陈思进：一辈子租房又何妨

陈思进：一辈子租房又何妨

这三十年来，全世界几乎每次金融危机都和房地产有关……租房和买房的比例在50:50对经济发展最有利。

                          ——哈佛大学最近一项研究的结果

次贷危机引发的金融危机已经一年多了，5月26日的美国财经头条新闻却依然和房地产相关：根据The S&P/Case-Shiller公布的房价指数，美国房价还在雪崩之中。去年第四季度破纪录地跌了18.2%之后，上个季度又跌了接近20%，再次刷新历史记录。而且全美国所有地区一起下跌，无一幸免。

 

既然房价跌到如此地步了，房子应该很便宜了，大家不是都能买得起了？非也。虽然美国房价已经连跌三年，目前回到了2002年的价位，但所有的数据都显示房价依然还在高位，其中最为有力的数据是几天前由联邦经济统计局发布的，整体房屋贷款的总值和GDP之比，占了美国GDP的73%，离1986时的40%的合理点相差甚远（见附图），说明房地产泡沫还远未破灭，还有30%到40%的下跌空间。

 

这两年，已有2千多万美国人失去了自己的房子；潜在的购房者由于实际收入下降，又担心失业，根本不敢随便购买房屋，而随着美国在未来几年很难恢复增长，失业率也就不可能上升。但房价下跌和股市不同，一个季度下滑超过15%，就可称之为“雪崩”；而股市可能一周之内就能跌去那么多。看来前路漫漫，拥有自己住房的梦想难圆了，好些人不免心灰意懒，觉得生活没了指望。

 

其实，为何一定要拥有自己的住房，租房住有何不妥？

 

众所周知，纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市之一；可能很多人不知道在曼哈顿生活的人，高达90%以上的居民都是租房而住。曼哈顿的房价之高令人震撼，一套百万美元以上的公寓稀松平常。我曾在曼哈顿生活多年，一直租公寓居住。最后那几年每年租金3万美元左右。国内好些亲友大惑不解，时常问我为何不买房，每年3万租金不是“白扔了”吗？当我告诉他们，在曼哈顿就是百万年薪的华尔街银行家，都是租房而住，亲友们头一个反应以为我在“忽悠”他们。

 

事实上，曼哈顿的地产税高达3%，如果买下我所租的公寓，至少100万，每年单交地产税也要三万，再加上几百元管理费，一、二百水电费，根本是“得不偿失”，这也就是为何90%以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套Penthouse，价值7、8千万美元，每年地产税要交200多万美元，就是送给你也住不起。

 

上个世纪初，纽约市区人口大约800万，现在还是800万，真可谓“铁打的营盘流水的兵”。每年不断有新移民进入，同时也有相当的人群离开。曼哈顿的活力就在于人口的不断流动。最近，哈佛大学一项研究结果指出，要维持一个地区的活力，租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人，特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房；只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会下降。经济学家安德鲁•奥斯瓦尔德更明确指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高，因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。

 

最近看到一则国内新闻，说南京有个年轻人，为了买房，非但要父母拿出所有存款，还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金，说是没有自己的房子就不能结婚，不结婚的话，就要断子绝孙。其实大可不必如此。我个人认为，其实在中国更没有必要买房。

 

1997年我第一次回国探亲，感受到国内最大的变化是商品房多起来了，老百姓可以拥有自己的住房了，当年上海有几栋香港开发商建造的高层公寓，100万人民币左右一套，每年租金10万左右，十年租金便可以买一套。这样的价格无论是买还是租，相对于那时国内普通百姓来说都是“天文数字”。没想到，这些年国内的房价更像火箭般飞涨，去年回国时，当年的豪华公寓大楼，相同的地段房价涨到了500万，甚至上千万。一套上千万的“总统单位”，三房两厅两卫家具电器齐全，如果按十年前的情况，租金也该同步增长，上百万一年也是合理的，令我吃惊的是租金居然只有7500块一个月，我以为眼睛花了少看一个零，再仔细一看，的确是7500块一个月，还注明长期租住可以打折！千万豪宅的租金却不到9万一年，颇感意外，更耐人寻味，我真不明白为何还要买。千万人民币即使存银行，每年至少20万利息，足够支付租金了。

 

所谓投资房地产，指的是投资土地。正常情况下，只有土地才会随着通胀率而升值。然而在目前中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子，也最多只是拥有70年的住房使用权而已。一旦失去了对土地的拥有，房子本身就只是一堆水泥、钢筋之类的建筑材料而已，就像购买汽车，钥匙一到手立刻折旧。另外，据说国内房子的设计寿命定在三十年，最多五十年。也就说住满五十年，房子就必须拆除了。

 

在国内，可能人们觉得拥有房子或许是身份地位的象征，并能给人带来自信以及安定的幸福感。而据沃顿商学院的经济学家格雷西的研究表明，在美国，在收入和人口数量不变的条件下，住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高，他们获得自尊的程度在两种情况下也不会有什么差异。那当国人了解到在海外就算是百万富翁也会租房而住时，是否也会释然了呢。

 

目前，国内的房价高居不下，老百姓望房兴叹。不降价是一辈子都买不起，但即使降价一半，大城市的老百姓还是买不起，同时还伤害高价买入者的利益。然而房子既然是商品了，其价格最终必然由供求关系来调节。中国完全可以借鉴纽约的经验，征收高房地产税来贴补租房者，限制租金增长每年不能超过通胀率。这样的话，富人们享受了成功的快感，普通百姓也会心理平衡。虽然是租房住，但也是居者有其屋，岂非皆大欢喜。

 

前几年，那个“美国老太太和中国老太太在天堂上相遇”的故事在国内流行。大家可能只知其一，不知其二吧，这个故事非但忽悠了中国老百姓，也忽悠了美国老百姓。其实，200多年来，美国的房价一直很便宜，一直保持在个人平均年收入的1.6到1.8倍而已。也就是说，大家一般存个4、5年钱，就能买一栋房子了。记得20年前我刚到美国克里夫兰，第一个周末教授请我们去他的新居——市中心的一栋镇屋——聚会。那时我好奇，又不懂规矩，冒昧地问教授那房子多少钱买的。教授太太大概想我初来乍到不懂规矩，就告诉我3万美金，估计还不到教授的一年工资吧。

 

后来，美国放松信贷，鼓励人们借钱买房。结果，低收入者都能买房，中高收入者看到房价不断上涨，便用第一栋房子抵押买第二栋，再用第二栋抵押买第三栋……，就这样虚拟需求大增。结果，到06年，克里夫兰的房价涨了6倍，而个人平均收入呢，增加了一倍都不到。泡沫一破，现在克里夫兰到处都是法拍屋，成了这次金融危机的重灾区。显然，银行一旦放松信贷，而大家都借贷买房的话，供求关系就会扭曲，房价就会飞涨。到最后，金融危机必然来临。

 

其实一辈子租房又何妨？！