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房产投资财务风险管理

(2021-08-09 15:52:22) 下一个

个人房产投资和一般公司经营相似,很多时候都需要利用债务,也都同样存在着资金和债务的风险管理问题。

借贷,或者说运用杠杆,本身是双刃剑,它只起到一个放大的作用,它能放大利润,也能放大损失,但无法把损失转换成利润。所以,首要的一点是所投资的东西要值得去放大,因为很少有人愿意去放大损失。即便是值得放大的投资,由于存在许多不确定因素也可能会带来意料不到的风险。

人的天性大多是乐观的,这种积极的心态本来是好的,但却容易使人们低估甚至忽视风险的存在。想想每次危机到来时有多少世界级的公司需要政府的救助甚至破产倒闭,有多少家庭只要一两个月失去工作就吃不饱饭,交不起房租房贷,就知道未雨绸缪,给自己多留余地,并重视风险的存在是一件多么重要的事情。下面讲讲关于风险管理需要注意的几个问题。

 

一.保持足够的现金储备或信用额度

现实中确是有一些公司由于长期经营不善从而导致破产或倒闭的,但也有不少公司,甚至是拥有巨额资产的世界级大公司,它们在正常情况下自身的经营并没有太大的问题,但由于管理者对风险估计不足和对债务管理不善,在危机发生时既没有可快速变现的资产,又没有足够的信用额度可调用,因而会出现资金短缺和债务违约的情形,造成严重的财务危机,甚至会导致公司的破产倒闭。

此次新冠危机就是活生生的例子,飞机制造巨头波音公司以及美国所有的航空公司等不少著名公司几乎都走了一趟鬼门关,这还不包括已经倒闭的一大批能源零售餐饮旅游业等公司,其中原因无非是危机引起的资金短缺, 而又缺乏足够的现金储备。这些公司的普遍状况是,在年景好的日子,一方面也许是迫于投资者的压力,另一方面公司管理层过于乐观,选择用宝贵的资金大举回购自己的股票或者是分红,有很多公司甚至是举债回购或分红,也就是说自己没有钱竟然还借钱来回购和分红。单以波音为例,自2013年至2019年,波音公司竟然花了640亿美元来回购自己的股票和分红,美国最大的几家航空公司也是如此,在过去几年里都是花费巨额的资金来回购自己的股票和分红,而没有选择给自己留有足够的现金储备,结果危机一来就傻眼了,幸存下来的航空公司都是接受了政府的大额救助才避免倒闭的。而波音更是由于受主力客机737 MAX技术问题和新冠危机的双重打击而难以为计,便狮子大张口要求政府资助600亿美元。尽管最终波音并没有选择接受政府的资助,原因一是政府的资助条件过于苛刻,更重要的是由于政府大力救市使得信用市场充足,波音自己在市场上就能募得资金,最终波音以给自己多背负250亿美元的沉重债务为代价,才让自己侥幸生存了下来。

在这一方面也不乏正面的例子,次贷危机中福特汽车侥幸避免破产就是一个经典的例子。次贷危机中美国三大汽车公司通用福特克莱斯勒中的两大-通用和克莱斯勒都经历了破产重组,唯有福特汽车逃脱了这一厄运。实际上福特的财务状况并不比破产的两家好多少,而福特能避免这一厄运,除了侥幸成分外,主要归功于新任CEO Alan Mulally的先见之明。2006年底,刚刚在波音CEO争夺战中落败的Mulally走马上任福特CEO之初,就意识到了福特财务状况恶化的严重性。其时,三大汽车公司在日本和德国同行的竞争压力下本来已经是苟延残喘,再加上工会和福利的沉重包袱,更是步履艰难。Mulally意识到公司想要生存,必须要进行必要的重组和改革,而这一切都需要资金,另外他意识到还需要足够的资金来防范可能的危机(没人想得到几个月后严重的危机就真的来了),所以他就以福特的全部资产,包括福特的商标作为抵押,向银行申请了约240亿美元的信用额度,凭借这些信用额度,福特才侥幸度过了次贷危机。这里面可是有侥幸的成分,如果再晚几个月,次贷危机开始显现,信用市场紧缩,银行自己都活不下来,当然就不可能给他们信用额度了。如果是那样的活,福特的命运肯定也跟通用和克莱斯勒一样,只有走破产重组的路了。这位Alan Mulally先生只凭这一点忧患意识,就足以留名青史了!

