房客二三事

我們在拉斯維加斯管理接近700棟的房屋，有十年以上與房客交往的經驗，計算房客往來數目應該是以千為計數單位；什麼樣的房客都碰過了，經驗非常豐富；我們就來談談房客吧。

COVID-19疫情持續；很多房東擔心租屋及房客的狀況。大體而言，出租房屋狀況變好了，房屋很容易租出去；反倒是出了幾個有意拖欠房租的房客，這些租客很可能是「故意為之」的；因為這段時期政府不讓執行欠租驅逐房客；眾所周知現在政府的救濟措施及失業補助讓每一個人手上都有錢，甚至比正常就業時錢還多，他們不是沒錢繳租…；在此就不多贅敍了。

絶大部分99%以上房客都是好的，僅有極少數的房客有些狀況，甚至「不可理諭」；我們碰過「職業房客」、碰過無理取鬧的房客，不滿足其過份要求就到處投訴、更有在網路「買」廣告刋登惡評要我們屈服就範的、這些都可以當故事來講呢。

職業房客，就是靠當房客賺錢的。碰到了幾位，造成很大的困擾；
①沒有經過完整法律程序及未給予房客30天的物品取回時間，丟棄其物品而被要求賠償。這是很久以前發生的一個案子，房主是劉大年自己，我們當然覺得寃，也只能花錢買經驗、買教訓了。
房客的房屋租賃到期未繳回鑰匙就搬走了，因為沒收到通知，公司派人查看，只見到垃圾堆放滿屋，就找人開鎖打開房門全部清空了。隔了一段時間，突然收到法院傳票我們被告上法院要求鉅額賠償；我們也請律師應對，結果雙方律師和解結束訴訟。我們給出了一筆和解費及負擔了自己委任律師費用。這是我們律師勸我們和解的，原因是我們必須完成法定程序後才能進屋，縱然經過法律驅逐程序房客仍有30天的權力取回物品。還有我們認知所留下的都是垃圾，法律上不這麼認為呢。
某位房東，因為租客無聲無息搬走了，要求我們拿鑰匙直接進到出租房。基於上述的經驗，告訴房東必須走完法定程序才能進屋；房東非常的不高興，認為我們公司不稱職；劉大年還是堅持法定程序不能省略；屋主請管理公司主要是保護房東，萬一碰到「職業房客」，房東一年的租金都不夠賠，還困擾的不得了；畢竟這裡是美國，民眾維權意識非常強的。

②關於霉菌
這是房客容易小題大作的項目。現在就有專職打霉菌官司的律師，起訴不先收費，待訴訟結束所得金額和原告對分。訴訟原因是霉菌有致癌的可能性，如果屋主怠忽修理，要負擔責任。我們碰到了幾個因為霉菌的糾紛，還好我們很有經驗，都在法律規定的期限內做完所有的工作，所以都大事化小了。有二個案例，值得特別說的：
1. 一位信用分數、銀行存款及職業都很好的租客，向我們承租房子；在幾位競租者中脫穎而出，我們租給了他；簽約二個月後委請律師通知我們房屋不能居住，因為有致癌霉菌，要求賠償損害。我們請有執照的除霉公司連絡房客要進房檢查及修理，聯絡不到人；公司外勤人員去敲門，感覺是空屋，房客從未入住。屋主是有法律背景的人士，拒絕房客律師所提出和解的要求，決定在法庭解決。我們公司也被列為被告，因為和屋主「可能有法律上利益衝突」所以我們的律師和屋主的律師都拒絶同時代表我們和屋主，各請律師出庭。法院開庭第一庭原告律師當庭撤訴，要求中止租約退還房租及押金。我們律師勸我們同意對方撤訴及解約，理由是繼續訴訟我方律師成本太高，也無法和對方要求律師費支出，訴訟下去不值得。於是屋主及我們就同意了，當然律師費我們就自己承擔了。
事後我們上Google搜尋租客姓名，發現起訴房東是這一位租客的職業，所委請的律師也是相同的幾位，他跨很多州告訴，有很多位受害房東及管理公司，碰到不願和解的就撤訴，有和解的金錢就和律師平分。欺侮一般民眾因為訴訟成本太高，寧願和解不願打官司。
現在我們查詢租客承租資格也加上一項「上網搜尋姓名」了。

2. 最近發生的一件事：房客報修發生霉菌，而且要求修理期間要外宿旅館，費用由房東負擔。我們請執照維修霉菌公司修理，發現這是很久而且長時期就暴露的狀況，房客顯然怠於報修致事態衍生非常嚴重。我們將房屋交給房客時是完整良好的，如果房客在開始漏水時報修將不至於此。再則，這是一位很過分的房客，不是厚道之人。我們幾經評估，徵求房主同意，我們公司「先」對租客提起訴訟，要求租客要負擔損害擴大責任。撰文之際，公司已經委請律師，將採取法律途徑，保護業主權益。律師費用由我們公司負擔。

③一位租客由入住開始每二天就報一次維修，從來不肯付「叫修費」，他家所有的東西輪流壞，為了不要惹麻煩，公司還是派工去維修。這位房客似乎沒有工作，每天在家，每月準時繳租，從不拖欠。遇我們的派工，要看執照才准進門，我們的工作人員認為是刻意破壞的（因為維修有保用期間），於是就發生爭執；最後所有工作人員都拒絕去這房子維修。這個房客就開始到處告，到州政府主管機關告我們，到經紀人公會告，也到州法院告；可能是在政府部門找到屋主地址，屋主也變成被告，我們不堪其擾，只好請律師應對，他自己上法庭，很能講，很會書寫告狀；律師問他想要什麼，他也不說；一直磨到合同期滿，我們不續約才搬走。走了還告我們，有幾個案子沒結，二三個月後這個陰影才消失了。

④一位房客，搬進了房子後列了一串洋洋灑灑幾十項目，要求屋主改善或新增加；我們檢視這些項目都不是法律規定的必須項目，而且租屋合約明確載明是以現況承租；我們當然會把意見陳述給屋主，屋主明確拒絕要求，附帶房客可以自行裝置，搬走時請移除，任何裝飾不能折抵房租。這位房客就開始到每一個網絡評論媒體寫我們公司的惡評，還花錢買網路廣告媒體詆譭我們公司（購買網站網址很便宜的），詆譭我們變成這房客的附帶功課，不時就會出現在網路上。為此我們寫了一篇文章，貼在我們網站：我們覺得「網絡上的評價是值得商榷的」，你如果肯花錢在這些評價網站上做廣告，就會佳評連連；否則惡評就一直跟著，這已經成為一種「綁架輿論」惡劣的經營手法了。

以上的事情，我們當故事來講，可謂是防不勝防呀！縱然這些事發生率很低，但最好不要發生，碰到了真是憂鬱呀！

 

 

撰文：劉大年

劉大年拉斯维加斯房地產 ( 702-686-2345)