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是泡沫总是会破的
全民追逐资产膨胀导致泡沫破裂的推演及分析
再谈楼市，我们再换一个角度去审视中国房地产市场的疯狂。
在19年楼市最高点时，中国的楼市演变成了一个全民经商，全民盈利，全民资产飞涨的超级大印钞机，或者叫一个巨型吹泡机。它与中国高速的经济增长互为因果，以“永不言败”的高度自信高歌猛进，快速向悬崖奔去。
不管你有没有做过生意，常识也会告诉我们，一个正常的市场，从结构上必须满足二个基本条件，第一，商家与客户以及员工必须有一个合理的比例关系。比如开餐厅，至少要服务整个社区，并且有几名员工，不可能每个人都坐在家里炒股发财。第二，产品类别与市场分布必须是互补的。比如，一个街区有餐厅，还必须有发廊。你不能都是发廊，那样人就会饿死。
中国的楼市就是在违背了这二个基本条件的前提下，创造出了人间奇迹。这就好比一个人站在筐子里，自己把自己抬起来。这件事非常荒唐，不知是人们忽略了还是装看不见，全体人民都是老板，互为客户，而且全体商家都只经营一种产品----房子，生意火爆，价格天天猛涨。没有人关心那些账面财富来自哪里，又到何时结束，反正只要看到房价在涨就好。信念只有一个，早买早涨，不但房子会涨价，收入也肯定稳步增加。
房地产市场还有一个反原则，即供需平衡。比如，一件衣服，假如市场需要并生产100套时，价格是100元，一旦你生产了200套，就会严重过剩，价格就会跌，比如30元一套。中国的房子反规律，越多越贵。一个小区，假设有500套房子，原来是100万一套，当一套房子以150万出手了，所有的房子都“自动升值”至150万，整个社会便凭空增加了2个亿的财富。业主们都开心死了。旁边再搞一个新楼盘，多设一个花坛加喷泉，房价会涨到200万，家家乐开了花。但问题是，这个财富增值是如何实现的？
我们来分析一下数字。全国共有6.8亿套住房。现在的房屋均价为一万元，平均每套房92平米，也就是92万元。换句话讲，等于每个中国家庭，都在经营一个中小型企业，而且业绩非凡。客户是谁？从哪里赚来的钱？大家都是从同一种商品里面赚钱，而且这个生意看上去是无穷无尽的。换做是鞋子，假如每个中国人都卖鞋子，每个人都赚钱，可能吗？
我们都知道，制造业是创造财富的源泉。截至2021年末，全国企业的数量达到4842万户，增长1.7倍，其中99%以上都是中小企业。简单对比这个数据，假如一套房子就是一个中小企业，等于每一个实体企业面对140个虚拟企业。而且，每个虚拟企业都盈利，而很多实体企业不赚钱。换句话讲，全国所有实体企业所创造的价值，是140倍以上的所有虚拟企业大赚其钱的财富来源。那么，一个实体企业背的动140虚拟企业吗？答案一定是，不！没有哪个人能扛起140个公司。假如背不动，房地产的账面财富是怎样创造出来的？
再换一个角度，我国规模以上的工业中小企业户数达到40万户，注意是“规模以上”，营业收入超过了75万亿元，利润总额达到4.7万亿元，这还是比上一年增长了20%的结果。平均下来，每个企业的营业额为1.8亿元，利润为1100万。根据资料，这种规模的企业平均170人。每个人创造的利润6万多元。这点可怜的利润和房子相比，差太远了。拿深圳为例，深圳平均房价5万元，等于中国实体企业员工每年产出的利润，只够买一个平方米深圳的房子，连个厕所都买不起，只能买一个蹲坑。截至2021年，深圳人口为2219万，住房1082万套，人均住房面积27平方米 ，千万元以上占15%，就是150万套。对比前面提到的40万户“规模以上”的企业，开工厂，办公司真不如买房赚钱。放眼全国，加上北上广，千万级的豪宅起码有500万套。在这样一个极其扭曲，畸形的经济结构下，傻子还去开工厂，整天累个半死，直接买房子不就完了吗。这就是中国经济提前走到尽头的催化剂，因为没有人去创造价值了，坐等房价升值即可。
房地产抽干了银行，抽干了资本，抽干了老百姓的钱包，最后也抽干了政府信用，最后的结果除了爆雷，别无选择。
假如我们来仔细剖析恒大爆雷，看到的结果令人不寒而栗。我们都知道，恒大负债2万亿，加上表外负债，可能有三万亿。这些数字都是已知的，大家已经麻木了，但它背后的逻辑非常可怕。表面上看，恒大完全是一个空手套白狼的，熟练运用金融杠杆的超级玩家。在它面前，所有的相关单位，从银行到业主，只不过是它战略布局的一个棋子。在成功时，它像一块巨大的海绵，从各个方面把海量的资金吸引进去，然后朝着它如意的方向挤出去。
假如一切顺利，恒大几乎不用花一分钱，就能撬动一个巨大的转盘。恒大模式玩到最精致时，每做一个项目，至少拿了六份钱，这是多少商家梦寐以求的。首先它是上市公司，吸收了大量社会资金。第二，它有许多战略投资伙伴，比如马云就投了它的恒大足球。第三，恒大去拿地，肯定是后面跟着银行做抵押贷款，因为银行也是看中了这块肥肉，给恒大贷款便衣食无忧。第四，开盘后，便立即拿到了业主们的预付款，虽然说有监管账户，那是说给外人听的，钱早就提钱给拿走派用场了。第五，开工以后，所有进场的承包商都是垫资入场，因而他们也就拿到了几年的生意，其他人想垫资进来还没有机会呢。第六，发行理财产品。这等于什么呢，一个人做生意，货有人赊账，房租有人垫付，人工全都免费。这样的生意想亏都难。许家印就是再奢侈，可劲儿买游艇，也花不完哪。几万亿呢。