关于如何管理风险,所有投资管理者,包括所有公司的CEO们,都应该向我们这个时代中最伟大的投资者股神巴菲特学习。以前没有读过太多关于巴菲特的东西,只知道他在投资上相当高明,并且隐约感觉他有些投资相当大胆。最近读了一些关于他的书籍和文章,包括他的个人传记,以及他自己每年写给投资者的年度报告,才知道巴菲特在公司和债务管理上是相当谨慎和保守,尽管他的极个别投资相当大胆,但他的大盘是相当稳固。目前他所控制的公司伯克希尔·哈撒韦所持有的现金以及现金等价物(主要是短期政府债券)约有1400亿美元,有不少分析师都批评他的投资过于保守,因为他持有的现金和现金等价物的回报极低,如果多一些风险高的投资肯定会提高公司的总收益。巴菲特当然明白其中的利弊,首先,他的公司伯克希尔·哈撒韦的主业是保险业,账面上的1400亿美元表面上看似乎是他们公司自己的钱,但严格讲其实并不是,这些钱属于保险浮存金,是可能做为保险理赔金赔给顾客的,并且没人知道未来可能会赔多少,这些钱跟苹果谷歌微软等账面上的现金有很大区别;再者,持有太多的现金虽然会拖低总收益,但持有多的现金可以让公司经得起各种危机的冲击,他的宗旨是无论是百年一遇还是几百年一遇的大危机都可以确保公司安然无恙,并且还可以趁机捞一把。次贷危机低谷时就是个明显的例子,当时别人都缺钱就他有钱,别的公司都求着他让他宰!

确保公司能经得起各种危机的冲击本来是每个公司管理者应有的最基本的原则和底线,但在现实中却并不是有很多人能做得到!

其实我们个人的财务管理跟公司的财务管理并没有太大的区别,比如如果我们贷款投资房产的话,如果房客交不起房租的话我们该怎么办?还能不能按时交得起房贷地产税等费用?如果失业失去家庭收入的话同样存在生计问题,我们会不会像新冠危机中失业的很多人一样,一旦失去收入立马就交不起房贷或房租,甚至吃不饱饭,这是不是我们自己想要的结果?!如果我们不想让这样的结果重复在我们自己身上,我们该如何做?结论同样是我们需要足够的现金储备或信用额度。

一般认为,我们每个家庭必须要有至少一年的现金储备,也就是说要在假定家庭收入为零的情况下至少可以坚持一年,考虑到新冠病毒危机持续时间要超过一年,所以最好有一年以上的储备资金:

  • 可以是现金或者是现金等价物,平日里可以把这笔资金投到货币市场基金,或者像巴菲特一样选择短期联邦债券基金,这两者的价格都受市场影响不大,并且需要时可以很容易兑现。
  • 如果房产里有净值的话,可以申请一个房产净值信用额度(HELOC)备用,这个的好处是只有用资金的时候才需要付利息,不用的时候不需要付利息。但缺点是,如果你最需要钱的时候伴随着全社会的经济危机,而危机会导致房产价格下跌太大的话,银行可能会关闭你的信用额度,次贷危机时银行就关闭了不少净值信用额度,所以这个不是太保险。只有在你个人财务有危机而社会没有总危机的情况下才绝对管用。另外像我们德州自住房的房产净值信用额度申请还有条件限制。

需要强调一点的是,债务数额的绝对大小并不是衡量风险大小的一个主要因素,并不是说你的债务是200万,我的债务是100万,你的风险就一定比我大。比如说,有一个房子的市场值是100万,贷款额是60万,手中的储备资金为零, 以下两种情况下那个风险大:

  • A. 维持现状,什么都不做
  • B.套现重贷,把贷款数额增加到75万,把拿出的15万资金作为现金储备

显然, B 的贷款数额尽管增加了,但风险却减少了,因为如果完全失去家庭收入的话,A一天都坚持不了, 而B的15万可以坚持很长的时间, 平日里这15万可以放到联邦债券基金里,回报也差不多能抵得上贷款利息,有机会的话还可以用这15万捞一把。所以,有时候多借竟然可以降低风险!

多留储备资金,多给自己留条后路,是抵御风险最重要的一点。必要的时候可以通过多借来达到多留的目的!

 

二.确保经营产生适当的现金流

任何的投资和经营都不能长期亏损,不能长期有负现金流,就像一个人流血一样,长期流的话早晚会流干。当然能坚持多久很大程度取决于现金储备的多少或融资能力。

具体到投资房产上,当房产规模比较小,家庭收入也比较高和稳定的前提下,短期内有些负现金流也不是什么大问题。但随着规模的增大,或者家庭收入并不稳定,保持一定的现金流就比较重要了。 我自己的投资原则是,刚开始投资时不能有负现金流,但随着规模的增大,就开始注重现金流了。

三.避免大额短期债务,尽量减少不确定因素

什么是风险? 风险来自于不确定性,理论上讲不确定因素越多风险越大,如果所有因素都确定了,其结果实际上也已经确定了,也就谈不上什么风险了。所以要降低风险,就是要尽量减少不确定性因素。一般来说长期贷款要比短期贷款风险小,而固定利率贷款比浮动利率贷款要小。

