闯荡华尔街
有多少爱可以重来 有多少人值得等待 因我自横刀向天笑 故我自立马冷眼瞧
正文
《赵岩专栏》中美比较：房价到底该不该计入CPI？
2009年 8月 11日 星期二 16:19
路透中文网专栏作家 赵岩/文
房价到底该不该计入CPI？如果有惯例，那国际惯例远非金科玉律，而当中国依据惯例给出否定答案时，次贷後的美国却正积极进行相反方向的探讨和改革尝试。
房价到底该不该计入CPI？疑惑一直盘旋在中国民众的心头。就此，国家统计局曾多次释疑称，依照国际惯例，联合国推荐，房价不计入CPI。统计局曾解释称，房价不直接计入CPI是因为购房是一次购买，多年使用，与当年消费价格指数不同步；购房是投资，不是消费，不能直接计入物价指数。
谈起惯例，总容易让人联想等同于“定律”，但在CPI的住房成分统计中，国际惯例远非金规玉律。而是并行着都不尽如人意的四种方法：租金平价法（Rental equivalence Approach）、用户成本法（User Cost Approach）、购买法（Acquisitions Approach ）和支出法(Payments Approach)。联合国的消费物价统计指引仅是一个大框架。实践中，各国不但选用的方法不同，同一方法也往往各存小异。
具体而言，美国选取租金等价法，加拿大是用户成本法，欧盟大致是购买法。以用户成本法为例，它成分复杂，主要包括房屋折旧，维护支出、物业税、预计资本收益和损失等等，但采取此法的国家都没有全盘使用，而采用自制简化版。例如加拿大就包含：放贷利率支出，更新支出，保险，中介费用，法律费用，去掉了其他一些成分。
换言之，自有住房支出如何更准确地统计进入CPI，至今都未能有定规“一统江山”。从历史上讲，美国早在1953年就有过将房价直接计入CPI的实践；从现状讲，目前四种方法中的购买法就将房价直接计入CPI，而从趋势讲，应该说是次贷危机掀起了一场房价应直接计入CPI的改进声浪。
中国恐比美国更需要调整
美国采取的租金平价法。顾名思义，是用同地区的租金代替房价。而在次贷酝酿阶段，房价飙升，物价指数却波澜不惊，遭到激烈诟病。中国具体统计方法未见披露，但从统计局说明中，推测主体也是租金平价，但结合了用户成本法和支出法。
原国家统计局副局长贺铿2009年3月间回应各界对CPI不含房价的质疑时称，“虚拟的房租作为住房的支出，我们是这麽做的，国外也是这麽做的。”
但特别需要指出的是，正遭受批判的美国CPI统计中，住房权重占据42%，是权重最大成分；而坚持称不应计入房价的中国CPI统计中，房价权重在2006年仅为13.2%，也曾有官员提出20%的调整目标。换句话说，即使CPI统计方法不需调整，如此低的权重，恐怕也不足以反映现实。
7月，中国CPI已经连续6个月负增长，而70个大中城市的房屋销售价格同比再上升1%，宽松的货币政策成为房价过山车动力引擎。这一背景下，中国恐怕比美国更需要调整房价在CPI中的统计。为什麽？因为CPI是央行货币政策的主要指标，过低的CPI导引向过宽松的货币政策，过宽松的货币政策，又会进一步给房价过山车浇油。
2008年，美联储主席博南克就CPI中的住房统计，促请研究人员持续努力，改进相关统计方法及数据使用。2009年3月，美联储费城分部出炉报告，建议新的“机会成本统计法”，以更好反映房价，并已提交给美国CPI统计机构——美国劳工部。
差异到底有多大？
纽约联储前副执行总裁、研究部总监Stephen Cecchetti曾在2007年指出，CPI是被最广泛使用的通胀测量工具，购房则是个人消费中显而易见的大份额，这意味着，在价格指数中对房主自有住房（OOH）计算的方法,也就是房价如何计入，会带来非常不同的统计结果。
如果CPI不是只计房租，而直接计入房价，以2000年以後的数据为例，美国的CPI以年均2.75%的速度增长，核心CPI增速是年均2.2%, 如果CPI统计计入的是房价而不是租金，CPI的年均增速将会达到4%。核心CPI增速则将达到3.8%。
“很难想象美联储会把联邦基金利率持续维持在2%之下长达三年，”他说。
因此，费城联储的上述报告提到，当前全球央行最缺乏的，不是对抗通胀的手段，而是准确计量CPI的方法，一个不能有效反映房价变化而失真的CPI，会令这个主要的通胀指标对央行丧失所设计的意义。
租金扭曲CPI
美国知名理财投资资讯网站MarketWatch分析师Greg Robb撰写分析称，用租金替代房价计入CPI会造成数据扭曲，令房价快速上扬时，通胀显得过于温驯，而房价趋稳时，通胀反而显得更糟糕。
