建宁博客
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看了网友SANSHAN关于卖房交税的感慨：
请问各位大拿们：卖出租房如果增值，就要交capital gain tax和recapture depreciation
我来评论几句。
1. 透支
现实中的确有不少人卖房的时候交不起税。
比如说，20万买了个房子（为简化期间假定土地值为零），30年后100万卖掉（假定买卖费用为0），其中cashout过无数次，还有贷款80万。
卖掉的时候，利润是100万，其中80万的Long Term Capital Gain和20万的Unrecaptured Section 1250 Gain(传说中的depreciation recapture)。
可能需要交的最大税额是：
- Unrecaptured Section 1250 Gain ： 20*0.25=5万
- Long Term Capital Gain ： 80*0.2=16万
- NII Tax: 100*0.038=3.8万
总额是： 5+16+3.8=24.8万。
而卖掉时实得现金： 100(卖价)-80(贷款)=20万，还真是不够付联邦税的。
问题到底出在哪里呢？
首先，那5万的Unrecaptured Section 1250 Gain是延掉的税，也就说你以前有20万的收入没有交税，现在需要补上。
而实际交的税只有：16+3.8=19.8万， 实际最高税率： 19.8/80=24.75%，不应该说是太高。
可以看出，问题是房主透支了，提前花了不该花的钱。房子增值了80万，也就是说赚了80万，肯定需要交税，房主不应该把利润预先全部挥霍了，而应该未雨绸缪，预留部分资金。
就像一个contractor，如果他一年挣了100万（包括自雇税和收入税），如果他在一年内把这100万都花了（假定他没withhold任何税），那到年底的时候他肯定没钱交税，他还有大笔的自雇税和收入税需要交，他也只是预先花了不该花的钱，跟上面卖房子的卖主一个道理。
2. 延税
有的朋友可能会说了，如果我20万买个房子，30年后卖掉的时候房价还是20万，卖掉的时候还需要recapture全部的20万，多交差不多5万的税，是不是划不来？
不见得，因为金钱有时间价值。
我有一年曾做过Cost Segregation，多减了10万的折旧。
为简单期间，假定当时的税率只有10%，也就是说那一年少交了1万的税。
1万的资金，如果年复利是10%， 30年后就是： (1+0.1)^30=17, 其中利润的16万需要交Long Term Capital Gain： 16*0.238（20% Capital Gain+3.8% NII Tax）=3.8万。
也就是说30年后1万会变为： 17-3.8=13.2万。
而延交的那10万收入，税率不应该超过25%，所以最多需要补交2.5万的税。
13.2-2.5=10.7万 就是由于延税而白得的钱。
上面是假定当年的税率只有10%，如果加上州税当年的税率达到50%，第一年就可以少交5万的税，30年后白得的钱应该是：
5*17-(5*17-5)*0.238(Capital gain tax)-3.5(2.5万联邦税+1万州税)=62万
不是个小数字吧？只因为当年多折旧了10万！
当然如果延税时间很短，金钱的时间价值就体现得不是那么明显。比如只有5年或10年，如果投资年复利是10%，1万的资金：
- 5年后会成为： (1+0.1)^5=1.61万
- 10年后会成为：(1+0.1)^10=2.59万
这样可以大约估算出Depreciation和Recapture的利弊。
建宁 2024/8/6
Totally agree. 你用英语表达的我用母语都表达不出来。