建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
房产是地域性的，离开了地域，谈房产周期意义就不大。投坛的前辈湖大曾经在2007年的一篇博客：
中写到，现引用如下：
“房地产市场是有区域性的，各地的升降周期是不同的。各个区域因为经济、人口组成、地理位置、历史、地方法规、城市建设的不同，而造成了周期的不同。笔者认为，没有什么美国房地产、加拿大房地产，而只有纽约房地产、 旧金山房地产、多伦多房地产、温哥华房地产。如果您认为一个国家的房地产是一个市场，那么根本没有必要在一个国家内异地投资。”
我非常赞成他的观点。
我有幸在2012年开始跟风朋友开始投资房产，这应该说是一个非常好的时机。尽管现在看来，最好的时机应该是2011年，2010年次之，然后才是2009和2012。但投资房产跟投资股票一样，很难time market， 要想在最低谷进入很少有人能做得到，并且即便做到了也只是运气。
因为我有幸在好的时机进入，并且也先后进入过不同的地产市场，对不同地域的不同周期，我有切身体会，这种体会，不是马后炮的事后房价指数中能够领略到的。
2012年3月我开始跟风朋友到加州中谷买房子，当时尽管房子的市场价格还没有太大提高，但已经有很多人在抢房子了，很多房子都有十几个以上的offer，这与朋友在2010年和2011年入市时无人问津的情形形成了鲜明的对比。等到年底房子过户，房子价格已经增值有20%以上了， 再加上接下来的2013一年里房价疯涨，在大约一年半的时间里房价就翻了倍，而房租却一点都没涨。因为我买房时的房价也才勉强满足1%的规则，一年多当地的市场就降到只有0.5%了，所以在那边玩了不到一年我就觉得无法在当地再玩下去了。
于是2013~2014年我只好跑到佛州中部。在当地买的房子，不仅2013年和2014年房价变化不大，就是接下来的2015和2016房价变化也不大，房价增长最快的是在2017年（如果不包括过去两年疯涨的话）。佛州房价在初始涨幅太慢的主要原因是，佛州是judicial foreclosure state，大批的银行收回房被积压在法院里，处理不完，当时银行收回一个房子平均需要900多天，直到2016年大批银行收回房才被处理完，其后房价才开始快速上涨。
在佛州的房价也开始上涨后，我于2016年年底开始进军犹他州，主要是我觉得独居屋很难规模化，正好犹他有个不错的机会，没想到2017到2021，竟然是犹他房价飞速增长的几年，也算又碰上了狗屎运。
2019年在家门口买的房子，是我投资房产以来唯一的一个败笔，尽管在投资前我就知道这不是一个好的投资，当时只觉得把主力部队放在人口稀少的西部山地州风险太大，想再分散一下风险，况且我也喜欢这种模式，于是就来了个霸王硬上弓，上了一个连我自己都不满意的投资。出乎我意料的是，结果比我预料的还差。
德州的房产，除Austin一枝独秀外，Dallas也还不错，但受石油行业影响很大的Houston，尽管在次贷危机中受波及不大，但在2014年底和2015年的石油价格崩盘中，受影响很大，2015~2019年休斯顿的房产基本有点半死不活。在2015年以前，也就是我住在休斯顿的近二十年里，休斯顿的经济和失业率一直比全国平均要好，但在2015年后，就不如全国平均了。还好的是在过去两年，休斯顿的房价跟全国一样，也同样大幅上涨。再加上最近石油价格强劲，汽油价格高了别人可能不喜欢，休斯顿人应该满心欢喜。
2020年在爱荷华州买的房子，涨幅也不错。
在我投资过的这五个市场中，除了家门口的算是个败笔，其它几个进入的时机都近乎完美，那是不是我有先见之明呢？当然不是了，2012年回报最好的加州市场，我当时是啥也不懂，完全是跟风朋友，要说功劳也都是朋友的功劳。 2013~2014的佛州市场尽管是我自己选的，但这个投资并算不上是绝佳的投资，或者说当时比这好的市场有很多。2016年底进军西部山地州的时机是绝对的好，但运气的成分非常大，难得的机会竟让我给抓住了，纯属狗屎运。2020年选择Idaho州时，其实凤凰城也是个选项，当时即便不选Idaho， 选凤凰城也差不了太多。所以整个投资过程基本就是狗屎运加狗屎运，再加家门口的败笔。多个市场投资的好处就是，不需要全部都是狗屎运，只要逮到一个狗屎运，即便加上几个败笔，总和仍然还是狗屎运。
我的地产投资经历，狗屎运是真，但在不经意间，亲身体验了不同区域的不同地产周期，却也是真真切切的。
这是篇自吹自擂的文章，一直犹豫是否该发出来，哈哈！
建宁 2022/10/07
