新西兰游记：09/04/2008 星期四

09/04/2008 星期四

今天沿着Lake Rotorua向北走，去Tauranga，目的本来是去看那里的一处海滩。海滩在5，6年前新开发成了住宅区，在房地产业近几年比较有名。而且据地产中介讲，城市房地产价格除奥克兰之外，Tauranga的房价最贵。

中间路过Rotorua火山湖区，真是漂亮，走走停停照了不少照片。繁花锦簇，山清水秀。真是湖水清且涟伊，不稼不穑，只有牧场养牛羊兮。走进几栋湖边别墅一看，根本没有人住，原来是周末度假专用屋，且有些年久失修，看来房主也仅仅是指望着那些好地皮升值。在Lake Rotolio就停了总共将近一小时。30公里的路走了三个多小时，实在是不得已，因为风景实在是漂亮。毫不夸张地说，目前所见到的风景已经将在美国所见到的好地方都比下去了。整个新西兰除了几座山之外，都是丘陵地带。时而不时还弄出一段大概几十米深的峡谷，峡谷里长满了树。起起伏伏，很是诗情画意。加上纬度好，气候温暖湿润，草场都长得非常好，整个大地绿油油的就象一块巨大的绿草毯子。

中间爬了一段高度较大的山，山上都是自然林，没有下车去仔细看，也就不知道是什么树种。这段路是我想起了华盛顿州的奥林匹克国家公园，地貌和地表植被都非常相像。

中午到Te  Puke停了一下，找了一下房地产中介公司。住宅用房屋基本老一套了，我现在都弄熟了，知道要什么信息。过去5年，中价位房子房价翻了一倍，从NZ$20万到目前的NZ$40万。有海景房和海景地在卖。我把材料都要齐了，等到时回到奥克兰仔细研究一下。

令我高兴的是，又有了新意！

在路上时，我看到很多传说中的猕猴桃果园。现在春寒乍暖的时分是猕猴桃树刚开始发芽的季节，我拍了很多照片。跟房地产中介谈的时候，无意中提起这事。他们马上说，如果我有意买猕猴桃果园，他们可以帮助。我饶有兴致地跟那两个新西兰人谈了起来，一口气又是两个小时。眼界又是大大开阔。

猕猴桃产业在新西兰已是非常成熟。产品主要是出口日本，其次是东南亚，再次是美国（后来在Mount Maunganui的房地产中介处又了解到新西兰也有一些猕猴桃初级加工业，比如猕猴桃酒，猕猴桃护肤产品等等。我今晚住在Mount Maunganui）。

这里的猕猴桃果园面积一般在2万平米至8万平米之间。一般每个果园由树墙隔开，有车道，一个标准的几室几厅几卫的房子，车库，工具仓库等，其中猕猴桃树的面积覆盖率在50%-70%左右。每万平方米果园植猕猴桃树9千颗到1万3千颗。

农艺上，农场主不需要自己耕作，全由专门的专业公司打理。平常农场主雇用专事种植的公司打理日常业务，如浇水施肥剪枝等。每家专事种植的公司打理几个到几十个大小不一的果园，既有规模效益，彼此也形成有效的竞争。每到猕猴桃成熟的季节，专事采摘的公司就会把猕猴桃全部采摘并送货到猕猴桃收购经营公司。收购经营公司去供货给出口商及加工厂。

整个过程跟农场主可以说根本没有关系。所以成了真正的一条龙服务。专事种植的公司和专事采摘的公司有可能是同一家公司在不同季节操作不同的业务。而猕猴桃收购经营公司一方面是猕猴桃农业协会，另一方面则基本上垄断向下游收购的业务和向上游销售的业务。说是垄断，其实是各大农场都有股份，其业务的一个主要方面就是监督这个农业健康发展，比如，监督不能过量种植，调控猕猴桃不同品种间的种植比例等等。所以我惊叹美国工业化行业细分的概念和行为在新西兰的农业上被很好地复制了！

究其原因在于，很大程度上这种种植业是一种季节性工作，每年秋天在5月和6月猕猴桃收获后，一直到春末的11月初就没有任何工作可做。11月后到2月初的整个夏季也只是零零散散很常规性的劳动量很小的工作。2月猕猴桃挂果以后，工作才开始多一点。真正大量要季节性短工的时候是5月和6月的收获季节。这时要人工采摘，手工分级，包装，分箱打包，送上货车等等。由专门的公司来打理这些事情，农业物质成本和人工雇佣成本都可降到最低，效率可最大限度地提高。农场主只要给专门的公司付费就行了。一般收购公司收到货后两周付账，不存在拖欠问题。都已经高度程序化了。

当然事情不是尽善尽美。前面好话基本说完了。若从投资的角度讲这意味着什么呢？这意味着每个行业的利润也被限定了，或者可以说固定了！也就是说，专事种植的公司，专事采摘的公司和农场主的利润都很稳定。当然，规模大的毛利率要自然大一些。

