日本房地产泡沫移师中国?

日本房地产泡沫移师中国?

    2007年1月12日，中国社会科学院发布了《2007年世界经济形势分析与预测》黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。
 
    二十世纪八十年代后期，日本经济摆脱了石油危机的影响后，开始快速回升，日本经济出现了历史上少有的大繁荣。

    比较2007年的中国经济与1985年的日本经济，两者之间有许多惊人的相似之处。如：

    1. 日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制的持续走高。而2006年的中国，情况比这还严重。北京的住房痛苦指数己居全球之冠。在房地产市场居然流传着再涨二十年的《神话》版谎言。

    2. 1985年9月，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值， "广场协议"签订后的10年间，日元汇率升值近3倍，日元币值每年平均上升5%以上；而与此同时，日本国内的低利率政策，又在同时刺激股市和楼市价格的快速上涨。国际游资此时投资日本股市和楼市，就可以获得双重收益--资产价格的升值和日元的升值。到2007年1月11日，中国人民币升值跌破8 .80元大关，跌幅己超过了5％。而豪赌人民币升值的国际游资热钱，又进一步推动了房地产市场狂热，并带动了股市的复苏。而这一轮以金融超级大盘股领军的中国股市的复苏，其推动力十分让人生疑。让人担心，会不会随着国际游资热钱的撤出，进一步将投资人推入万劫不复的深渊。

    3. 这个时期，日本出现了大量的剩余资金。日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场，出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业，都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。企业从银行贷款非常容易。当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高，还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售，就可以解决问题。而2006年的中国，情况比这还严重。中国仅涉及到房地产的贷款便己高达2 .5万亿～3万亿元。占到中国银行业贷款的1/4。风险之大，让人夜不能寐。

     重温日本房地产泡沫破灭的这段历史，简直就是一场恶梦。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。

     日本房地产泡沫来势凶猛，破灭得也同样凶猛而突然。似乎在验证“以暴利始者必以暴利毙”的市场规律。由于日本经济的高度开放和高度市场化，加之日元的大幅升值，如蝇逐臭的国际热钱如潮水般地涌入，使得日本房地产泡沫的涨势如印度洋的海啸一般势不可挡。

    这几乎就是中国的2006年。

　　在这双重收益的刺激下，国际游资大举进入日本的股市和楼市。国际游资的流入，又促使日元进一步升值，股市和楼市泡沫的进一步膨胀，而这反过来又刺激国际游资进入日本进行投机。周而复始，股市泡沫和楼市泡沫越吹越大。

    1991年，历时6年的日本房地产泡沫从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时开始暴跌。

    日本国土交通省2005年3月23日发表的一组数据表明，12年前日本房地产泡沫破裂所撕裂的伤口，至今还在流血。

    你可以想像，说到土地短缺，日本的人口密度是中国的300％。日本的土地比中国更加短缺，更加寸土寸金，却也能一连12年狂跌不止。

    与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的三十多年以来的最低水平，东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75％，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40％。泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。至今未能恢复元气。

    好好掂量掂量这两个数字吧：12年间，住宅地价已经下跌了46％，商业用地地价下跌了约70％，地价跌到了自1974年三十多年以来的最低水平。

    作为房地产暴涨最大的受益人地方政府，也将会成为房地产暴跌最大的受害人。这是拥有土地买卖绝对垄断权的地方政府，所愿意看到的吗?

    房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。

    据统计，在十多年来日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33.6％。

    看看这个现实，估计中国房地产泡沫的破灭，所导致的房地产商和建筑公司的破产数量绝不会才这么点儿。正处在房地产业全盛期的中国，现在每年倒闭的房地产企业都超过了3000家。

    除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。2002年，日本有28家上市公司倒闭，创战后上市企业倒闭的最高记录，其中有1/3以上都涉足了房地产业。

    中国股市的规模小于日本股市，而中国涉足房地产业的上市公司，多于日本涉足房地产业的上市公司，其总数有一百多家。如果中国房地产泡沫的破灭，中国股市也难逃此劫。

    日本6年的房地产泡沫泛起，花了12年来偿还这笔赌债，可至今都没能还清，可谓创深痛巨。

    让我们再来看看日本房地产泡沫的破灭，是如何在祸害着日本的金融业。

    房地产公司在向银行贷款时，虽然基本上都有房地产实物作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。

    从1995年以来，日本全国的金融机构虽然已经利用营业利润或者房地产、股票等资产处理了约50万亿日元的坏帐，但不良债权的余额不仅没有减少，反而越来越多。据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年３月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元，连续两年还在增加。

    不良债权增加导致金融机构抗风险能力低下。

    目前，日本13家大型银行的平均资本充足率已经降至8％，为国际清算银行规定的下限。国际著名的企业信用评级机构不断降低日本金融机构的信用等级，导致其在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。另一方面。金融机构为了减少不良债权的发生，不得不提高贷款门槛，缩小了信贷规模，使得日本央行放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需资金被迫破产。

    读到此处，你会不会体谅国家出台的一系列宏观调控政策，重拳出击中国房地产市场，是在避免中国房地产市场重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙，是在悬崖勒马? 读到此处，你会不会惊出一身冷汗?

    千万修砌好中国经济的堤坝，以抗御日本房地产泡沫移师中国。