再谈--谁要时刻关注当下悉尼房产的涨跌？

在下的一篇着作《谁要密切关心当前悉尼房价的涨跌》引起了读者的关注，深感荣幸！

在此我想再接着这个话题，提出另一个我的见解。

如果你自己定位是悉尼地产投资的长线投资者，那么你自己要管理好自己的现金流，多多关注自己的物业的各项开支和维修情况，即时与你的出租经理进行咨询沟通，就像你在经营一家或者几家连锁超市，你的焦点要放在自己的业务上，而不是外界环境。

但是，自从我与一些地产投资者相互沟通，相互切磋后，也发掘了一些值得我们这些中长线投资者需要注意并学习的方法。

之前我曾说过，悉尼住宅地产投资的两大法宝，或者说两大杠杆, 就是时间杠杆和金钱杠杆。上一篇文章主要集中在时间杠杆上，即长期拥有物业，说到底，其实就是充分利用时间，积累悉尼人口的净增长，而充分积累悉尼住宅房屋的净需求; 同时，通过时间积累通货膨胀。这些都是时间的复利效应在为投资者积累大量的物质财富。可是，我们仍然忽略了另一个杠杆的巨大作用，这就是金钱的杠杆。我们先来看以下这张图。

总体来讲，悉尼地产随着时间的推移，从长线看是上涨的。但是如果把时间轴分在2年3年，甚至5年6年去看的话，我们可以看到,还是有其涨涨跌跌的频率。换句话说，悉尼地产总体跌幅一般在10%左右，时间大约经历2~3年，而总体涨幅来讲，一般在20%~60%左右，时间短暂至2年，历时长的话，达到了6年。

在此，我举一个真实的例子。在2010年, 你可以在Meadowbank（postcode 2114) 买一套2房2卫1车位的新房，成交价为$47万，贷款$37万。如果你在2年后就售出，可以说连$47万原价都卖不出去。但是，只要你一直捂着不卖，也只还利息不还本金的话，那么，到了2018年7月份，有一家商业银行对这套物业的估值是$81万.

这个时候如果你不擅长运用金钱的杠杆，也就失去了一次投资的绝佳机会。通俗一点说，是捧着金饭碗在讨饭。这个时机存在的时间不长，但是也不短，大约在2016年，2017年，2018年之间，随着悉尼不同区域而定。

如果你是擅长应用金钱杠杆的地产投资者，应当及时找到自己信得过的，并且有充分贷款经验的银行经理，与其沟通一下，做一个TopUp或者refinance的贷款。也就是说，把这套估值为$81万的物业重新抵押给这家银行，拿出$28万的信用额度，放在自己对冲账户里。这28万元是这家银行开给你的信用额度，只是利率不是信用卡的利率，而是房屋贷款的利率，目前大约在4%左右。

作为悉尼住宅地产的长期投资者，除了利用时间积累物财富以外，还要有充足的资金，时刻等待着适合自己的物业。换句话说，有了充足的资金储备，就像粮草充足的军队，进可攻，退可守，在地产投资领域上也是一样。

这$28万元的钱虽然是银行借给你的，但对聪明的投资者来讲，就是一把好牌，有大王、小王、还有炸弹的一把好牌。

所以，不才的我认为，悉尼地产不仅是中长线投资者的首选，同时，投资者也要审时度势，在市场好的时候，借助银行愿意放贷款的有利时机，充分、充足地TopUp or Refinances,拿到充足的投资资金，在自己能力允许范围内，在量化自己种种投资风险后，”该出手时就出手，风风火火走澳洲!”