通貨膨脹與房地產

經濟學討論通貨膨脹的學說很多；「通貨」指流通的貨幣，通貨膨脹泛指超發行的貨幣致使物價上漲；亦即「太多的金錢追逐有限的商品」致使供需失衡現象，可以總稱為「物價上升」；房地產目前就面臨這樣的狀況。

應付COVID-19疫情，聯儲局3月先推無限量化寬鬆，6月再宣告2022年前不考慮加息而且實施降息；聯邦政府也啟動超過三萬億美金的「救濟援助」，使得市場上貨幣充斥，幾近浮濫；造成通貨膨脹己經是民眾的共識。這種現象首先衝擊股票市場，疫情仍在而股票指數類似V型反轉，到目前為止(7月中旬)，科技股NASDAQ指數創新高紀錄，Dow Jones及S&P指數也走勢樂觀。這現象會衝擊房地產市場嗎？劉大年的答案是「肯定的」。

吾人先觀察錢的流向；聯儲局量化寬鬆及聯邦政府實施「救濟援助」，使的錢取得容易也成本很低；這些錢到了迫切需要救助的人很快就進入流通市場，對經濟運作起了一定的效益。再進一步分析：錢最終會流向哪裡？是向錢多的地方聚集，流到能賺錢的人手裡。這一次發放「救濟援助」有意排除高收入群體，因為高收入群眾並不是急迫消費的民眾；但這個群體卻經常是資金最後的運用者，他們能賺到錢；他們會運用金錢，很大的一部分則流向「投資市場」了。

現在金融操作的投資市場主要有股票、債券、現貨、期貨及不動產投資等等。一般大眾比較能接觸的是股票及不動產投資，其他諸如債券、黃金現貨、石油期貨、古玩市場等等，多是比較冷僻或太專業了，一般人都望而卻步。股票市場進入的門檻比較低，操作有很高的專業性，你要了解該股票的產業、公司經營等，其敏感度波動性都需要抗壓性高的人承受。投資房地產個案資金能力比投資股票市場高，但其性質就比較安定，選對城市、選好區域、找對房屋管理公司，買進房地產放個五年十年，因為城市發展及通貨膨脹所帶動的房地產價格上漲，投資人絕大部分都是獲利豐碩的。也是這種因素使然，不動產投資成為很多高收入群眾的首選；不動產又是最大、最好的資金「滙集池」，量化寬鬆釋放出來這麼多錢，一定要找一個「棲息地」，過去的經驗，不動產吸納了大量溢出的資金。

我們體會現在進入通貨膨脹期了；自己的周邊的朋友都把資金浮濫及通貨膨脹做為主要的話題，「如果大家都這麼認為，形成共識，這就是『現況』了」；在餐館叫外賣，原來不到30元的菜，現在要近40元、超級市場買菜及用品，漲幅約10~20%、到Home Depot建材已經明顯的漲價，有些物品還缺貨了、我們協力廠商報價，價格約調整20~30%，因為材料和僱請工作人員都漲價了…。請看官們思量：材料、工錢都漲了，反應到房價，怎麼能不漲呢？

撰文：劉大年 2020年7月14日

劉大年拉斯維加斯不動產 702-686-2345