建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
可能很少有人会像我这样痴迷于房价指数，尤其是各地的房价指数。即便不能说是天天查，至少我是月月查。大多数人只投资自己家门口，不甚关心其它地区的房价涨跌，而我投资房产并不局限于地域，所以我也算不上是吃饱饭撑的。
经常看的话，即便只看房价指数，有时也能看出点端倪来。一个地区房价的涨跌会有一定的trend，而一个trend的形成大多不是一两天形成的，要停止也不是马上就能停止的，不像一只股票，有时几天就能转向。
我曾经写过一篇长文（非常之长），专门介绍美国比较重要的几大房价指数，感兴趣的可以读一下：
美国几大房价指数的基本统计方法是相同的，都是根据同一个房子的先后实际交易价格来统计的，被称为重复交易（repeat sales, 或 repeat transactions）统计法。所不同的是所用的样本数据，以及最后的汇总权重算法。
美国房价指数中名气最大的应该是S&P CoreLogic Case-Shiller房价指数，它用的是从各种渠道收集到真实房屋买卖记录数据，不像FHFA房价指数和Freddie Mac房价指数，后两者用的主要是两房机构贷款的数据（也包括Refinance的数据）。Case-Shiller指数的最大缺点是数据不完全，缺乏涵盖所有都市区的免费数据（至少我没找到，好像只有20个大的都市区的数据）。
FHFA房价指数比Case-Shiller房价指数的数据是要全的多，但FHFA都市区房价指数一季度才发布一次，并且还滞后2个月，数据也没有Freddie Mac的全面。
而鲜为人知的Freddie Mac房价指数，却是最即时、数据最完整的房价指数。起初我并不知道它的存在，后来发现它的妙处后，就再也不搭理其它的房价指数了。
我后来在坛子里引用的房价数据，大多来自Freddie Mac房价指数。
Freddie Mac房价指数之所以比较低调，是因为它不像Case-Shiller和FHFA房价指数，后两者在发布的时候不仅大张旗鼓，还有正式的发布报告，网站上也配有各种各样的表格和图像等，读者很容易查看。而Freddie Mac房价指数的发布， 只是在每个月最后一个工作日的下午，更新一个csv数据文件，至于如何去解读和格式化这些数据，人家是不管的，是非常的user-unfriendly。除了像我这样的少数异类，估计很少有人会在意它的更新和存在。而这个数据文件，只有会点编程的才容易格式化，这也是它默默无闻的重要原因。
对Freddie Mac房价指数，这里我想说两点。
首先，和Case-Shiller房价指数一样，Freddie Mac房价指数的数据也是不包括Distressed Sale的。不过，这两者Distressed Sale包含的内容是不一样的，Freddie Mac房价指数的Distressed Sale包括 Short Sale, Foreclosure Sale 和REO Sale， 而 Case-Shiller房价指数的Distressed Sale不包括REO Sale（FHFA房价指数有单独的数据包，有的数据包括Distressed Sale，有的不包括）。
因为Freddie Mac房价指数不包括Distressed Sales，这样会高估低谷时的房价，从而低估危机时的跌幅。像次贷危机低谷时有些地区几乎全部是 Distressed Sales， 剔除这些数据，肯定就抬高了整个地区的房价估值。
比如，这是根据Freddie Mac房价指数得到的次贷危机跌幅最大的前30：
而实际上，榜上前几名加州中谷的几个城市，有不少跌幅远在70%以上，我就曾以最高价时的1/4，在加州中谷买过房子，并且我买的时候已经过了最低点。
可见，这种统计方法严重低估房价崩盘时的跌幅。
第二，圭妈曾经质疑Freddie Mac房价指数的准确性，尤其是在房价高昂的加州湾区，有几次圭妈说我贴的Freddie Mac房价指数低估了加州湾区房价的涨幅。其实，圭妈的质疑是有很强的理论依据，因为Freddie Mac房价指数用的都是conforming loan, 而conforming loan目前的最高限额是$1,149,825，如果80%LTV的话，意味着最高房价约1.4米左右，也就是说它统计的都是些低价房。而湾区满足conforming loan标准的房子并不是多数，所以圭妈质疑它的准确性，是非常合乎情理的。
但是，我个人认为，尽管在像加州湾区那样高房价地区，指数用的数据的确没有包括绝大多数的房子，尤其不包括高价的房子，但我觉得房价指数还是非常有参考价值的。低价房的房价增幅也应该很能说明问题的，况且，次贷危机后，由于负担能力问题，低价房的增幅实际上并不比高价房的低多少。
我随机取了5个时间段，比较一下San Francisco都市区Case-Shiller和Freddie Mac房价指数的增幅百分比：
差别比较大的是第2和第3时间段，两者差别在10%以上，可能主要原因是因为Case-Shiller房价指数的数据包括REO Sale，而Freddie Mac不包括，这样就会高估Freddie Mac房价指数，从而导致Freddie Mac房价指数低估第2阶段的跌幅，也低估第3阶段的涨幅，差异基本上是统计数据的取样标准造成的。当然两个房价指数有点差别也是很正常的。
（注：Case-Shiller房价指数是3-monthly moving average，Freddie Mac房价指数是单月的）。
建宁 2024/7/2
