建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
我们买东西都想物美价廉，做为房东也一样，如果用物业管理公司的话，我们当然希望物业管理公司既要收费低服务又要好。
那物业管理公司是怎么想的呢？或者说天底下是否真有这么美的事呢？
首先，物业管理是个出力不讨好的行业，既辛苦，收入又低。出租房一切顺利，那是应该的，是房东的英明决策，功劳不是你的，房东不会感激你。而一旦出现意外，无论是天灾人祸，不管是不是你的直接责任，只要房东拿不到钱，或者有损失，屎盆子肯定都会扣到你的头上，这个跟你没商量。所以，我个人认为，除非你是物业管理公司的老板，靠剥削手下为生，否则自己直接管理第三方物业，基本上是个无脑的馊主意。这话这么说可能有点刻薄和不公平，那我不妨换个说法，如果你把相同的时间和精力用来直接投资房产，效果肯定要好的多，就算你自己没有资金，用hard money，或者跟有钱人合伙，人家出钱你出力，然后按比例分利润，也肯定比你光靠管理别人的物业钱来的多。如果你能搞定物业管理，你也应该能搞定维修工房客等各路神仙。不过，如果所有的物业管理都听了我的话罢工的话，那我这个甩手地主就没有活路了，所以，世界还是需要无脑人。
那位朋友会说了，看你这题目“物业管理眼中的物业管理”，难道你是物业管理不成？当然不是了，别忘了咱是杜撰家，没吃过猪肉没见过猪跑，都不待耽误咱谈论猪是多么漂亮的！
我没做过物业管理，但我经常到地产投资论坛BiggerPockets上看各种各样的讨论，其中也看过不少物业管理人员们的评论，咱不妨从人家的角度，看看人家是如何看待一些问题的。
下面呢，咱们就说说几个物业管理中比较有争议的问题。其实这几个问题在物业管理行业内并没有太大争议，只是房东们有意见而已。
1. 维修管理费用：一般正规的大管理公司，都会收取5~10%的维修管理费用，比如说维修费用是100，如果他们收取10%的维修管理费的话，总共会收取房东的费用是110，这个基本是行规。因为物业管理公司的主业是物业管理， 不是GC（General Contractor），尤其是一些大的维修和翻新的话，人家需要付出额外的时间和精力，这个需要得到补偿，你想想，世上有多少免费干活的GC？有些小的管理公司可能没有这笔费用，一个可能是刚开始需要拉客促销，再一个可能已经隐含到别的费用去了，羊毛处在羊身上，如果物业管理吃不饱饭的话，他就不可能管好你的物业。
2. 房东可以自己找人维修吗？大的管理公司一般不允许房东直接参与，除非是极少数情况比如大的工程，这个主要是效率问题。物业管理人员要协调维修工和房客的时间已经不容易了，如果再加上个挑剔的房东来乱掺和，就会耽误人家很多时间，本来一个管理人员可以管理50个单元，你一掺和搞得人家也许只能管理40个，甚至是30个，你又不会补偿别人的时间损失，所以人家不愿意你掺和。当然小的个人公司有灵活性，你坚持的话人家一般是允许的。
3. Late Fee归管理公司还是归房东？ 这看似是个无脑的问题，我以前从未想过，一年前在BiggerPockets看到了物业管理们的讨论，他们的意见确是出奇的一直：归管理公司。恰好佛州的一个房子几个月前有Late Fee，我一看果然归了管理公司，他们的解释是因为他们需要花额外的时间去收房租。你当然可以说，谁让你选的房客不好呢？但问题是，即便房客在申请的时候完全满足条件，也不是没有意外会发生。再说驱逐房客也是需要房东自己出钱的，物业管理肯定不会付这笔钱，哪怕你说房客是他们找的，他们应该负责任。所以我感觉归他们也不是不合理，房东的损失也不过是晚收到了几天的房租。 我个人感觉一边一半更合理些。
4. 房客的申请和租金需要房东批准吗？这个大的管理公司一般都有他们统一的标准，房客的申请一般不需要房东的批准，当然如果对租金有什么要求，房东可以预先让管理公司知道， 如果要求合理的话，他们一般会尊重你的意见。
有些地主朋友一看我这么替物业公司说话，可能就火大：你这个叛徒！怎么能替敌人说话呢？容许咱小声辩白一句：他们是合作伙伴，不是敌人！
这篇文章想表达什么意思呢？这就是用人不疑，疑人不用。同时，要通情达理，明白别人付出的时间需要得到补偿，只有做到双赢关系才会持久。
最重要的，是否收取上述的费用并不是评价一个管理公司好坏的标准，一个公司是否能提供好的服务比上面这些鸡毛蒜皮的小事要重要的多。这些事如果想通了，都不是大事，而如果想不通的话，你还不如自己管理。那什么是评价好物业管理公司的标准呢？ 这个我也说不清楚。
建宁 2022/08/30
比如说，如果你在差区买个破房子，即便有物业管理公司管理愿意管理，估计你也赚不到钱。
我在想有没有可能是大佬的房子都比较新，房子相对比较好管理，因此和PM的conflict也比较少。
换位思考，啥都明白。