卖出租房利润可以抵消哪些损失 (1)

前几天网友cublai提到的卖房报税问题，是理解美国税法非常好的一个案例，这是他的原帖：

      求教一个卖房depreciation recapture的问题

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为便于理解，这是我以前写的文章“合理利用被动损失”的节选：

在1986年税改之前，美国税法还没有把主动收入和被动收入分开，它们之间可以相互抵消，地主们可以任意从工资收入中减掉各种各样出租房的费用。比如如果你一年中有100万的工资收入，你只要买个大而破的物业，花100万元装修，就完全可以抵消掉100万的其他收入。所以当时，地产是富豪们避税的一个工具，有些富豪投资房产仅仅是为了避税，而不是真正想在地产上有所作为。

1986的税改堵住了这个漏洞，断掉了富豪们纯粹用房产避税的这条路子。税改把收入分为三类：

• Active Income/Loss (主动收入/损失): 公司工作等的收入
• Portfolio Income/Loss(投资收入/损失)：投资股票等的收入
• Passive Income/Loss(被动收入/损失): 房租收入和Limited Partner收入等

基本可以这样理解，税改前只有一个篮子，收入和损失可以相互抵消。税改后变成三个独立的篮子，只有同一个篮子里的收入和损失才可以相互抵消，一般情况下不准跨篮抵消，主动收入只能抵消主动损失，投资收入只能抵消投资损失，被动收入只能抵消被动损失。

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再看一下网友cublai的情况：

1）卖房有10万的总利润：其中3 万的long term capital gain； 7万的Unrecaptured Section 1250 Gain（通常所说的depreciation recapture，尽管depreciation recapture另有它意）。Unrecaptured Section 1250 Gain尽管是普通税率但不超过25%，但在类别上属于capital gain。所以这10万都属于capital gain，也就是属于Portfolio Income。

2）此房有7万的 Suspended Passive Loss

3）另外， 还有10万的股票capital loss，也属于Portfolio Loss。

其中，1) 和 3) 相互抵消，属于同篮抵消，这合情合理。

如果再做细入分析的话，其中卖房的capital gain 和 股票的capital loss 完全属于同一类收入，所以卖房的3万capital gain可以抵消股票的3万capital loss，这样只剩下7万的股票capital loss 。而税法规定，只有在有gain的时候才需要recapture，而在有Loss的情况下，是不需要recapture的，这实际上已经隐含了recapture可以和 capital Loss相互抵消的原则。

举个例子，如果买房价是10万， 折旧掉了7万， 还剩下3万的Basis。如果房子以3万的价格卖掉，也就是说有7万的折旧，同时有7万的损失，那么这个房子就不需要任何recapture，或者说recapture和损失抵消了。我以前以为只有房子的capital Loss 才可以和recapture自动抵消， 现在看来也适用于股票的capital Loss。当然，这也合乎情理，因为房子和股票的capital gain/loss的性质是完全相同的。

接下来再看看 Suspended Passive Loss 是个什么东东。

做地主的，有些年份真的会有租金损失；有的年份尽管可能是盈利的，但是一减去折旧，也就变成损失了。无论哪种情况，只要有损失就是Passive Loss。记住前面同篮抵消规则，如果有Passive Income， 当然可以抵消，但如果抵消不掉，也不会浪费了，而是可以一年接一年地带下去，用来抵消未来年份的Passive Income，这个无法抵消的损失就是Suspended Passive Loss。

税法明文规定，卖房子后，Suspended Passive Loss会被释放，用来抵消普通收入。所以，网友的7万的Suspended Passive Loss可以抵消当年的普通收入。

最终，1）和 3）抵消，7万用来抵消普通收入，也正是TurboTax中得到的结果 - 看来TurboTax英明啊！

由此得到两点启示：

1)  像用TurboTax等软件报税，只要输入正确，结果应该是正确的，若与我们的理解有差异，基本是我们错的。实际上，做为报税者，我们并不需要知道什么可以抵消什么，那是TurboTax等软件该干的事。当然，知道什么可以抵消什么，有利于长期税务规划。

2)  Suspended Passive Loss最终不会浪费掉，但必须不能漏报。有些同学以为房租利润既然是负的了，干脆就不折旧了，那是错误的。另外，Suspended Passive Loss必须要一直carry下去，直到被后来年份的租金利润抵消掉， 或者留到最后卖房子时，不能中间漏报。就像跑接力，必须要把接力棒带到最后，才算有效，如果你中途把接力棒扔了，即便跑到终点也白搭。如果你一直用同样的报税软件，每年会自动 import 上一年的记录，上一年的 Suspended Passive Loss 记录就应该自动存在了。但如果你换软件，或者换CPA，如果上一年有Suspended Passive Loss的话，必须记住报税时把它输进去，要不接力棒就丢了。

（注： 非CPA，若有理解错误，欢迎指正！）

建宁 2023/2/22

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参考文章：

 1. 卖出租房利润可以抵消哪些损失 (2)

 2. 合理利用被动损失

 3. 美国四种税率的个人收入税收计算