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房贷值几何

(2022-09-20 13:28:27) 下一个

先说一个术语,Promissory Note,可以翻译成本票或票据,是指借贷双方共同遵守的借贷协议。

联邦政府债券,也就是国债,就属于Promissory Note,当然美国国债的叫法名堂有点多,像10年以上一般称为bond ,2~10年的一般称为Note,2年以下的称为T-Bill,这些都属于联邦债券。一般发行了后,联邦债券的市场价格就像股票一样,是随市场变动的

比如说,年初利率还低的时候,你买了100元的10年期联邦债券(10-year note),当时债券的coupon rate(面值回报率)是2%,也就是说1年会有2元的回报;而现在由于利率的提高,目前最新发行的10年期联邦债券的coupon rate到了4%,也就是说,面值是50元的债券,每年就可以有2元的回报。那么原来coupon rate是2%面值是100元的债券,目前的价格就应该远低于100元。因为现在100元每年的实际回报是4元,那么每年回报只有2元的同类东西,它的市场价格就肯定不值100元。当然具体市场价格是多少,取决于很多因素,比如债券还有多长时间到期,以及未来的通胀(利率)预期等。总之,只要记住一点,如果当前债券的利率高了,以前利率低的债券就不值钱了,当然这是对于债券的持有者,也就是说lender一方来说的。

房贷也是Promissory Note的一种,不过房贷包括固定利率和浮动利率的两种。其中的固定利率贷款,其市场价格属性跟联邦政府债券相似,也就是说,当前的利率高了,对持有者lender来说,以前低利率的贷款就不值钱了,而相反对borrower来说,就更值钱了。尽管大多情况下贷款需要每月还本金,而联邦政府债券不需要每月还,这个不影响这种属性。

比如说,你去年趁利率低的时候,做了一个30年固定利率贷款,利率是3%, 目前的贷款余额是20万。而目前,30年固定利率贷款的利率已到了6%,基于跟前面联邦债券同样的原因,如果这个贷款的持有者(lender 方,非 borrower方)把这个贷款拿到自由市场上去卖,她是绝对卖不到20万的(尽管借方还欠她20万),估计能卖到16万就不错了。

有些朋友会问,贷款可以自由买卖吗?在美国,贷款就像股票、债券等其它证券和商品一样,是可以随意买卖的,无论是银行、公司、还是个人。基本可以说,贷款就是一种商品,或者更确切地说,贷款是可以自由买卖有商业价值的合约。现在有不少人在做贷款票据的买卖投资。如果在当前6%利率的时候,你用手中的现金,还掉一个利率只有3%的贷款,就如同你用20万现金,买了一个市场价值只有16万的东西。这个可不仅仅是个假想,而是市场价格能真正反应出来的真实存在。

这篇文章写着写着就不知跑到哪里去了,或者说忘记想表达的主题了。既然找不到主题,就接着瞎评论几句。

首先,贷款就像其它商品一样,它是有市场价值的,有时值钱,有时不值钱,不要在它最值钱的时候, 稀里糊涂地廉价把它卖了(6%利率的时候,还掉3%的贷款)。

其次,不要讨厌贷款。其实,拥有贷款就像投资组合中拥有股票和债券一样,贷款有的时候能增值(当前利率高的时候),有的时候会减值(当前利率低的时候)。但贷款的好处是,当减值的时候,可以通过重新贷款来降低利率,从而恢复它的市场值。

再者,由于房贷大多情况下是和房子成对出现的,房子有价值,贷款也有价值,我们买房的时候,买的实际上是贷款和房子的共同价值,不要只盯着房子的价格。我在以前的一篇文章:

   空手能不能套只兔子

曾经提到过,地产大亨Sam Zell的第一大桶金,就是利用了一次巨大的利率套利机会,当时他买的物业的价格远高于市场价格,比如价格800万的大楼他会以1000万接手,但要求做为卖家的银行必须以低于市场利率约3个百分点的利率让他接手贷款,结果他大赚了一笔。这也就是通常行家们所说的: You Name the Price, I Set the Terms

最近刚做了一个建筑贷款的重贷,利率比一年前高了有3个百分点,一米的贷款一年的利息就多了3万,相当于刚开始时6个白菜房的利润,或者说相当于6个白菜房就没了,深刻地体会到:高利率真是房产的杀猪刀啊!

写完了,还是没搞明白想讲什么,呵呵!

建宁 2022/09/18

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