悉尼房价真的很透明吗？

2017年开始，在下就一直与二手房买卖的地产中介，买家卖家都有过联系和交谈，并且亲力亲为。
从四年过程中，不才也悟出了一些道理，与大家分享，抛砖引玉，望多指教。
按道理说，悉尼房产市场是很透明的。
首先有一个非常标准的中介估价系统叫RPDARA；
?其次，左邻右舍都会去瞄一瞄瞧一瞧隔壁的房子，比较出自己的价格。
悉尼与其说说是国际化大都市，不如说跟中国中等县城的规模相去不远，大家没有什么秘密可以隐瞒的。尤其是悉尼房价。是不是？
我发现悉尼房价不是由大部分人决定的，而是由三个人决定的。
卖家，买家和中介。

让我们先看一些数据。就不指名具体哪一栋公寓楼，从RPDATA历史数据来看，同样是两房一厅的房子，有2018年成交的两房一厅，卖出的价格是$645K。在2017年同一层的类型户型的卖得最高，都到了$675K。
即使是在2019年，还有一套也卖了$640K。
今年2021年，隔壁的房子才卖了$585K。
时间跨度将近4年，跨度分别是$64万?，$67万和$58万的区别。房子是在同一层楼，户型面积也基本是类似，但为什么说这几年的期间内有相当于10%的浮动呢？
如果说公寓楼的价格波动太大的话，那我们就比较一个悉尼独立屋。
有一条街，土地面积都差不多的独立屋，在18年的时候卖出过$130万，隔壁在19年又卖出了$175万，也有$145万的交易。
，到了2021年，同一条路上的独立屋更是达到了$240万的飙升价。
在同一区，同一条街，面积差不多的独立屋，价格这里面差的不是10%，大概是20%。甚至于80%。
这里面我分析一下自己的看法吧。
首先，是业主的心态和财务状态。如果这个卖主的心态是姜太公钓鱼愿者上钩的话，那它的价格就不会低卖，贱卖。如果他刚好又找到一个买家，就是属于那种千金难买心头好的买家。那么他们两个人在第三方中介的撮合下，很快就会达成交易，也就说市场会有10%到80%的涨幅，就会出现。
第二种情况是：卖家要急售，买家悠哉悠哉地在慢慢砍价钱。那么如果这个中介起作用大的话，转句话说就是那中介会把卖家的心理状态琢磨很透，就会把卖家的价格压得很低。所以，这房子就会很容易出现被贱卖的结果。
?第三种情况，卖家并不怎么着急，买家也不着急，那这个时候，就要看中介的心态和作事作风了。中介如果只是为了尽快促成交易呢？还是中介想把照顾到卖家的最大利益呢？至关重要！
有好的中介，他会帮业主把价格拉高，达到业主最满意的价格。
但是，大部分中间都是以自己的利益为重，也就是说促成交易为重，毕竟中介也要开饭。
因此，就造成了一部分价格比较模糊的，有时候那价格会高一点，如果中介只是从自己利益考虑的话，那他以促进交易为主的话，他就会尽可能地让业主少卖一些钱，让这个交易尽快成了。因为站在中介自己的利益最佳利益来看，他赚少一点的佣金和赚不到一分钱是有极大的差别的。卖低一点损失的只是业主的钱。
?我觉得作为一个真正对悉尼房产有兴趣的人，不妨在这几个方面多做一些工作。
如果自己是买家的话，那就要用各种方式的去摸索卖家的底线和财务状况。为什么要卖？要通过多方打听，把业主的心态和他的底牌给摸清楚。
如果自己是卖主的话，这个时候因为没有办法跟这些潜在的买家联系，你主要的工作就是要时不时地敲打一下中介，不要让中介给忽悠拐了，要要明确地告诉中介，你要帮我把价格卖得好，卖得高，我就会推荐更多朋友给你，市场上会有更多业主找你卖房子，否则，你把我的房子贱卖了，那你后面的生意就很难做。不要只顾盈头小利，而要把生意做得长久，成为这一条街，这个区的好中介，帮业主把价格拉到最高。
悉尼房价由三个人定，不知道我的分析对不对？