常规贷款新的费用调整

大家知道，贷款除了利率外，还有费用。而对于常规贷款，有些费用并不是两房机构自己可以决定的， 而是由它们的顶头上司FHFA统一规定的。

这个调整费用，Fannie Mae称之为 Loan-Level Price Adjustment（LLPAs)：

   Loan-Level Price Adjustment

Freddie Mac则称之为Credit Fees:

   Exhibit 19 - Credit Fees

两者基本上都属于同一个东西， 大多是FHFA的统一调节费用。

这个费用， FHFA会根据形势，经常做一些适当调整。比如，以前Second Home的贷款费用更接近自住房，而从去年开始，Second Home的贷款费用跟出租房完全一样了。估计是FHFA看到房屋短缺，而有些人竟然还弄个Second Home，大多时间还空着，太不成体统，所以提高费用来打击Second Home。

多数情况下，FHFA的费用调整变化不大，而五月份将要开始的这次费用调整，是属于蛮大的一次。

关于这次调整，这里有一篇不错的英文介绍文章：

Some BIG Changes to Mortgage Costs Were Just Announced 

我把文章中的图再贴一遍，这是购房贷款（purchase loan），横轴是LTV，竖轴是信用分数（正数是比以前费用降低了，负数意味着比以前费用提高了）：

可以看出，费用降低的都是低信用分数，低首付的（高LTV的)，而对信用不错的大多数中产，购房费用是提高了。这实际上是在鼓励低信用分和低首付买自住房，对低收入民众利好。

其它几项关键调整包括：

• 以前只要信用分数高于740，就可以拿到最好利率，也就是说740跟850一样。而新的调整增加了 760 和780两档，也就是说，以后信用分数必须要在780以上，才能拿到最好的利率。
• Cashout 费用增加
• 2～4单元费用有所降低，看来是鼓励多单元
• 以前DTI的高低不影响费用， 而新的调整DTI高于40%有额外费用
• 以前 LTV 小于60%属于一档，现在增加了LTV小于30%一档。

作为小地主，我们比较关心投资房，对投资房的调整前后，我对以下情况做了一下对比：

1)  Single Family

若LTV 75%,  在信用分数是740的情况下，无论是购房、非套现重贷、还是套现重贷，调整后的费用都比以前高。但是随着信用分数的提高， 比如到780以上，前后的差距会越来越小，甚至有些情况差别会消失。

2)   2~4小型多单元

无论信用分数是740还是780 ，无论是购房、非套现重贷(LTV 75%)、还是套现重贷（LTV 70%），调整后的费用都比以前低。

小结

可见，本次调整的受益者是低信用分数低首付的自住房购买者，和2~4单元的房主。购买和拥有Single Family的中产是受害者，但若信用分数在780分以上，即便Single Family受影响也不大。

建宁 2023/1/26