房地產的漲與跌－現時的趨勢分析

最近美國整體房地產市場觀望氣氛濃厚；劉大年則認為房地產市場進入了上升波段的整理期；後市應該還有一段漲幅。主要著眼是現時美國金融銀根浮濫，銀行裡及很多金主都有很大的放貸壓力，美國民眾的儲蓄率由2015年開始就一直處在高點，這些泛濫的資金在找出路，早晚流向房地產。

投資人正好藉著大家觀望的時期可以選擇房屋，而不是等到房屋上漲波段，搶房子時就沒有什麼好選擇了。

 

吾人認為會上漲的論述如下：

 

一、關於美國經濟狀況的基本面

美國整體經濟自從金融海嘯遭受重創，自2012年反轉向上全面復甦，時至今日仍屬於擴張狀態；高科技產業不斷創造財富，整體金融行業亦穏步發展，預計還有一段榮景；多項經濟指標也都呈現出有活力的正面發展，尤其是充分就業率達到25年來最好的狀況。雖然近期有美中貿易戰爭，但畢竟這只是一時的干擾；就全世界的經濟分析，美國經濟一枝獨秀，明顯扮演著國際經濟領頭羊的角色。

 

二、貨幣供給狀況

房地產的漲與跌，離不開「供給和需求」的關係，需求的表徵就錢多不多！錢多就代表需求強勁，房價易漲；貨幣供給不足，房屋下跌的可能性就大了。

為應對金融風暴，美國聯儲局實施三輪的量化寬鬆(QE)應對，大量的貨幣供給額流向市場，總共投入3.81兆美元的規模；這是一個很大的天文數字，在全世界到處流竄。雖然美國在2012年停止了量化寬鬆(QE)，但是這些錢仍然在市場裡；打個比喻：量化寬鬆(QE)就好比打開水龍頭把水注入到水池中，現在水龍頭關上了，但水還在水池裡。所以市場上的錢很多，多到您很難想像。

美國的經濟復甦，帶動美金升值趨勢「熱錢回流美國套利」，整個金融市場上都是錢，您們看到現在的股票市場，部分地區的房地產（尤其加州灣區、洛衫磯和紐約等地），一直往上衝到前所未有的高點，這都是資金太充足所致。影響所及，吾人大胆預測：美國城市的房地產，一定還有一段上漲行情；我特別推薦拉斯維加斯，因為拉斯維加斯房價尚處於低檔，盤小易漲，2002年到2006年支撐維加斯為全美國房地產漲幅第一的條件基本都在，而且更強化了。總之，資金的閘門已經打開了，房價怎麼會不漲？

 

三、利率降低

降低利率目前是世界的趨勢，而且一些主要的經濟體均以降低利率做為競爭手段。以低利率活絡經濟目前是政治(金融體系)普遍運用的方法。美元是屬於世界通用貨幣，舉凡滙兌及結滙計算等，多以美元計價。為因應各國幣值調整及對外貿易優勢；美國聯儲局近期亦以降低國內利率平衡國際幣值及貿易關係；低利率有助於提升民眾對房屋的購買能力，對房地產是重大的利多訊息。

 

四、大多數群眾的心理認知

市場群眾心理怎樣？看漲還是看跌？也就是多數群眾心理處於樂觀或是悲觀狀態，這個議題可由市場調查或統計找出傾向的答案。樂觀的力量強大，房地產市場一片榮景；悲觀氣氛濃郁，房價下跌。同一個市場同一時期，樂觀及悲觀者一定同時存在，胥看那一邊的力量比較強大，這股力量決定這一波段房屋價格的漲跌。

我本人（劉大年）站在房地產交易市場的前端，現時很明確的感受到，買方的力道遠大於賣方，現在買方只是在觀望，希望能在市場裡撿便宜；事實所謂的賣方多是不急著用錢，「只是想知道自己的房子值多少錢了」的詢問者；一些放到市場上的房子，賣主都把半年一年以後的預期價格加上去了。由這個角度，市場大多數群眾的心理認知是漲價。

 

五、耐心等待

您可能要問我：房價為什麼還不漲？理由很簡單：在房地產市場能賺到錢的巨擘，不需要靠很多的頭腦，靠的是「坐功」、靠「耐心」。您一定要有自己的想法，要有堅定的信念。例如：經濟狀況的基本面看好、貨幣供給多到浮濫、大多數群眾的心理認知是「漲」，這些條件都充足了，每一個指標都有效，剩下來的就是等待的時間了，也就是誰能等的住、守的住，誰能賺到這筆錢，而且是賺到了大錢。千萬不要因為一些小漲小跌，市場的波動，而動搖了您的信念。

 

六、多少有一些運氣

不可否認的，一定有一些變數；我們說：投資就有風險，重點是風險可掌控的部分您是否已經掌控了，其他的部分就是運氣了。劉大年認識的房地產投資人大多是運氣很好的，有很多位都好到大富大貴，富裕到「孫子都餓不到了」。

在美國投資房地產，您不需要顧慮政治上的風險，美國的國力及制度，保護您的私有財產，這可以說是「太安全」了。至於其他有可能的顧慮，吾人一時也想不出來了；退一步想，無論發生了什麼事，至少您還抱著您的房地產，因為產權一定登記是你的。

 

有一句老話：「洞燭機先，搶得先機」。很明顯機會擺在這裡，千萬不要錯失良機呀！