【以身试法】在美国 - 12: 笔战群儒

HOA 的法规通常包括 Covenants（= 小区宪法）、Bylaws（= 小区法律）和 Architectural Guides（AG = 区容区貌管理条例）。如果出现法律纠纷，有些州还有相关的 HOA 州法，我们乔州的叫 Georgia Property Owners’ Association Act （GPOAA），对弱势个体业主的保护严重不足，加州的 Davis-Stirling Common Interest Development Act 在这方面比较完善。

 

乔州 HOA 法规之间的制约关系是：GPOAA > Covenants > Bylaws > AG。针对我的【油毡瓦】事件，如果能找到 AG 里【强行升级】条例与 GPOAA、 Covenants 或者 Bylaws 中任何一条有冲突，在法律上我就占了上风。如果事发在加州，对我就更容易些，只靠程序法这一条便可稳操胜券，因为小区 HOA 董事会在制定新法过程中和颁布新法之前根本没有知会 HOA 会员，更没有给大家提意见的机会。只可惜乔州的 GPOAA 里没有类似的程序法，所以我不得不把所有法规通读了几遍，最后终于找到了我需要的法律依据。我们 HOA Covenants 2002 修订版规定，如遇损害，业主必须尽快修补、恢复原状，也就是我已经完成了的更换新房顶，所以 HOA 董事会要对我强行实施的 2015 版 CDG 【油毡瓦升级】条款缺乏法律效力。我于是马上电邮董事会，要求他们重新听证并依法取消我的案件，同时归还已经预缴的 $200 罚款，但董事会置之不理。之后我多次电邮要求重新听证，历时数月后才接到电邮通知说 HOA 已经将我的案子移交律师，要我跟她直接沟通，但被我拒绝，因为我并没有控告 HOA，所有没必要通过律师和董事会沟通。

 

在反复诉求无果之后，我只好破釜沉舟，将此事公诸于世，让小区所有人都知道董事会暗地里的违法勾当。此时我才发现 HOA 没有一个像其他小区那样常见的公共电邮群，方便业主们分享信息。现有的电邮群只供董事会单向发布信息，业主们无权使用。我此前曾经要求董事会开放电邮群供大家分享，但没有回音，当时我以为是他们太忙而无暇顾及此事，后来才发现是有意为之，以方便舆论控制。在别无选择的情况下，我只好从业主通讯录中一个个地收集电邮地址，最后也只收集到 300 多，大约是全体 600 多户的一半，聊胜于无。在我向新建电邮群发出第一封关于【油毡瓦】事件的电邮之后，马上收到了 HOA 律师的第一封电邮，要我直接跟她沟通，但被我再次拒绝，因为她的信未尾有这样一行字 “This communication is from a debt collector and any information obtained will be used for that purpose.”。我又没有欠 HOA 钱，自然没必要搭理她。

 

（待续）

 

许宁 Frank Hui

2020-12-25

美国亚特兰大 Atlanta USA