周天勇：高房价或造就中国城市化四大景观

周天勇：高房价或造就中国城市化四大景观 

　　目前中国城镇和城市的高房价，阻碍了农民从农村向城市的固定性和永久性转移，而且，农民进城的就业和收入状况又不如东亚；又不似印度和拉美，可以居住在贫民窟中，与家人团聚和减少流动。

　　中国在农民进城居住方式、人口流动和财产及收入分配方面，可能表现为以下“景观”。

　　一、人口“工棚式、集体宿舍式和简陋租赁式”转移

　　中国目前的征地和房产制度，不允许农民的集体土地直接进入建设市场，建设小产权房是非法的。并且，土地由政府征用后高价卖给房地产开发商，加上其中的各种税费和出让金，另外还有房屋土地 供应不足，需求大于供给等因素，导致房价被推得非常高，农民在城镇根本买不起合法的房屋。

　　那么，未来转移进入城镇的几亿人居住在哪里呢？主要在如下几个场所：

　　一是居住在建筑工地的工棚中。大量从事建筑工作的工人，随着城市住宅和交通水利等工程的开工和完工，他们所住的场所是不断改变地点的施工单位搭起的简易工棚，周期在一年左右。睡的是大通 铺，吃饭是大锅饭，夫妻长年分居，没有家庭生活气息。

　　二是居住在“城中村”。大量的农民工租用城市原农民的院子或者楼屋。一般一个居室，里面一张床，一张桌子，月租200元左右。

　　三是居住在工厂的集体宿舍中，或者在商住楼的集体房屋中，或者公司在外租的城镇民居房屋中。还有许多在加工工业中就业的农民工，居住在工厂自己建设的集体宿舍，但是，也不能和家人生活在 一起。

　　另外，还有一小部分在城镇经商或者从事收入较高工作的一些农民工，其租用城镇居民的套居，将妻子和儿女都接到城里，儿女在城市的农民工子弟学校上学（或花钱上正规的学校），但是，他们在 城镇买房，仍然较为困难。当然，也有在城镇买房的农民工，但这是极少的一部分。

　　如果这种局面得不到改观，未来中国城市化的一个景观是：虽然没有印度和拉美的贫民窟，但是大量的农民转移进入城市，但居住条件为较差的租赁房或者工棚，他们不可能在城镇安居。

　　当然，有关部门甚至有的地方政府，想给大量的农民工提供廉租房，甚至廉价房，然而，住房与食品不一样的是，价值太大。从人口规模上来看，未来有5亿—6亿人口转移入城镇。即使我们的经济 有相当的发展，但是还有养老、医疗等公共服务需要提供，财政收入与公共服务对财政的需求之间矛盾突出。因而，这样大规模人口的住房想靠政府财政提供，显然是一种不切实际、根本不可能操作 的幻想。

　　二、人口长期（多年）在城乡和区域之间剧烈流动

　　我认为，城乡分割的户籍制度虽然是一个影响因素，但是，由于暂住证制度的实行和有身份证就可以在全国各地就业，因此，户籍制度对农民工家庭移居城镇的约束并不是绝对的。农民工及其家庭不 能从农村向城镇永久性转移的最大制约来自四个方面：

　　从居住的正规渠道看，城镇的房价过高，农民工实际上不可能通过购买住房而实现永久迁移；从农民家庭迁移的非正规居住渠道看，不允许农民在城镇周围建房，这就堵住了通过低居住成本迁移城镇 的农民；由于农村的土地和宅基地不能随意卖出变现，使农村的土地和宅院资产置换城镇住房的渠道也被堵住；由于城镇中小企业少，对非正规就业和创业有诸多的限制，农民工在城镇能获得的收入 水平要远低于城镇职工，大产权房的价格昂贵，农民工的房价收入比太高，购买住房而迁移城镇的可能性极小。

　　在这样一种土地制度下，中国的城市化“景观”与东亚、拉美和印度将截然不同：从年度看，人口在城乡间因节假日探亲团聚而剧烈、频繁地流动；从区域看，农村剩余劳动力主要从城市化水平低、 经济不发达的人口大省向城市化水平高、出口加工外向、经济发达的区域流动；从代际看，农民工初、高中毕业就到城市和城镇以及到东部沿海地区，中老年时，再回农村，形成代际轮回。

　　一个社会，大部分人口如果不是由于休闲、旅游和商务而流动，而是因住宅与工作地分离、夫妻分离、代际分离、频繁寻找工作等原因剧烈并大规模流动，加上收入分配不公和贫富不均，那这个社会 发生动荡危险的可能性极大。现实证明，许多动荡发生于人口的这种非和谐和大规模的流动之中。

