硅谷居士

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我把房贷变大三年后,发生了什么?

(2025-07-30 13:49:28) 下一个

大约三年前,我做了套现再融资(Cashout Refinance),把家里自住房的房贷进行了再贷款。

结果是,我家房贷的本金变大了!新的房贷额度是我房价市值的70%,房贷的还贷年限重新变成三十年。

我用3.5%的利息率从房子里拿出上百万美元净值,投资了先锋信息科技板块指数基金VGT。

到了三年后的今天,我付出的总利息成本约为10.5%,投资收益率是105%。

其实,如果我投资的是纳斯达克100指数基金,收益率也会有90%左右。如果买的是标普500指数基金,取得的收益率会是73%。

美国当下的房贷利息率太高了。一旦房贷利息率降的5%以下,我会果断去找银行再做套现再融资,把房贷规模继续扩大,拿出更多的房产净值去投资股票指数基金。

房贷是普通家庭可以获得的无与伦比的杠杆工具。如果我们合理利用它,仅仅需要举手之劳,就就大幅加快财富的增长速度。

附:过去三年VGT的走势图

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硅谷居士 回复 悄悄话 回复 'Scipio' 的评论 : "居士有考慮過使用SBLOC,證券質押貸款嗎?"

谢谢补充!我没有考虑过。浮动利率的风险不容易控制;而且券商在股市大跌时有可能强制我平仓。
Scipio 回复 悄悄话 居士有考慮過使用SBLOC,證券質押貸款嗎?
通常比同期的房貸利率還低,當然缺點就是浮動利率。
但是貸出質押股票價值的1/3 (LTV)的現金應當是很輕鬆、無風險的。
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 'lunahucn' 的评论 : "艺高人胆大, 佩服佩服!"

谢谢!
lunahucn 回复 悄悄话 艺高人胆大, 佩服佩服!
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '菲儿天地' 的评论 : "多谢硅谷分享,很是佩服!恭喜你。不过投资的一个最重要的因素就是风险管理,它因人而异,没一个标准的答案。对于你的家庭来说,也许从自住房的价值中贷款是一种风险合适的方式,但对于大多数家庭来说,可能不是一种风险评估适合的模式,这也许就是Dave Ramsey 和大多数理财专家的理念。"

是的,每个家庭要根据自家情况管理债务负担。
菲儿天地 回复 悄悄话 多谢硅谷分享,很是佩服!恭喜你。不过投资的一个最重要的因素就是风险管理,它因人而异,没一个标准的答案。对于你的家庭来说,也许从自住房的价值中贷款是一种风险合适的方式,但对于大多数家庭来说,可能不是一种风险评估适合的模式,这也许就是Dave Ramsey 和大多数理财专家的理念。
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '花似鹿葱' 的评论 : “理财是得有头脑有胆魄,佩服!”

谢谢鹿葱!
花似鹿葱 回复 悄悄话 理财是得有头脑有胆魄,佩服!
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '新林院' 的评论 : “1929年股票市场崩溃的一个重要原因,是很多人贷款买股票。那次股票市场崩溃导致了大萧条。大萧条结束以后,好像国会对股票市场进行了改革,严格限制贷款买股票:股民可以用自己拥有的钱买股票,但一般不能贷款买股票。有这回事吗?此篇博文的攻略算不算贷款买股票?”

当你银行里有100万美元,而你只拿出20万美元做首付、贷款80万美元买房子,随后把自己银行里的80万美元买了股票基金,这是完全合理的。这是资产管理的基本概念。

在做Cashout Refinance时,银行一样不关心你如何处置拿出来的现金。那本来就是你房子的净值,不是银行需要关心的事情。
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '麦姐' 的评论 : “哇,恭喜居士,胆大心细,赚得盆满钵满!”

谢谢麦姐!
新林院 回复 悄悄话 我不是学金融的。一些知识只是从收音机听来。
我有个大致印象,1929年股票市场崩溃的一个重要原因,是很多人贷款买股票。
那次股票市场崩溃导致了大萧条。
大萧条结束以后,好像国会对股票市场进行了改革,严格限制贷款买股票:
股民可以用自己拥有的钱买股票,但一般不能贷款买股票。
有这回事吗?
此篇博文的攻略算不算贷款买股票?
(无褒贬之意。只是学术讨论,增加知识。)
麦姐 回复 悄悄话 哇,恭喜居士,胆大心细,赚得盆满钵满!
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '雪狗2014' 的评论 : “你有勇气和胆量”

谢谢!其实,只要理性对比股市收益率和房贷利息率,就很容易接受我这种做法。
雪狗2014 回复 悄悄话 你有勇气和胆量
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '水星98' 的评论 : “我以前有点害怕贷款来买基金,看了居士的文章,有点勇气了。”

好啊!千里之行,始于足下!
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '越live越精彩' 的评论 : “感谢居士分享成功的投资经验,学习了。我不会投资,就早早把国内和新加坡的房贷还完了,想着这样可以节省要付的利息。我也觉得没有银行贷款,就没有压力。现在看来,这不是一个明智的做法。”

谢谢分享!是的,如果你知道如何进行证券投资,那么房贷就不要着急还清!
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '阿迪2000' 的评论 : “还是美国利息低,国内前几年有五点几甚至过六的房贷利率。不过这两年,银行的钱大概放不出去,各种贷款,最低的两个多点的也有。”

谢谢分享!是的,过去十几年,美国处于低利息时代。
水星98 回复 悄悄话 我以前有点害怕贷款来买基金,看了居士的文章,有点勇气了。
越live越精彩 回复 悄悄话 感谢居士分享成功的投资经验,学习了。我不会投资,就早早把国内和新加坡的房贷还完了,想着这样可以节省要付的利息。我也觉得没有银行贷款,就没有压力。现在看来,这不是一个明智的做法。
阿迪2000 回复 悄悄话 还是美国利息低,国内前几年有五点几甚至过六的房贷利率。不过这两年,银行的钱大概放不出去,各种贷款,最低的两个多点的也有。
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '歲月沈香' 的评论 : "居士运气好,也有理财头脑,所以,投资都有收获。谢谢居士好分享。"

谢谢沈香!我比较理性,投资策略也比较激进。在投资领域,只有乐观的人才能成功!
歲月沈香 回复 悄悄话 居士运气好,也有理财头脑,所以,投资都有收获。谢谢居士好分享。
硅谷居士 回复 悄悄话 回复 '山里人家168' 的评论 : "前几年的房贷利息真低,我们投资房的cash out都4点几以下。居士重贷的资金赶上这几年股市的高歌猛进,赚得盆满钵满,恭喜居士。"

谢谢!前面十几年,美国的房贷利率都不是非常高;我还拿过2.5%的房贷。
山里人家168 回复 悄悄话 前几年的房贷利息真低,我们投资房的cash out都4点几以下。居士重贷的资金赶上这几年股市的高歌猛进,赚得盆满钵满,恭喜居士。
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