房地產市場悅耳的主旋律與協奏曲

決定房地產價格長期趨勢的是政治和經濟因素；長期趨勢可能是二十年三十年或者更久；政治穏定不要有戰亂，科技不斷創新推動經濟前景看好，房地產就看好。影響房地產市場中短期價格波動的是資金及人心，通常二年三年甚至八年十年一個周期；資金因素和政府金融政策有關，政府有意的金融寬鬆維持低利率就容易推動房地產上漲，不能忽略另一個重要因素：群眾的心裡預期，民眾都認為房價會漲，房地產就會漲價；反之都認為會跌，下行的可能性就大了。

請參看下圖

這是美國聯儲局提供的最新美國房屋中間價趨勢圖(https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS)可見美國房地產長期走勢是上漲的，其中經過2008年金融海嘨價格大幅下跌，到2013年房屋中間價又回到下跌前的高點，邁向新一輪的上升趨勢。

房價不會永遠只漲不跌，只要一些條件符合了，房價就有波動下修空間。影響房價有四個關鍵要素：

一、 貸款鬆緊與利率 不動產產業是由資金積累支撐起的產業，其中貸款扮演很重要的份量；不管是投資客還是自住客，購置不動產多是運用貸款。貸款首付成數降低以及不動產貸款利率升高時，房價就有下修壓力。

二、 經濟循環周期景氣好壞 經濟景氣轉為下行，則可能出現拋售房產或是逾放升高的壓力，則房價下跌。2008年金融海嘯發生，除了「濫貸」因素，主要原因還有資金退潮與房貸利率提升，造成景氣衰退。

三、 供給量多寡 供需關係一定和物價有關，供給大過需求，房價就下跌。而需求面很大的成分和群眾心理因素有關；群眾行動搶賣或是搶買即造成供需關係快速轉換或快速加大差距。

四、 成交量多寡 投資市場的法則是「量比價先行」，如果成交量持續擴大，則持有者成本不斷的墊高，價格上升；大部分投資人只在獲利狀況下脫手投資物品，賠錢狀況則死抱著，不願認賠出脫。若成交量逐漸萎縮，需求下滑；持有者又多在獲利狀態，一旦風吹草動，投資人爭相脫手，就會造成房價快速下跌。

政府一般僅在通貨膨脹的陰霾下，會採取緊縮貨幣供給或升高利率來掌控經濟快速擴張。2007年就發生快速通貨膨脹隱憂，2008年聯邦聯儲會開始調升利率，引發不良貸款「爆雷」一發不可收拾；有過這次經驗，劉大年體會聯邦政府的態度是：寧願接受通貨膨脹5%也不願失業率增加5%，甚至「不敢」調升利率。

目前美國經濟正處於一種尷尬的處境，許多產業停滯而流動資金充斥氾濫，失業狀況嚴重而股票市場、房地產市場大漲。這種大漲的現象其實不難理解：流通資金去向的管道太窄，都流竄到房市及股市了；要等到工業規模大幅擴張，經濟活動恢復活力，需要大筆資金直接用於工業或商業產能，這種現象就會緩和。縱然如此，股市房市已經暴漲到一定高度了。

美國是世界的超級強權。國際關係較勁的現實中，沒有任何一個國家政權能夠與美國對抗，只有美國明目張膽插手他國事務，從來未聞那一國敢於干預美國（或許”想要干預＂但只能偷偷的做）；亦不容否認，美國國內的確有很多問題，例如貧富懸殊、產業外移致使就業困難、多元種族磨擦等等，但都不是「老百姓吃不上飯」的問題。總體而言，美國是世界最安全最穩定的國家，往後幾十年都很太平；而且科技不斷創新帶動經濟平穩向上發展，美國執世界之牛耳幾十年很難動搖；更有甚者，美國保護私有資產，這是房地產上漲和諧的主旋律。

聯邦聯儲會的任務是在衰退和過熱之間保持平衡；有可能因為一些經濟調控因素或經濟太熱必須降溫，於是引導資金轉向，此時群眾心理也會傾向悲觀，房價向下修正；這就是協奏曲。

一場音樂的盛會不能只有主旋律彈奏，必須要有協奏曲調合，才會悅耳動聽。房價有漲有跌；有人看好買入，有人看壞賣出，這就形成了交易市場。而長時期房地產的價格走勢一定是上揚的，這是主旋律的基調；掌握住基調，聽著協奏曲的變換，動聽優美的樂章在耳邊圍繞。這正是投資房地產的最佳境界：我們已經昇華居住在音樂藝術殿堂裡了。

 

 

劉大年　2021年於牛年春節落筆

劉大年拉斯維加斯房地產 ( 702-686-2345)