建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
到现在为止，我写的文章大多是忽悠，或者说大多是策略和思维方式问题，我很少提及具体操作，主要是在具体操作上我还真是啥也不懂，所以也写不出什么东西来。
这一篇，就尝试着谈一点具体操作上的事，如果尚算得上是具体操作的话。
我以前写过，到目前为止，我的投资分三个阶段：
第一阶段，是跟风朋友到加州中谷，用的都是朋友用的经纪和物业管理，咱完全是跟屁虫。当时买的是短卖房，状态都不错，第一个只花了四五百打扫了一下就马上可以住人了。第二个只有卧室地毯太脏，花了2500换成laminated地板,就可以马上住人，这些都是物业管理具体负责的。
第三阶段，也是我房产的大多数，都是新建房，由建商旗下的物业管理公司管理，这个没什么可说的。
我主要说说第二阶段（2013~2014年）到佛州投资房子的事。
我在佛州买的房子，都是银行收回房，并且都破坏严重，需要大量维修。我在佛州最后买的一个房子，本来是3室2卫， 1200平方尺, 原房主从2006年开始扩建，扩成2080平方尺, 扩出来一个很大的房间，加一个卫生间，外加一个很大的有屋顶的patio，结果还没完工就被银行收回来了，我买的时候是2014年， 相当于空了七八年。这个房子我以8万多买下来，自己又投入了约3万维修费用。
我是如何具体操作的呢？
我先是在zillow上找了一个评分不错的地产经纪Kim，是位五十来岁的白人女士，因为当时当地的地产市场形势非常严峻，我心里没底，所以我和太太还特地到当地考察了5天（也是我唯一考察过的一个地方）。当然了，按照我的一贯做派，我就让Kim给我推荐物业管理，她就给我推荐了和她同一个经纪公司的Eric。Eric除了是物业管理外，还有个小维修队，给别人装修房子。这样事情就好办了，我在买每一个房子报价之前，都会让Eric先去看看房子，做一个维修报价，有了维修报价，我买房报价心里就有底了。也就是说，我在买房报价之前，我就已经基本知道房子维修好后的全部费用了。
做为远程投资者，在维修和管理等方面肯定都处于劣势，这个可以通过策略性地减少维修，包括买状态好，或者新的房子等来减少这种劣势。
而如果想翻新旧房子的话，就必须在当地建立起个可靠的团队，这个团队，就是在BiggerPockets上被整天念叨的远程投资的“Core 4”（四大核心成员），这四大核心成员包括：
- Realtor（地产经纪）
- Property Manager（物业管理）
- Contractor（维修工）
- Lender（贷款银行）
先说贷款，如果你的常规贷款个数还没用完的话，这个就不是问题了。次贷危机刚过时，如果超过了常规贷款容许的个数，贷款还有点麻烦，现在就不是问题了，很多小银行都可以提供贷款，甚至不需要个人收入的 DSCR 贷款都多的是，这个好的地产经纪就可以推荐。
维修工当然很重要了，但对于人生地不熟的远程投资者来说，如果想找到价格最好，做工质量又好的维修工，这就太难了，或者说是期望值太高了。我觉得合理的期望值应该是价格一般，做工一般就可以了。达到这个要求的，地产经纪或物业管理都可以推荐。
我觉得，这四大核心中最重要的应该是地产经纪和物业管理，这两者中必须至少有一人要有广泛的人脉，能搞定维修工等。
在初期，地产经纪是最重要的。找个专业的地产经纪到底难不难呢？也难也不难，单从数量上来讲，绝大多数地产经纪都是服务自住房主的，大多数连点投资的基本概念都没有，这样的当然不能要。但也的确有不少熟知投资理念，甚至自己本身就是地产投资者的地产经纪，也就是通常所说的investor friendly地产经纪（找的时候可以google “investor friendly realtor”），这些地产经纪往往有广泛的人脉，同贷款经纪、物业管理以及维修工等都有长期的互惠合作关系，我们要找的就是这样的。
我总共卖过两个出租房，这两个房子自始至终我从没见过。卖的时候，我并没选物业管理公司的地产经纪，而是用了我的买房经纪。我这样选择主要有两个原因，一是这两个买房经纪我都挺满意，买房的时候都能考虑我的利益；还有一个就是从公平上考虑，因为物业管理都是她们推荐的，如果卖房的时候撇开她们好像对她们不公平。但让她们卖房前，我都有个前提条件，就是她们必须负责找维修工修好房子，否则我不会考虑，因为房客住了很长时间了，卖前肯定需要维修，结果她们都很爽快地答应了。其实像我这样的客户她们见多了，这是她们的日常事务，对她们来说根本不是事。后来，维修找人都是她们负责的，我只负责付钱。
有些朋友会问，买房需要人去看房吗？不得不说，这个问题问得有点傻帽儿，当然需要有人去看了，要不谁知道里面有没有被烧过，种没种过大麻，有没有变成垃圾场。其实更重要的问题应该是：去看房子的这个人应该是谁？那到底去看房的这个人应该是谁呢？当然是能准确估计出维修费用的那个人。如果你能准确地估计出维修费用，那去看房的可以是你，但如果你根本没有这个能力，那你去不是假模假样去看热闹吗？！如果真是这样的话，你不去看也罢！这也是为什么我自己并不热衷看房的原因。其实每次买破房的时候，地产经纪们总是花不少时间，给我拍了好多照片和视频，但传给我以后，我至多瞥一眼，因为我对这些视频和照片根本不感兴趣，我感兴趣的是量化后的数据，也就是说我需要有人告诉我具体的维修费用，而不是照片。
上面所说的这四大核心成员，如果要一个人生地不熟的外地人吭哧吭哧一个一个找的话，的确是个不小的挑战。但在实际操作中，你只需要找出人脉强大的人中的一个就行了。
另外，BiggerPockets播客现任主持人David M Greene写过两本不错的书，有兴趣的人可以看看：
1) Long-Distance Real Estate Investing: How to Buy, Rehab, and Manage Out-of-State Rental Properties
2) Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: The BRRRR Rental Property Investment Strategy Made Simple
建宁 2022/09/08