美联储亚特兰大联储的R. Andrew Bauer 等数位研究人员在2002年就撰写分析，解释了扭曲的原因：房价开始飙升的2002年，租房空置率却因此提高了，这主要是因为房价快速上扬，促使很多租户提前购房以防因房价过高彻底丧失购买机会。类似的行为有助于支撑房价，而却会令租房价格相对疲弱。
美国劳工部的经济学家Randal Verbrugge在2008年比对数据指出，1995年到2004年间，CPI指数中的房主租金平价（OER）子指数只上升了30%，但美国住宅企业监督局直接统计住房价格的指数涨幅却达到61%，同一监测项数据如此，说明房价快速上升期，CPI只观察租金的严重失真幅度。
7月，中国也有媒体综合国家和地方统计数据而困惑地提到，“房价暴涨、地价狂升重现；北京和深圳房价回升到2007年高位，租金却下降二到三成。
老历史，新启示
回顾历史，1953年美国曾经首次将房价计入CPI。其背景是，二战後美国自有住房比率大幅提升，50年代早期已占半壁江山。因此美国劳工部认为，CPI应该和房价，而不是房租更紧密地联系起来。虽然此後争论从未停止，更由于当时可得房价和贷款利率数据质量无法保证等等，美国CPI统计方法几经变动，最终调整到现行租金平价法，但这段历史却对中国现状颇有启发。
伴随住房改革，中国自有住房比例今时不同往日。 2007年12月29日，国家建设部公布数据称城镇居民住房自有率达到83%。这个结果曾引来质疑无数。另外，2009年6月新浪网一个调查估算，中国目前自有住房比例总计已经超过六成。
而且，美国房地产开发商的房子并不全用于销售，而是相当部分用于出租，因此美国房地产市场有着较中国远为充沛和具备可比性的租金平价样本。
CPI作为主要的价格信号，如何调整其统计方式以更准确地反映价格，是一个饱富争议的历史难点，但纵容一个失真的价格信号扮演政策准绳，恐怕未来付出的代价更为惨重。正如英国牛津大学经济学院Andrew Farlow 在2005年指出的，房地产泡沫就像政府的预算赤字，年长的消费者和政府可以向未来“借贷”而获益。换言之，官方对自有住房领域通胀的统计失效，会造成价格信号失真，给民众造成困惑，但有些人会从中获益。但是，不可否认的是，更多人因为2002年之後房价的急速上升和後来的快速下跌而深受其害。
yanina.zhao@gmail.com
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2009年 8月 11日 星期二 16:19
路透中文网专栏作家 赵岩/文
房价到底该不该计入CPI？如果有惯例，那国际惯例远非金科玉律，而当中国依据惯例给出否定答案时，次贷後的美国却正积极进行相反方向的探讨和改革尝试。
房价到底该不该计入CPI？疑惑一直盘旋在中国民众的心头。就此，国家统计局曾多次释疑称，依照国际惯例，联合国推荐，房价不计入CPI。统计局曾解释称，房价不直接计入CPI是因为购房是一次购买，多年使用，与当年消费价格指数不同步；购房是投资，不是消费，不能直接计入物价指数。
谈起惯例，总容易让人联想等同于“定律”，但在CPI的住房成分统计中，国际惯例远非金规玉律。而是并行着都不尽如人意的四种方法：租金平价法（Rental equivalence Approach）、用户成本法（User Cost Approach）、购买法（Acquisitions Approach ）和支出法(Payments Approach)。联合国的消费物价统计指引仅是一个大框架。实践中，各国不但选用的方法不同，同一方法也往往各存小异。
具体而言，美国选取租金等价法，加拿大是用户成本法，欧盟大致是购买法。以用户成本法为例，它成分复杂，主要包括房屋折旧，维护支出、物业税、预计资本收益和损失等等，但采取此法的国家都没有全盘使用，而采用自制简化版。例如加拿大就包含：放贷利率支出，更新支出，保险，中介费用，法律费用，去掉了其他一些成分。
换言之，自有住房支出如何更准确地统计进入CPI，至今都未能有定规“一统江山”。从历史上讲，美国早在1953年就有过将房价直接计入CPI的实践；从现状讲，目前四种方法中的购买法就将房价直接计入CPI，而从趋势讲，应该说是次贷危机掀起了一场房价应直接计入CPI的改进声浪。
中国恐比美国更需要调整
美国采取的租金平价法。顾名思义，是用同地区的租金代替房价。而在次贷酝酿阶段，房价飙升，物价指数却波澜不惊，遭到激烈诟病。中国具体统计方法未见披露，但从统计局说明中，推测主体也是租金平价，但结合了用户成本法和支出法。
原国家统计局副局长贺铿2009年3月间回应各界对CPI不含房价的质疑时称，“虚拟的房租作为住房的支出，我们是这麽做的，国外也是这麽做的。”
