建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
前些日子，有个朋友发邮件问我，能不能说说在地产投资上如何省税？我说这个题目太大了，且不说我自己在地产税务上尚且是个半吊子，就连我所知道的这一丁点半吊子税务知识，要说也不是一时半刻能够说完和说明白的。
其实地产投资的许多优惠政策中，折旧（depreciation）是已经隐含的，而1031 exchange是比较主动的策略， 其它剩下的也不过是如何合法多减各种费用了，而这一点，却是反映在各种各样繁琐的条目中，要搞清这些具体条目，就需要下很大很大的功夫了。具体的就是多读书，并且要坚持不懈的读书和学习，因为税法是在不停变动的。
这里，我推荐一本我认为是最好的有关地产税务方面的书，这就是 Stephen Fishman 所著的 Every Landlord's Tax Deduction Guide。这本书隔几年就会有新的版本，要买最新的版本。
这本书我是几年前才读到的，读了后才后悔读晚了，如果是刚开始投资地产时就读到这本书，就不会后来报错税而多交税了。
当然，这种书不是读一遍就能完全记住和读明白的，而需要读很多遍，才能有所领悟。况且，有很多法律条文是非常晦涩难懂的,有时候仅仅读由个人写的书是不够的，而要完全搞清楚，还必须直接读国税局（IRS）出版的条文说明（IRS Publications）.
美国的税法尽管是国会通过的，但解释权却在国税局。真正的税法条文跟其它法律条文一样，基本上说的都不是人话，或者说不是普通人能听懂的话。为了便于普通人理解，国税局会出版很多详细的条文说明，这些尚算是人话的条文说明基本上也就成了具体的税收法规（当然国税局的解释也不见得是100%的准确，你若不服国税局的法规解释也可以把国税局告到法院，历史上有不少赢过国税局的案例）。要想完全搞明白这些法规细则，就得耐心仔细地去读，有的条文说明本身就像一本书一样长。
关于报税，这里说几点个人看法。
1. 如果想省钱，请找会计师
每个人的时间和精力是有限的，我们应该把自己的精力用在回报最大的地方。尽管知识越多越好，但不一定意味着我们什么都需要自己知道，什么都自己来做。对多数人来说，也许找个好的会计师，也许是一种更好的选择。
常听到有人提及这样的问题，究竟应该自己报税呢，还是请会计师来帮助报呢？自己报不是可以省点钱？！以我自己的亲身经历来看，如果你是个新手，对地产税法知之不多，自己报税十有八九不会省钱，你确实是省了给会计师的报酬，但很可能会因为不懂税法而少算了本可以合法扣除的费用，从而多交了税，这种错误我自己是犯了好多次，并且都是后来多年以后才发现的。
所以想省钱，最好找会计师。
2. 请会计师报税能省钱，但不见得省时间
我个人感觉，请会计师报税能省钱，但不见得能省时间，除非把记账这一块也完全外包给别人。拿我自己来说，每次报税前我基本上要花一两个周甚至更多的时间准备材料，并核对各个数字，材料准备好后，真正的网上填报也就两三个小时就可以了。当然你也可以说，虽然我只花了两三个小时填报数字，但以前学习如何填报肯定花了很多时间，这倒也是事实！
3. 会计师必须要精通和熟悉地产法
术业有专攻，美国的税法是非常复杂，而地产税法更是繁琐，每个行业都有半吊子，一个从来没报过地产税的会计师，无论多么优秀，对一般税法多么精通，若第一次报税的话十有八九会报错。所以，找会计师千万要找精通和熟悉地产税法的，最好是自己本身也是地产投资者的专业会计师。
一个好的会计师必须要能切身捍卫你的利益，具体来说，就是报税时既要能大胆地利用各种规则为你减税省税，又不怕被税务局审计，即便被审计了也能为你赢得官司 - 真正是打铁还需自身硬。那些唯唯诺诺，宁可你多缴税，也怕被审计的主，不要也罢。税务专家、穷爸爸富爸爸作者Robert Kiyosaki的御用会计师、也是畅销书Tax-Free Wealth的作者Tom Wheelwright和他旗下的会计公司是以报税大胆著称的，他们的服务群体主要是富有群体。有人质疑他们的做法，他说，所谓大胆和保守是相对的，我们所做的很多东西，对大多普通的会计师来说都是他们很少涉猎的，或者说超出了他们的知识范围和舒适空间，所以他们可能觉得我们的做法很大胆，但对我们来说，这些东西是我们的日常事务，所以我觉得我们很保守。当然，他们是严格遵守税法的。
4. 请会计师报税不意味着自己应该不懂税法
我们所做的每一项投资决定，都有税务后果，除非会计师是你家小弟或小妹，你可以随时呼来唤去，否则我们不可能做大大小小每一个决定前都跟会计师协商。再说，如果你对税法一无所知的话，你也鉴别不出会计师的好坏，会计师是否报错，或者忽略了什么重要东西，你也就无从知晓。所以，自己一定要懂税法，即便自己不报税，也必须要能看懂税表的每一项，这样可以相互把关。同时有的时候在不需要跟会计师咨询的情况下， 也可以做出在税务上有利于自己的决定。
大多人对税法并不热衷，他们宁可自己去修马桶省那一百块钱也懒得去多看一眼税法。但有的时候，一项税务决策就可能会让你省几千上万甚至更多， 顶得上你修几百次马桶省下的费用。
5. 报税（Tax Preparation）和税务规划（Tax Planning）是两回事
报税和税务规划是两回事。很多人，每年只找CPA报一次税，报完了就认为万事大吉了。其实，税务规划是个长期的过程，如果说报税只是记录下已经发生的事，而税务规划则属于未雨筹募。不要等到卖完房子后才想起来该如何省税，而应该在没卖之前就应该事先规划好了。关于税务规划，如果你自己懂税法的话自己也可以规划，否则最好咨询专业 Tax Planner，当然有些专业的会计师也可以，但有些则不见得能胜任。
6. 自己学会报税的好处
当然自己学着报税也有好处，尽管有时会漏报费用而多缴税，但自己可以学到税法知识，这种知识是可以终身受用的。比如说，一笔费用，无论是地产税，或是维修费，如果今年年终（比如12/31）和明年年初(比如1/1)交都可以的话，如果你既懂税法，又对今明两年自己的家庭收入有个大体的估计的话，你就可以灵活选择对你自己最有利的时机来付这笔费用，如果你对税法一无所知的话你就无法做出判断。
最后，再次推荐一下上面提到的Tom Wheelwright写的Tax-Free Wealth：
一本非常棒的书，这本书不只局限于地产税法的，比如他提到的要“Earn Better Income”，是说各种收入是有差别的，有的收入要好于别的类别。
建宁 2022/2/21