结果是，这样一个长袖善舞，钞票比砖头多的开发商，居然资金链断裂！说出去连鬼都不信。楼盘烂尾了。钱去哪了？虽然我们不完全了解其中的细节，但有一点可以肯定，比爆雷显示出的资金陷阱后面，有一个更加巨大的黑洞！这个黑洞不仅导致了恒大的崩盘，也是眼下其它房企接连爆雷的根源，而且，更可怕的是，这个黑洞存在，恒大爆雷只是这个多米诺骨牌的第一张，还会不断引发新的爆雷，资金断裂会始于房地产，逐步传导到其它各个行业。一切只是时间问题。
有了这个判断，再联想最近的所有经济事件，南京银行，河南村镇银行，烂尾楼事件等等，就不足为奇了。
我们继续推导。截止到2021年7月末，我国M2（广义货币）余额再创新高——达到了230.22万亿，简单来讲，中国的GDP为117万亿元，货币发行了230万亿元。当你拿到一张100元的钞票时，对标的社会价值只有50元。那为什么我还能当100元去花呢？因为经济还在增长，房价也在涨。政府可以通过外币不可兑换来透支未来。
再换一个角度看，全国房地产总市值达到687亿元，说句不科学，不严谨的话，等于一个人有一套房子，房价687万元，但他只能卖230万元，因为银行只有那么多钱。何况银行连230万元也不能都给他，还有汽车等其它商品呢。单从这一点出发，房价跌去7成不要奇怪。加上货币超发因素，等于这套687万的房子，其实只有117万元的社会对标价值，等于说房价必须下跌87%才合理。
以上的推导便解释了文章开头的疑问，财富增值是如何实现的？靠虚值实现的，等于是政府向全国人民打了一个巨额白条。现在的房价不是一个像喜马拉雅山那样的铁定事实，而是像发海参那样，有干货，更多的是“水分”。房价里面除了房子本身的价值，还有货币超发的烘托，还有房子“股票化”的价格虚胖。所谓的高速增长，是一个巨大的庞氏骗局，这个骗局的根基是经济增长，而且要一直涨，不能停。但是，谁都知道，“天下没有不散的宴席”，表象上是烂尾，实质上是这场游戏有一个临界点，政府实在是背不动了，戏演不下去了，泡沫一定会破的，一定会有一个破口，只不过那个爆破点在哪里。爆雷是迟早的事，触发爆雷的点很多，可以是停贷，也可以是楼价暴跌，也可以是一个事先无法预料的事件，好比一个人，患有多种慢性疾病，一场感冒下来，就挂了。
巨大的风险已经到来。前面讲过，今天的房价是基于二个基本判断，经济一定增长和收入一定增加。这二条缺一不可。但是，万一降了呢？看到河南银行储户举着牌子“还钱”，心里格外纠结，等于是让银行还哪个本来就没有的钱。是，原来你有这个“数”，但那是一张白条，今天人家又收回去了。简单的比喻，等于是外面有9口大锅，但政府只有一个锅盖。平时给每个锅轮流盖10分钟，现在经济下滑了，锅盖被最有权有势的人拿走了。锅盖还在，但盖不到你的锅了。你喊“还我锅盖！”当初那个锅盖只不过是让你看一看，不是你的。当然，政府的风险是，你当初承诺百姓有锅盖，今天不够了，如何交代？
楼市疯狂基于一个非常浅显但人们不愿意去想的问题，即一个商品的真实价值，体现在变现能力上，否则就不值这个钱。梵高的名画《向日葵》，拍出3000万美元的天价。其价值在于有人愿意出这个钱，随时可以变现。现在，等于每个中国家庭都有挂着一副世界名画，价值连城。中国人70%以上的家庭财富就是这张画。但问题是，你需要用钱的时候，能按照原来的价格甩掉吗？假如不能出手，你又不能去吃这张画。
说到当前的停贷风波，业主们是对的。道理很简单，房价是虚的，今天你已经不能把房子按原签约价出手了，楼还没有盖好，而你付出的供楼款确实真金白银，去买一个根本不存在的东西，亏大了。
简单分析一下政府的对策及后果。
- 严厉打压业主，其后果是今后没有人敢买房了。这对政府刺激经济不利；
- 给业主退钱。可以快速平息事件，并拉动优良房产的销售，但问题是政府是否拿得出那么多钱。而且，万一房价跌了，业主也造反，要求政府退差价，或者大批人失业，断供后也要求补贴，政府管不管？
- 给开发商垫资，限期他们交楼。麻烦是政府是否有能力去监管？况且，假如此时承包商向追讨以前的欠款怎么办？
- 直接垫资给承包商，这样做政府会更累；
反正，政府打压业主最省钱，但麻烦很大；政府拿钱最安全，但政府也缺钱。
有一条是肯定的，房地产泡沫早爆比迟爆强。越往后，爆炸的冲击力越强。聪明人今天已经察觉了苗头，趁机钻空子溜了。后面的人必将为前面逃逸的人买单，他们会更加愤怒，局面将不可收拾。
1949年国民党逃离大陆前，印发了金圆券，导致货币崩盘，民不聊生，这是共产党指责老将的一大罪状。其实吧，现在的房产证，连同它那个涨破天际的“房价“，也是金圆券的翻版，只不过其载体从纸张变成了砖头。