但特别需要指出的是，正遭受批判的美国CPI统计中，住房权重占据42%，是权重最大成分；而坚持称不应计入房价的中国CPI统计中，房价权重在2006年仅为13.2%，也曾有官员提出20%的调整目标。换句话说，即使CPI统计方法不需调整，如此低的权重，恐怕也不足以反映现实。
7月，中国CPI已经连续6个月负增长，而70个大中城市的房屋销售价格同比再上升1%，宽松的货币政策成为房价过山车动力引擎。这一背景下，中国恐怕比美国更需要调整房价在CPI中的统计。为什麽？因为CPI是央行货币政策的主要指标，过低的CPI导引向过宽松的货币政策，过宽松的货币政策，又会进一步给房价过山车浇油。
2008年，美联储主席博南克就CPI中的住房统计，促请研究人员持续努力，改进相关统计方法及数据使用。2009年3月，美联储费城分部出炉报告，建议新的“机会成本统计法”，以更好反映房价，并已提交给美国CPI统计机构——美国劳工部。
差异到底有多大？
纽约联储前副执行总裁、研究部总监Stephen Cecchetti曾在2007年指出，CPI是被最广泛使用的通胀测量工具，购房则是个人消费中显而易见的大份额，这意味着，在价格指数中对房主自有住房（OOH）计算的方法,也就是房价如何计入，会带来非常不同的统计结果。
如果CPI不是只计房租，而直接计入房价，以2000年以後的数据为例，美国的CPI以年均2.75%的速度增长，核心CPI增速是年均2.2%, 如果CPI统计计入的是房价而不是租金，CPI的年均增速将会达到4%。核心CPI增速则将达到3.8%。
“很难想象美联储会把联邦基金利率持续维持在2%之下长达三年，”他说。
因此，费城联储的上述报告提到，当前全球央行最缺乏的，不是对抗通胀的手段，而是准确计量CPI的方法，一个不能有效反映房价变化而失真的CPI，会令这个主要的通胀指标对央行丧失所设计的意义。
租金扭曲CPI
美国知名理财投资资讯网站MarketWatch分析师Greg Robb撰写分析称，用租金替代房价计入CPI会造成数据扭曲，令房价快速上扬时，通胀显得过于温驯，而房价趋稳时，通胀反而显得更糟糕。
美联储亚特兰大联储的R. Andrew Bauer 等数位研究人员在2002年就撰写分析，解释了扭曲的原因：房价开始飙升的2002年，租房空置率却因此提高了，这主要是因为房价快速上扬，促使很多租户提前购房以防因房价过高彻底丧失购买机会。类似的行为有助于支撑房价，而却会令租房价格相对疲弱。
美国劳工部的经济学家Randal Verbrugge在2008年比对数据指出，1995年到2004年间，CPI指数中的房主租金平价（OER）子指数只上升了30%，但美国住宅企业监督局直接统计住房价格的指数涨幅却达到61%，同一监测项数据如此，说明房价快速上升期，CPI只观察租金的严重失真幅度。
7月，中国也有媒体综合国家和地方统计数据而困惑地提到，“房价暴涨、地价狂升重现；北京和深圳房价回升到2007年高位，租金却下降二到三成。
老历史，新启示
回顾历史，1953年美国曾经首次将房价计入CPI。其背景是，二战後美国自有住房比率大幅提升，50年代早期已占半壁江山。因此美国劳工部认为，CPI应该和房价，而不是房租更紧密地联系起来。虽然此後争论从未停止，更由于当时可得房价和贷款利率数据质量无法保证等等，美国CPI统计方法几经变动，最终调整到现行租金平价法，但这段历史却对中国现状颇有启发。
伴随住房改革，中国自有住房比例今时不同往日。 2007年12月29日，国家建设部公布数据称城镇居民住房自有率达到83%。这个结果曾引来质疑无数。另外，2009年6月新浪网一个调查估算，中国目前自有住房比例总计已经超过六成。
而且，美国房地产开发商的房子并不全用于销售，而是相当部分用于出租，因此美国房地产市场有着较中国远为充沛和具备可比性的租金平价样本。
CPI作为主要的价格信号，如何调整其统计方式以更准确地反映价格，是一个饱富争议的历史难点，但纵容一个失真的价格信号扮演政策准绳，恐怕未来付出的代价更为惨重。正如英国牛津大学经济学院Andrew Farlow 在2005年指出的，房地产泡沫就像政府的预算赤字，年长的消费者和政府可以向未来“借贷”而获益。换言之，官方对自有住房领域通胀的统计失效，会造成价格信号失真，给民众造成困惑，但有些人会从中获益。但是，不可否认的是，更多人因为2002年之後房价的急速上升和後来的快速下跌而深受其害。
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