投资悉尼住宅地产的天时地利人和

投资悉尼住宅地产的天时地利人和

天，地，人三者的互动和谐关系是中国人的哲学基础，也是东方文明智慧的结晶。它可以帮助我们保持身体健康，延年益寿，还可以提供人们在待人接物，处事为人上的原则。它没有孤立其中的任何一者，单独用显微镜或放大镜做研究，而是先从“天”--（时间，空间等等）大宏观环境出发，然后联系“地”-（地势，政策等等）这个中环境，再结合“人”-（自己，时机等等）这个小环境，来做判断或者预测，进而采取行动。

“天时地利人和”，则行动的成功率就高，反之，则低。这也被历史证明是正确的。

本人从事悉尼住宅地产投资超过13年，试图借鉴这个东方智慧，结合自己的亲身经验，对悉尼住宅地产的发展趋势和个人所要注意的风险做一些判断和预测。

我个人认为，悉尼住宅地产的“天”，指的是-澳大利亚政治，经济，文化的特点。

澳大利亚是工党，联盟党轮流执政的政局，政权交替平稳，政策大同小异。

其次澳大利亚经济是低增长（GDP2-4%），低通胀（Inflation<3%）.从1993年到2017年的24年间，保持这个水平，是极为罕见的在经济发达国家里。这也和澳大利亚国民谨慎保守的理财方式和文化传统有密切关系的

澳大利亚文化是以基督教文化为核心而扩展出来的。在澳大利亚，禁枪，禁大麻，酒吧宵禁等法律条规也表明了澳大利亚国民的谨慎和保守文化。

试想一下，政局经常动荡，经济不稳定，炒作投机者云集，这个国家的房地产也是“过山车”一样的惊心动魄。

悉尼住宅地产的“地”，指的是-悉尼可供开发的土地资源和州政府的土地规划政策。悉尼是澳大利亚最大且最发达的城市，常年占据世界最宜居城市的前五位。悉尼东临大海（无法开发），西面蓝山横断山脉（无法开发），北接Mt.Ku-ring-gai National Reserve （不让开发），南靠Royal Botany National Park(不让开发)。冬暖夏凉的地中海气候，迷人的人造建筑和自然风景，加上悉尼市民友善包容的性格，吸引了每年多大410万的游客和每年10万左右的净移民人口。但是，其独特的漏斗状可开发土地的有限性与人口的长寿化，家庭小型化和移民的大量涌入的矛盾越来越尖锐化。至今，悉尼已有10万套以上的住房缺口未能弥补。因此，一方面政府让新移民先定居非悉尼等大都市，一方面大兴土木，改造，扩宽，新建各种基础设施，鼓励开放商向天空要生活空间。

以上简要阐述了悉尼住宅地产的“天”和“地”。这两个环境也决定了悉尼住宅地产的两个规律：1.从长线上（10年以上）看，供不应求的矛盾促使了悉尼住宅地产必然增长，而不取决于外部环境：2.从短线上（小于5 年）看，悉尼住宅地产有其自住居民（65%）的刚性需求和相对稳定的租金收入这两大支柱支撑，紫泥住宅地产有较强的看跌性。

“投资有风险，入市需谨慎”！

悉尼住宅地产的“人”-指的是独立的个体，你，我，他／她，的具体情况，最终的目的和可负担的能力，来决定自己可以何时入市，卖还是买？当前悉尼有2/3拥有自住物业，中价位房价A$80万左右，中价位租金$540/周左右，年收入税前A$75,000左右. 越来越多的人买不起自住房，和越来越多的人选择就近上班，就近居住。

孟子曰：“天时不如地利，地利不如人和”。悉尼住宅地产投资的成功和失败，机会和风险主要在“人”的小环境上。

打个比喻，一个原本健康的人生活在悉尼，天天昼夜颠倒，暴饮暴食，也不运动，再好的环境-“天”，再好的医疗条件-“地”，也会让他／她病倒！

那么，风险主要有哪几方面呢？

投资悉尼住宅地产就好比种植一片果园，主要有四个阶段：

1. 下种---如何评估自己的需要并计划投入多大的资金？
2. 施肥---如何计算自己的可负担能力和量化自己的养房支出？
3. 分株---如何扩大自己的投资组合及控制多个物业的现金流？
4. 收获---如何处理自己的物业及如何达到财务自由？

因此，我将用另一篇文章来阐述悉尼住宅地产的风险和控制。

管中窥豹，敬请雅正。