老郭聊地产
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能不做投资移民，尽量还是别做了，看的合同多了，越觉得坑真心很多。除非你对失去80万美金无所谓，不然从投资人角度，我真心说句话，能不移，就别移了。
老规矩，给大家分享一下最近咨询我的一个项目：
先来看资金结构，又是典型的PPT里挂羊头，PPM里卖狗肉
PPT里是这样说的，项目总成本1亿，EB-5高级贷款40%，企业自有投资60%，你们都喜欢的EB-5还款第一顺位权，这里也有了。
但是，PPM是怎么写的？？
我的问题来了，PPM里写得清清楚楚，paid in sponsor equity自有资金是12%，那PPT里的60%的自有资金是怎么来的？我计算了一下，整明白了，是有三项：①自有资金1200万②银行过桥贷款1400万和③未来销售回款3600万。这里我有两个质疑：
1、质疑1，为什么把银行过桥贷款也作为开发商自有资金，看这个文件上显示很清晰，这个1400万贷款只有18个月贷款期，并且！有一笔450万美金的贷款在上个月6月份就到期。
他们还计划，从EB-5的融资里面拿出钱来替换掉这个短期的1400万过桥贷款。而且，我从头到尾都没有看到这个1400万过桥贷款的利息，但我猜测不会低于12%。
我们顺便再分析下开发商实力，购地价是1500万，土地关闭下来总计成本是1905万，开发商自有资金才1200万，也就是连土地都没法过户。
买地过程中找了个银行做个短期18个月的过桥贷款，先把土地搞定再说。做这个文件PPM时，土地还没有过户。从一开始，开发商仅有1200万资金，且还没有能力拿到银行建筑贷款，为了买到土地，还做个短期过桥贷，剩下的钱就找海外的EB-5 投资人去募资，你觉得他有实力吗？
这个1400万过桥资金能算作开发商自有资金吗？这也太扯淡了！这说明开发商道德或说良心有问题！
2、质疑2，ppt 里的6000万的企业自有资金，除了1200万的初始投资款，1400万的过桥贷之外，还有3400万销售回款，目前项目还么有开工，施工许可证应该还没有拿到，顺便说下，这个是高端旅游区的别墅，平均160万美金一套，在目前的行情下销售应该不是太乐观，这连订定金都还没有收的款项，就直接计算成3400万的开发商自有资金了，如果这能行，市场上所有别墅开发项目都可以去EB-5融资了！
关于资金结构这块，我想再次提醒下，房地产项目，如果没有银行的高级建筑贷款，一定要远离。原因很简单，就是银行都不认同的项目你还去凑什么热闹？在美国地产开发领域，我还没有碰到比银行尽调更严格的机构方。所有开发商，没有例外，做梦都想拿银行建筑贷款！
再来，我们看看I-526E退款条款，不论是项目方原因还是投资人个人原因，这个条款在市场一般都是90天左右退款（客户因诈骗移民局的情况除外），但是这个项目是这么写的，说是贷款收回后的90天内退款给投资人。什么意思？恭喜你，526E被拒了，我可以退钱给你，什么时候呢？等5年后贷款到期，我们收回贷款后的90天内再退给你吧。你可以接受吗？
最后，我们看看担保物价值，说是有新开发的房产和股东个人资产做担保，这里我有两个疑问：
疑问1、我们看看PPM里怎么写的，股东只承担最高上限是300万的担保欺诈行为，你觉得这个300万担保对于4000万的EB-5投资款能解决多大问题呢？
疑问2、新开发的50套别墅作为担保，前面资金结构里不都说了吗？这个项目34%的资金都要靠回收的卖房款来完成施工，也就是这些开发的房子只有卖掉，项目才有足够的钱支撑竣工，那为啥还说用这些竣工的房子做抵押啊，如果竣工了，房子也都卖完了，这里有两点：①房款如期收回3400万且②EB-5融资完成4000万，这两个需要同时满足，否则项目未来就是堆烂尾楼，抵押物没啥实际意义，这是在给投资人玩小学数学应用题啊。
最后，稍微看了下PPT介绍的区域中心的历史业绩，几十个项目，都是100%，反正看完就觉得，稳了，这是区域中心行业天花板了，真的吗？认真你就输了，PPM这么不靠谱，其他的都是扯淡！老郭做人做事的基本原则：永远不跟埋坑的人合作。
案例结束了，每个项目坑人的条款各不相同，但是核心的逻辑都差不多，要么是没有充分资金，ppt装扮成这种好看的数据，但PPM他不好骗啊，要么就是避重就轻，扯些没用的来忽悠你，以前是带着名人，政客来忽悠你，现在是走高端社区，看似的大品牌让你眼花缭乱。
如果不是非要移民，老郭还是劝你别移了，坑TMD太多了，10个路，9个有坑，资金到位，有去无归。我是老郭，我们下期见！
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