聰明的投資人---用金融操作賺錢

想要投資房地產，資金不足怎麼辦？其實很簡單，用別人的錢幫您買房地產；運用貸款購屋幫您賺錢；這是很多成功房地產投資人都慣用的方法。而且以現在低利率的狀態，貸款購買不動產一定是最划算的投資。只要房屋收租可以抵的上貸款的負擔，我們就可以坐收房屋增值的鉅大利潤了。

 

周遭有不少朋友把現住房屋或投資屋再借現金(cash out)出來，充做新購房屋的首付頭款；實際自己沒有拿出錢而增加了幾棟房子，獲得房屋幾重的增值利益。

當然了，我們運作抵押借貸，必須考量：

• 抵押借貸是有負擔的，支付利息就是負擔。
• 借錢沒有用項，不能收益；理論上您不應該借錢。
• 借錢用項的收益，大於借款利息的支出；理論上您可以考慮借錢來收益。
• 借錢收益可能會存在「風險」；如果這些風險是您可以管控或能承受的，您應該借錢理財了。

 

要借款買房，應該衡量：

• 房屋預期的增值
  和區域、經濟景氣、金融動向(銀根鬆緊及利率) 、供需平衡等都有關聯。例如：繁榮或成長的城市比停滯城市或鄉村區域的增值幅度會有很大的差距。金融市場銀根寛鬆及低利率時房價上漲幾乎是必然的。
• 房價下跌的可能性
  房價會有上升波段及下跌波段，這是景氣周期的循環。導致波動幅度的因素很多，景氣、供需、市場心理……都有影響；可以這麼說，短期投資當然希望買到低價，往往都是可遇不可求；房價的短期波動大約上下幅度5%之內。吾人由長時期看房價趨勢，都是上揚的。
  會不會再發生一次金融風暴？劉大年認為至少近期十年之內不容易發生，因為金融風暴問題的核心「濫貸給沒有能力還款人的現象己經用法律規範」了。
• 租金收入和支出利息及其他的房屋開銷
  租金收入如果可以含蓋支出的利息、房產稅、保險費、房屋管理費等開銷，至少財務沒有壓力；您也可以多放一些首付，由租金裡溢出一些現金，當做不預期支出的準備金；這等於存了一筆錢在房屋上，等待房價的增值。
• 後COVID-19時期的金融狀況
  目前的金融市場資金屬於「很寛鬆」狀態。2018年金融風暴時期的三次量化寬鬆釋放出3.81兆美元到市場裡，並沒有回收；2020年又發生 COVID-19疫情，美國政府採取未雨綢繆救市，聯邦及各州政府都推動大型紓困措施，又一次大規模以兆元計算的量化寬鬆，聯儲局明確維持低利率政策；再再都使得市場資金非常非常地充裕，幾近浮濫，我們周遭的投資人都有錢了。金融市場都被資金「淹沒了」，股市也屢創高峰。根據以往經驗，資本最終還是流向房地產市場，只有房地產市場能夠擔當資金的大貯存池。再者，資金浮濫容易引發通貨膨脹，民眾更傾向購買房產保值；利率頻降致使民眾購屋能力及意願增強，供給與需求的差距越拉越大；這就是房屋市場的現況。
• 稅務與投資房屋的收益
  每個月收的房租，合併在每年度收入報所得稅；房價的增值只有在您處分（賣掉）房屋時合併在當年度內申報所得稅。
  自住房屋所交付的利息，可以申報稅務扣抵，但有額度限制；投資房產所繳付的利息可以全部申報扣抵。房屋的相關開銷也可以申報稅務扣抵。

 

劉大年建議你到拉斯維加斯投資房地產；縱觀全球知名城市，拉斯維加斯的房價可以說是非常低的。加上連接洛杉磯的高速鐵路即將動工，居住人口大量遷入；拉斯維加斯經濟、城市發展進入騰飛階段。諸多項目如：美式足球隊突擊者隊（Raiders）的入駐，Google data center的遷入，Amazon的大型倉儲及集散中心的建設，及各大酒店和會展中心的擴建，也說明這個城市活力和潛在價值。預期房地產市場將迎來高額的漲幅。

 

 

貸款運作因為每個各案都有差異性，我們有專業貸款專家可協助您分析；請和我們聯繫。

 

撰文：劉大年