建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
在各方面(包括法律、财务以及政府等各方面)几十年持续和强大的压力下，曾经滴水不进、长期垄断美国房地产交易市场、故意抬高交易费用的邪恶组织 - 美国地产经纪协会（NAR，National Association of Realtors），今天终于低头，被迫做出让步，愿意对规则做出重大修改。
其中，最关键的一条是，从今年7月中旬起，不再强制卖家必须要付买家中介费，也就是说使买家中介费和卖家中介费完全独立：卖家跟卖家经纪协商中介费，卖家只需要付卖家经纪中介费；买家跟买家经纪协商中介费，买家需要自己付买家经纪中介费。
当然买家也可以跟卖家协商，让卖家付买家中介费，如果卖家愿意的话。
先来说说这种改变的短期影响。短期来说，规则的影响不大，以前卖家付全部5~6%的中介费，现在卖家和买家各付一半的约3%。但羊毛出在羊身上，且不说若让买家出3%的话，可能房子的卖价也会下降相同的数目，再说很大比例的卖家很可能会遵循旧有的惯例，同意付买家中介费。
若让买家自己付中介费，会降低他们的购买能力，因为若让卖家出，这个费用可以包括在贷款里面，而让买家自己出的话，必须要付多的首付。所以，规则的改变短期内对买家不是利好，降低他们的购买力，对卖家也不一定是好事。
所以，单纯的分开买家和卖家中介费，并不能立即给买卖双方带来利好。
而要买卖双方共同收益的话，必须要大幅降低中介费用。世界各国平均地产中介费只有1~2%，而美国竟然整到5~6%，太离谱，太荒唐了！
而规则的改变，垄断壁垒的瓦解，为未来增加竞争，大幅降低中介费用，带来了可能，因为目前的垄断使NAR拥有实质的控价权。
在过去的二三十年，很多有创新的公司，像Purplebricks，REX等，都试图通过降低中介费来打破NAR的垄断， 结果都败在NAR的铜墙铁壁之下。
比如， NAR有规定，如果你是会员，即便你可以用别的竞争对手的服务，也必须要列在NAR的MLS里，也就是说你不能单独用竞争对手的服务，这样竞争对手就很难生存。
再一个，由于以前买家的中介费由卖家来付，如果中介费太低的话，就没有买家中介愿意带客人来。
规则改变后，由于买家中介费由买家来出，无论是卖家用NAR还是用竞争对手的，对买家中介来说都一样，这样NAR的垄断壁垒基本就瓦解了。
由于消除了垄断，增加了竞争，未来的中介费肯定会大幅下降，所以，今天绝对是小地主们值得庆贺的日子！
我自己想继续持有房产再来个十五六年，但愿到时中介费会降下来。
打倒NAR!!! 哈.哈.哈！！！
建宁 2024/3/15