其他的我没关心，我只关心农场主的利润。农场主的利润限定到了什么程度呢？说起来无法想象，收购公司以树计价：每棵树付费NZ$8.50！收购公司知道全新西兰每个果园和牧场的情况！产值也自然很清楚。基本上哪个区种什么东西或养什么牲畜，每年出多少产量都是基本固定的，因为这不是靠人起早贪黑多浇水施肥的干法，牧场里也没有人溜牛放羊。种植流程和畜牧流程都公式化和程序化了！只要没有特别的自然灾害（牧场里则不能有瘟疫），产量是可以计算和预估出来的。

由于专事种植的公司和专事采摘的公司的利润也被固定化了，那农场主的利润有多少呢？是这么计算的：农场主每棵树净利润NZ$2.50！

也就是说做农场主完全是一种投资操作！农场主不浇一滴水，不剪一个枝，不摘一个果，也不销售一个果，只要投钱买了果园，一棵树赚NZ$2.50。

那既然这么说，我买一个现有的农场，再把上面没果树的地种上果树，再盖几个房出租不就结了？不行，每个成熟的农场有多少地能种都已经被优化了，这种脑筋就不用动了。盖房出租的话，每两万平米只能盖一个房。买个大农场再分成几个小的卖不挺好么？可以，但每个农场至少要有2万平米。而且每分出一个小农场要付给政府NZ$5万。这法律和条规真细呀！我的问题全滴水不漏地给回答了。

目前，各果园增值的办法之一是用果园养蜜蜂产蜂蜜。这个增长点需要研究一下。

一个实际的例子：一个目前待售的猕猴桃果园开价NZ$43万，面积2万平方米，有1万棵树，一个房子等等基础设施。在新西兰，农场主被视为商业经营，所以贷款时，与个人买房贷款时检查个人收入和信用不同。既然是商业贷款，贷款时就要看过去3-5年该农场的净利润和损益平衡表。好玩的是，由于过去几年不是潜在买家经营，所以在验潜在买家贷款资格时，根本跟潜在买家没有任何关系，只跟该果园的利润历史有关系！

下面的事情就简单了，算投入产出比就是了。商业贷款利率比住宅按揭利率9.50%要稍高一些为12%。对于果园和牧场，贷款比例顶多65%，也就是说业主至少要付35%。以上面的实际例子来说，付35%*43万=15万，贷款28万，每年利息28万*12%=3.36万。而每年猕猴桃果实收入是2.50*1万=2.5万。既然只做农场主不干活，果园里的房子当然要出租，而且做果园牧场中介的有一条龙服务帮助出租。去除费用后，每周实入NZ$300，折成每年1.5万。所以，损益表为：支出3.36万，收入2.5万+1.5万=4万。盈利：4万-3.36万=0.64万。

只所以说这么详细，原因在于，这可以看出西方行业分工和利润率计算太周密了！为什么这么说呢？

来仔细看看。同样是投资，投资房子的话房租就还不了按揭的账，而投资果园就可以达到损益平衡。根本原因是什么呢？根本原因是，实际需要的起始资金不一样。

投资房子的只要付10%首付，而投资果园或牧场则要35%。由于投资果园牧场和房子的着眼点都是一样的，即土地升值！所以比较它们的中位价就更有意义。过去5年，房价和果园都翻了一番（牧场翻了两番，因为奶制品和肉制品涨价！）。目前住宅房屋中位价40万，果园中位价75万，牧场中位价500万（牧场略过不提）。投资房屋起始资金需要40万*10% = 4万，投资果园起始资金需要75万*35% = 26.25万。而且，投资果园除了5月和6月会有大笔现金流入，其它所有月份都没有任何产生现金的能力。这意味着其它10个月必须要有现金流入还按揭（若按揭的话），而且必须要预支付给打理种植公司的钱和打理采摘公司的钱（可以谈，但要有流动资金作保障。相对于果园本身的价格，这些钱不大，即每棵树NZ$6）。所以，投资果园的启动资金门槛比投资住宅房屋高得多。

也就是说越有钱的人，投资越容易，风险越小！

同样，不赞成按揭，即使按揭，也最好在国内按揭，国内利率低得多！

不按揭的话，不算土地潜在升值，以上面的例子，果园的每年投资回报率为：4万/43万=9%。很不错的。

这个方案很好，做的话，要的是找山清水秀的地方（果园和牧场来说，山清水秀价格上没有多少附加值），做为私人度假的好地方，我想在南岛搞的不就是这个嘛！现在看来在北岛就足够好了。其次，价格不能找高的，因为虽然果园投资回报率较房屋的更高，但比起来，果园的市场比房屋的市场小，转手的时候，难卖一些，而且价格高也难出手一些。所以，要有长线打算。

还有橄榄园，牛油果园和葡萄园。真是！资金越大越好弄！我都想在国内贷款来做这个。买牧场比买果园合算，买果园比买住宅房屋合算！

明后天会到达Napier，那里有很多葡萄园。

Mount Maunganui房产中位价格$43万。这里主要是港口和渔业，然后到处都可见房地产中介公司。这里人口也不多，没有外国购买力支撑，难以想象新西兰何以有这么高的房价！