房價是怎麼上漲的？

全美國大城市的房價都「瘋漲」，買到就等於賺錢。

坊間只要對房地產有認知及有財力的民眾，多競相投入到這場房地產「逐利」運動。吾人分析這個現象，是很多因素的組合：因政策引致(量化寛鬆、低利率)、金融層面因素(資金泛濫)、有市場結構問題(供需不平衡)、市場操作(財團批購、建商視市場狀況調節新屋供應量控制價格)、有心理影響因素(害怕通貨膨脹或現在不買以後就更買不起了)等；但這些都是房地產漲價的起因。

吾人換另一個角度觀察房價是怎麼上漲的？亦即由「程序上」觀察房價上漲。

以拉斯維加斯為例①：拉斯維加斯大都會區的住宅房屋大多數都由大型建商統籌規劃興建。建設區域或住宅群的房型與結構相差不大。房地產估價師估價時很容易就找到對應的參照房價。易言之，特定地區內的房價很容易估值。出售房屋的時候，業主與經紀人只需根據附近地區類似房型的近期成交價進行估價，做加分或減分調整價格，房子即可掛牌出售②。成交價格會因為買方市場或賣方市場有所增減。爾後，周邊地區的業主再根據之前的成交價格，繼續在原有歷史價格為基礎掛牌出售其房屋。

時至今日，很「強勢」的賣方市場。可以這麼說：每一個房屋都有很多出價在競爭；一個房屋只能賣給一個買主，沒有買到房子的人就必須去競爭下一個出現的契機。買家們不但沒有離開，而且有更多的買家競爭者加入，屋主多為惜售，市場供給越來越少；反之，競爭買家越來越多；因為是很明確的賣方市場，賣家就「敢於加價」上市，競爭的買家又欲求買到房子而加價競買，成交價格便被一再的刷新創高，這種趨勢重復，房價快速上升。

以目前的情勢，搶房子已經是房地產的群眾運動了；預計還要一段時間才能停歇。看官問現在值不值得「搶買」房子？這涉及到您自己的判斷，屬於投資的項目，投資人要自己拿定主意。若要筆者回答，僅供您參考：當然應該買，很明顯的買到就賺，為什麼不買！

腳註：
①.排除客製化住宅（Customize house）及商業房地產。
②.本文以房地產市場的再售屋(resell house)論述，並不論及建商的營建新屋。

作者：Dash Lu
任職劉大年房地產專員

劉大年拉斯維加斯房地產 ( 702-686-2345)