次级房屋贷款风暴的原因

次级房屋贷款风暴的原因

最近由美国的次级房屋贷款的领头羊，新世纪(New Century) 公司所引发的风暴成了全美国以及全球的热门话题，有许多专家认为次级房屋贷款的问题将引起美国经济进入萧条，但许多人也不明白，为什么以前次级贷款没有出问题而是在近期 (2006 下半年 ) 才最近浮出水面 呢？

在这里，我们就介绍一些次级房屋贷款的运营机制，从而对这次风暴出现的原因做一简单分析。

(一)  什么是次级房屋贷款？

次级房屋贷款的英文是 Subprime Loan 或 Subprime Mortgage, 简称 Subprime, 大家都知道，Sub 做为前缀是亚，次的意思，那一定有优级房屋贷款即 Prime Loan 或 Prime Mortgage 。在美国，在决定贷款种类的主要指标是贷款人的信用分数和首期的多少，一般来说由信用分数起主要作用。

优级房屋贷款的信用分数一般要超过 620 ，而低于 620 分的可能是次级房屋贷款，绝大多数次级贷款的申请人信用分数会在 550-680 分之间 ( 美国人平均信用分数 680 左右 ) ，但信用差的人不一定收入低，一般来说是负债比例高，存款少，用中国人的观点就是不会过日子的那种人，赚得不少，花的更多，更深入一点讲就是不太负责的社会群体。

一般的商业银行均不办理次级贷款业务，因为风险大。所以只是一些专门的房屋贷款公司发放次级房屋贷款，同时因为次级房屋贷款不容易在市场上流通，一旦出问题后，次级贷款公司的风险很高。

(二)  次级房屋贷款机制

1) 次级房屋贷款绝大多数是浮动利率

优级房屋贷款多数是固定利率 (Fixed Rate) ，一般有三十年，十五年两种，也就是说利率一直是不变的，每月的房款也是不变的，在这种情况下，对贷款人有利，不用担心利率上涨的问题。

次级房屋贷款的申请人一般不符合固定利率的审核标准，有两个原因，一是信用分数虽然可能高于 620 ，但负债比例高，用固定利率来计算每月的房款达不到要求，如果用浮动利率来计算就可能达到要求，二是信用分数低于 620, 只能是浮动利率。

浮动利率贷款 (ARM-Adjustable Rate Mortgage) 就是贷款的利率是随着一定的指数和美国政府的基准利率而变化的房屋贷款。目前美国的基准利率是 5.25%( 银行从央行借钱的利率 ) 而前两三年最低是 1.5% ，因为基准利率是逐渐的下降或上涨，每个贷款人的利率均不同，从2003年到2004年相当一部份浮动利率贷款的起始利率在 4%-5.5%. 之间。

次级房屋贷款的利率组成

一般来说，浮动利率的贷款是贷款人可以选择前一年，三年，五年，七年是固定的，然后是随市场浮动的。比如说，一个人可以选择头三年固定利率是 5% ，而三年之后是随市场浮动或者重新贷款成固定利率，也就是说他头三年的每月房款不变，但到了第四年时一定会有变化了，如果联储的基准利率比他买房时高 3% ，他的利率也可能高出 3% ，就变成立 8% 。

在 2003-2005 这一段时间里，很多人选择的是三年固定，五年固定的浮动利率，但从 2004 年开始联储连续 17 次提高利率至 5.25% ，导致目前的浮动利率在 7.5-8.5% 之间，一部份人的固定利率期限已过，开始了浮动。

( 三 ) 浮动利率的三个选择

当浮动利率前几年的固定期结束之后，贷款人有三个选择：

1) 随市场利率浮动

如果联储的基准利率没有大的变化时，就可以随着市场变化，当然也可能降低的，但目前在美国却大大相反，是显著上升，高出 3% 左右。所以每月的房款增加很多，可能高达 30% 左右。

2) 卖掉房子

当然可以卖掉房子，当市场好的时候，卖房很容易，但市场差时，美国从 2005 底房地产开始降温，很多地区销售下降，想卖掉房子就不容易了。

3) 重新贷款变成固定利率

本来就有一部份浮动利率的贷款人符合固定利率的条件，在这时就很容易重新贷款改成固定利率，这一部份人从本质上将不是次级贷款的类别。

但绝大多数次级贷款的人因为在买房时就不符合固定贷款的条件，当然三，五年之后还是很难得到固定贷款，所有就只能随着市场利率走，导致每月的房款高出很多。

( 四 ) 放款公司查封 (Foreclosure)

如果次级贷款的房主在三，五年的固定利率之后即不能改成固定利率，也卖不掉，只好强迫每月付出比以前多很多的房款，如果有两个月不能付房款，放款公司 (Lender 或 Bank) 就可以收回房子，美国各州的程序均不同，有的州很快，诸如德州，只须一个月左右，有的州，诸如纽约，要几个月，一般被查封的房子可占所有的房子的 5% 左右，但最近这个比例大幅度上升。

( 五 ) 次级贷款风暴对美国房地产的影响

1) 次级贷款占总贷款的 10%-15% 左右，相当一部份被查封，被查封的房子又放到市场上，增加了存货，使本来就衰退的房地产雪上加霜。

2) 目前几乎所有的次级贷款公司都停止营业，使10- 15% 的买房人不能得到次级贷款，在市场上的总购买力降低10- 15% 。

3) 受次级贷款风暴的影响，优级和亚优级贷款也开始小心，增加了贷款审核的标准，又使一部份人难于得到贷款，进而限制了购买力。

从以上的分析来看，这次由次级房屋贷款所引起的问题绝不是几十家次级贷款公司倒闭或破产，几十万套房子被查封那样简单，有可能会引发更加深入的房地产衰退，从而导致美国经济的动荡。