房贷值几何

先说一个术语，Promissory Note，可以翻译成本票或票据，是指借贷双方共同遵守的借贷协议。

联邦政府债券，也就是国债，就属于Promissory Note，当然美国国债的叫法名堂有点多，像10年以上一般称为bond ，2~10年的一般称为Note，2年以下的称为T-Bill，这些都属于联邦债券。一般发行了后，联邦债券的市场价格就像股票一样，是随市场变动的。

比如说，年初利率还低的时候，你买了100元的10年期联邦债券（10-year note），当时债券的coupon rate（面值回报率）是2%，也就是说1年会有2元的回报；而现在由于利率的提高，目前最新发行的10年期联邦债券的coupon rate到了4%，也就是说，面值是50元的债券，每年就可以有2元的回报。那么原来coupon rate是2%面值是100元的债券，目前的价格就应该远低于100元。因为现在100元每年的实际回报是4元，那么每年回报只有2元的同类东西，它的市场价格就肯定不值100元。当然具体市场价格是多少，取决于很多因素，比如债券还有多长时间到期，以及未来的通胀（利率）预期等。总之，只要记住一点，如果当前债券的利率高了，以前利率低的债券就不值钱了，当然这是对于债券的持有者，也就是说lender一方来说的。

房贷也是Promissory Note的一种，不过房贷包括固定利率和浮动利率的两种。其中的固定利率贷款，其市场价格属性跟联邦政府债券相似，也就是说，当前的利率高了，对持有者lender来说，以前低利率的贷款就不值钱了，而相反对borrower来说，就更值钱了。尽管大多情况下贷款需要每月还本金，而联邦政府债券不需要每月还，这个不影响这种属性。

比如说，你去年趁利率低的时候，做了一个30年固定利率贷款，利率是3%， 目前的贷款余额是20万。而目前，30年固定利率贷款的利率已到了6%，基于跟前面联邦债券同样的原因，如果这个贷款的持有者（lender 方，非 borrower方）把这个贷款拿到自由市场上去卖，她是绝对卖不到20万的（尽管借方还欠她20万），估计能卖到16万就不错了。

有些朋友会问，贷款可以自由买卖吗？在美国，贷款就像股票、债券等其它证券和商品一样，是可以随意买卖的，无论是银行、公司、还是个人。基本可以说，贷款就是一种商品，或者更确切地说，贷款是可以自由买卖有商业价值的合约。现在有不少人在做贷款票据的买卖投资。如果在当前6%利率的时候，你用手中的现金，还掉一个利率只有3%的贷款，就如同你用20万现金，买了一个市场价值只有16万的东西。这个可不仅仅是个假想，而是市场价格能真正反应出来的真实存在。

这篇文章写着写着就不知跑到哪里去了，或者说忘记想表达的主题了。既然找不到主题，就接着瞎评论几句。

首先，贷款就像其它商品一样，它是有市场价值的，有时值钱，有时不值钱，不要在它最值钱的时候， 稀里糊涂地廉价把它卖了（6%利率的时候，还掉3%的贷款）。

其次，不要讨厌贷款。其实，拥有贷款就像投资组合中拥有股票和债券一样，贷款有的时候能增值（当前利率高的时候），有的时候会减值（当前利率低的时候）。但贷款的好处是，当减值的时候，可以通过重新贷款来降低利率，从而恢复它的市场值。

再者，由于房贷大多情况下是和房子成对出现的，房子有价值，贷款也有价值，我们买房的时候，买的实际上是贷款和房子的共同价值，不要只盯着房子的价格。我在以前的一篇文章：

   空手能不能套只兔子

曾经提到过，地产大亨Sam Zell的第一大桶金，就是利用了一次巨大的利率套利机会，当时他买的物业的价格远高于市场价格，比如价格800万的大楼他会以1000万接手，但要求做为卖家的银行必须以低于市场利率约3个百分点的利率让他接手贷款，结果他大赚了一笔。这也就是通常行家们所说的： You Name the Price, I Set the Terms。

最近刚做了一个建筑贷款的重贷，利率比一年前高了有3个百分点，一米的贷款一年的利息就多了3万，相当于刚开始时6个白菜房的利润，或者说相当于6个白菜房就没了，深刻地体会到：高利率真是房产的杀猪刀啊！

写完了，还是没搞明白想讲什么，呵呵！

建宁 2022/09/18