如果你有大额短期债务到期,很大可能你并没有足够现金一次性还清到期债务,而需要用新的债务来偿还。这每一次新债务的重新申请,都是一个很大的槛,如果这个槛你迈不过,很可能就会立即垮掉。而要跨过这个槛,有很多不确定因素,或者是不利的外部经济大环境,或者是自己面临的暂时经营困境,都会影响到你是否会顺利通过这个槛。如果每年都会有一次甚至是多次这样的槛,就会大大增加经营风险。所以尽量避免大额短期债务是降低风险的最有效举措

在地产行业,每次危机到来时最先垮掉的多是建商和倒卖房子者,原因很简单,他们都是利用大额短期贷款,建商一般是1~3年,倒卖者贷款期限一般少于一年,一旦出现意外情况,他们大多无力全部偿还到期的资金,结局就只有一个。

再说个很实际的例子,假如你花300万买了个50个单元的公寓楼,贷款是230万,5年期,但按25年期摊还。5年后贷款就会到期,假定此时贷款尚欠200万,除非你口袋里有200万现金,否则你只有两种选择,或者卖掉房产或者申请新的贷款来还掉前面的贷款。假定你想选重新贷款。但如果此时发生经济危机,信用市场紧缩银行不肯借钱,那你的计划就很难实现了。或者你想重新贷款,但却由于经营不善,致使空置率增高收入降低因而导致银行估值降低,比如银行对房产的市场估值只有200万。由于大多银行不会借贷市值的100%,一般最多不超过80%,若80%的话也只能贷到160万,你欠了200万却只能借到160万,也解决不了问题。这就是潜在的风险。

如果我们再联想到上个世纪三十年代大萧条时期美国的房贷政策及其造成的直接后果,就可以更清楚地理解这一点。当时的贷款大多是五年和五年以下的气球贷,不少贷款是只付利息的,这就意味着这些贷款需要经常地重贷来偿还前面的贷款,当然正常情况下可能问题不大。但在非正常情况下,无论是借贷者的收入降低,或者房屋的估值降低造成高的LTV值,都会使重贷失败,造成贷款违约,大萧条时期还真就发生了,当时贷款违约率最高时接近50%,惨重的经济代价也直接促成了长期fully amortized贷款的诞生。

这就是为什么我最喜欢30年常规固定利率贷款,这样的贷款30年内不会有任何变数,尽可以把心放到肚子里。而短期的商业贷款则不一样,需要定期重贷,就会增加经营风险。

即便是30年长期贷款,也有浮动利率和固定利率,由于浮动利率的起始利率一般比固定利率要低,在实际操作中如果全部选择浮动利率的话,十有八九真正交的利息要低。但选择浮动利率增加了不确定性,从一定程度上讲是增加了风险,我自己全部选的是固定利率,但我知道有些人为了提高现金流,部分选择浮动利率的。

 

四.分散投资

有很多人喜欢把投资房买在一个固定的区域,比如自己家的附近以便于管理,这对于非经济单一区域也不是不可以的。但对于经济比较单一的地区,尤其是投资已经有一定的规模后,就得小心了。譬如有些小镇,一家公司就是他们整个小镇最主要的雇主,万一这家公司倒了呢? 还有些镇依赖于政府部门诸如军事基地,一旦军事基地搬迁或关闭,就是个灾难。大约2015年石油价格暴跌时,有一个投资者所有的4个投资房都在休斯顿的能源走廊区域,结果长时间租不出去搞得压力山大。

在当下,还有一个比较现实的问题是,许多国家和美国的很多州正在大踏步地走向社会主义,主要体现在政策越来越倾向于租户而不利于房东。 但美国有五十个州,各个州有独立的政策和制度,就算有很多州的民众选择社会主义,也肯定有很多州的民众继续选择资本主义。就像疫情期间,很多州根本无法驱逐不交房租的房客,但有些州就相对容易得多,如果分散投资的话,也能分散这部分风险。

当然分散投资不便于管理。

五.结语

财务风险管理最重要的是需要钱时能有钱,或者有途径得到钱,所以保持足够的现金储备或信用额度最为重要,单凭好的现金流有时也解决不了问题。新冠危机中倒掉的很多公司也不能说平日现金流都不好,再者比如说你一个房子有很好的现金流,每年一万多,那万一你需要三万来做一次维修呢? 或者你有个20个单元的公寓楼,就算平日现金流再好,如果碰到政府的禁止驱逐令,超过一半的房客一年多都不付房租,单凭现金流你能否撑得下去?另一个就是像气球贷这样的短期贷款也会成倍地增加风险。

近些日子正在考虑自己投资的财务风险管理问题,可谓有感而发,就把它写了下来!

作者:建宁   2020/9/3  (转载须经作者本人同意)

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评论
alpha123 回复 悄悄话 太及时了,正想了解这部分。多谢!
金玉屋 回复 悄悄话 赞一个
jenning 回复 悄悄话 回复 'thegreen' 的评论 : 多谢!
thegreen 回复 悄悄话 文章通俗易懂,令人信服。
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