当下悉尼房产的风险（1）

今天早上听到了Channel 9的新闻，说上一个年度,悉尼的house增长了26%，这个消息真的是让从事悉尼地产15年的从业者，也从来没有见到过这么巨大的增幅。我以为6%或者7%，但是没想到是涨了26%。也就是说，在去年1月份买的房子$100万，那么到今年这时候，你可以卖到$126万，这里面资本增值了$26万。
事实既然如此，那我们要看看历史上的悉尼房价一年暴涨26%在什么时候？
在50年历史上悉尼房价曾经有过两次。就是从1986年的$8万左右，暴涨到$10万，也就一年涨了20%左右。上一轮涨幅最大的就是从2013年的$67万涨到了2014年的$83万，增幅在24%左右。
2020年到2021年，这次房价暴涨26%，确实是跌破了我们大部分人的眼镜。这里面的情况到底是怎么回事？
按我们正常的逻辑来看，澳洲的疫情，特别是悉尼，虽然得到了及时的控制，澳洲经济却还是在复兴阶段，那么房价这样子脱离这个经济基本面而暴涨，背后的真实原因是什么？还有它后面的风险会出现在哪里呢？这是我今天想讨论的话题。
在悉尼的房地产市场上，按平常来讲，投资者是占最大比重的一块，其次是自住业主升级的一批买家，第3批就是首次置业者。
从历史的平均来看，首次置业者基本上是占了23%左右，而剩下的两部分分别是投资者45%，而以小换大房的自主业主占了30%左右。
从去年房屋贷款比例来看，自住房升级的贷款大涨到43%之巨，首次置业者的也上调了到30%左右，而反而是投资者呢下降到25%。
换句通俗的话来讲，这次悉尼房价暴涨26%，大部分是由换房子的人和首次置业者给推动的。
还有一组数据，也特别让人惊讶，就是在贷款里面，再抵押贷款从25%占比跳到今年的43%，也就是说今年银行贷款有近乎一半的贷款是给那些已经有自住房的人，他们要把自己的房子再抵押，套取更多的钱去购买自己心仪的房子。
从事实的和数据来看，也确实证明了在市场上现在狂飙猛进，一次一次突破人们想象力的房价后面的买家，大部分是这些已经有自住房的业主，他们只是把自己的房子重新抵押，之后去购买更高房价的房子。
那么，有何风险呢？
未完待续