　　如果中国的城市化只是农民工“工棚式、集体宿舍式和简陋租赁式”转移，那么，未来人口在城乡之间、在区域之间流动的规模将越来越大，并且将越来越剧烈，这种钟摆式的流动，导致动荡的概率 升高，对于我们国家社会稳定的威胁极大。如果一个国家的相当大规模人口在经常性地流动，并且在时间上是集中的，而社会贫富差距又很显明，那么，社会秩序就会受到很大威胁。因此，人民安居 则社会稳定，让大部分转移到城市的人口较为长久地居住下来，必须成为我们考虑土地制度改革的一个非常重要的原则。

　　三、将形成大规模的城乡无房流浪人员

　　需要说明的是，即使国家投入大量的财政支持，由于生产资料价格的上涨，劳动力成本的上升，农业土地如果不集中、不规模经营，大量的家庭小农经济因分摊成本越来越高，迟早要大规模和持续地 破产。其挤出的人口和劳动力，实际上就是表现为农村剩余的劳动力和向城市转移的人口。

　　有的学者认为，农村留有土地和住宅，农民在城市找不到工作，可以回家安生。其实，这种想法是一种传统农业时代的幻想。一是农业的增加值总体上是下降的，农业挤出劳动力和农村人口，在这样 一个趋势下，越来越多的农民不可能再回农村。二是“80后”、“90后”甚至未来的“21世纪后”等农民人口进城后，即使在城市找不到工作，也很难让他们回农村重新种地。三是农村土地经营规 模小而且收益差，与非农业的收益差距越来越大，而且生活资料和农业生产资料相对于农业产品却越来越昂贵，大部分农民即使回农村，也将难以生存。四是到2040年，城镇、城市以及交通、水利 等建设，还需要占用耕地1亿多亩，如果不加以控制，会出现相当多的无地和少地农民，并被迫向城市转移。因此，想让农民回农村去的想法，是违反城市和工业化趋势的，也是不可能实现的。

　　越来越多的农民人口要从农村出来，而如果其在城镇和城市中没有较为固定的住所，特别是属于自己的住所，再加上如果工作极不稳定甚至无业，那么，就会形成大量无房、无业的流浪人员。目前， 农村在城市的转移人口高达2亿左右，未来30年，预计最低人口规模达14.5亿，城市化水平达到80％，还将转移5亿人，如果城镇和城市中小企业发展不充分，服务业比例调整不到位，则会形成大量 的无业、无收入和租不起房的人口，即使占总转移人口的5％，全国也会有3000万— 4000万人之巨。

　　四、城市中将形成食利房东和交租农民工两个阶层

　　由于小产权房是非法的，也不允许“贫民窟”存在，而城镇和城市中的房价又太高，转移进入城镇和城市的人口大部分只有租住城镇和城市居民的住房，他们辛勤劳动，相当多的收入要支付房租，形 成一个即使有工作或者有小生意做但相当多收入要支付房租的阶层，如果房地产制度不改革，这部分人的规模将达数亿之巨；而城镇和城市居民，由于不收取房产税，对于多套住房也不课以重税，其 中一部分城镇居民因原来单位的福利性住房改革、独生子女政策而继承双方或者多方房产以及高收入者购置多套房留给子女、房屋拆迁补偿等原因，将形成以出租房屋为其重要收入来源的群体，如果 不进行改革，这部分人的数量也可能高达数亿之多。于是，社会形成了以利用住房食利和被房东所索租索利的两个阶层。

　　当然，如果一个社会，只有一小部分人群，因不断迁移、收入还需要积累或者愿意不断更新居住环境等，而租房住，是正常的社会现象。但是，一个国家的城市社会中，如果60％以上的人口，租住 40％以下人口的住房，甚至70％以上的数亿人口租住30％以下两三亿人口的住房，这从经济和社会关系上看，实际上已经形成了两个阶层，即食利阶层和被食利阶层。

　　可以看出，我们目前的土地、房产及税收制度，在再分配着财富，在制造着城市里食利的悠闲阶层和辛勤工作及为生计挣扎的劳动阶层，这将是未来社会形成新的分配不公、贫富差别和两极分化的非 常重要的一个源泉。

　　如果今天我们认为严厉限制小产权房是十分正确的，如果今天我们认为严厉铲除私搭乱建的“贫民窟”是中国城市现代化的一大政绩，如果今天我们将土地价格和房屋价格为了多得财政收入而推得很 高，如果今天我们对农民用出售、入股、抵押等方式来进行创业并换取城镇住宅的行为花大力气限制，如果今天我们宽容城市居民可以购买多套住宅，而不征收任何占用资源的税收，那么，我们就为 明天积累和创造着食利和被食利的城市房产资本所有者人群和城市中贫困农民工劳动人群，他们可能会成为两个利益对立、会产生冲突的阶层。