记我升值最高的一个投资房

买这个房子的过程有点违反常规。一般房子买卖都是通过MLS，这个房子却是个例外。话说十年前的一个晚上，我在网上瞎逛，在Craigslist上看到有一个卖房的广告，是一个condo，1068sf，要价$115K。算了算均价$100/sf多一点，这在南加可是不多见，虽然广告上说有很多deferred maintenance（年久失修），但算上装修$20/sf, 也不失为一个deal！

 

第二天，我半信半疑地打通了联系电话。原来是一个realtor要卖他的一个投资房，现在房租$1200。南加还能找到1% rule的投资房，真的很难得！我跟他说，我要了！于是约好时间去看房。房子状况确实比较差，很久没维护了。里面住着老墨单身妈妈，带着三个十多岁的孩子。已经住了十几年了，房东也换俩茬了。虽然她不会讲英语，但人还算谦和诚恳。

 

当时兜里其实没啥钱，东挤西凑也就两三万块，必须贷款。那时的贷款挺严格的，必须要50+%的owner occupancy rate。卖家说，这个社区的owner occupancy rate不够50%。当时他的朋友在这个社区有一套出租房，他让朋友把primary residence改到这里，就够50%了。我将信将疑，有这么巧的事？这么操作行吗？Anyway，又不是我造假，能让我贷款就行。

 

这个房子就这样买了下来，总计投入$28K左右。房客接着住，租金$1200照旧。房客很老实，每个月的第五天会准时把租金打到我的银行账号上去。

 

这个房子贷款利率比较高，5%。在2015年的时候做了一次refi。由于只有八万多的贷款，做refi需要自己掏closing cost。于是在broker建议下，贷了12万5，利率降到4%，拿回来4万多。很开心的是，前期投入完全收回了，而且这4万多不用交税，可以随便花。后来才明白这就是著名的BRRRR里的常规操作BR。

 

由于房子的状况比较差，我也不太好意思涨房租。十年间只涨了三次房租，从$1200涨到$1500。市场价已经涨到$2000左右。虽然房客并不在意一些小问题，能不找我就不找我，但由于房子状况实在很糟糕，每年总会有一两次不大不小的问题，比如漏水。洗手间漏过，厨房漏过。最严重的的一次，二楼洗手间漏水，从楼下天花板往下流。水闸是跟邻居共用的，也不好意思长时间断水。于是，在晚上八九点钟，我不得不叫上handyman一起去修。30迈，去一趟也不容易。每次也只是小修小补，头痛医头，脚痛医脚，治不了根。很是头痛。想把它彻底装修一下，减少维修的麻烦，同时把租金提到市场价。但是房客经济上也不宽裕，即便装修了涨太多租金他们也付不起。我脸皮薄，也不好意思强行赶人，只能耐心等待时机。

 

机会终于来了。去年九月的一天，房客的女儿给我发短信，说厨房又漏水了。以前的漏水问题，只是做些简单修理，从没有做mitigation，把漏水的地方拆开烘干。这样做其实是很不专业的。不烘干，可能会发霉，造成更严重的问题，甚至可能会影响身体健康。好在房客也不讲究，能给他们修好他们就很高兴了，从不追究是否发霉的问题。

 

跟以前一样，我先让handyman过去看一看。Handyman看后说，厨房的水龙头其实一直在渗水，橱柜已经烂掉了，橱柜下面全是霉。已经没法修了，只能把橱柜换掉，至少两三千。我听了，不惊反喜。这个机会可以好好利用一下，让房客离开，实施我翻修涨租的计划！我让handyman把情况向房客解释一下。然后跟房客说，你看，这次看来挺严重的。我得叫mitigation的公司来烘干，不然可能会有健康问题。以前用过这种服务，他们的破坏力极强! 前年有一出租房的garbage disposal坏了，也没漏多少水，他们来了后，把橱柜全拆了，厨房的瓷砖敲碎，墙割开一尺高。烘干后我不得不找人重做厨房，前后折腾一个月。厨房也没法用，只好给房客一些折扣了事。这次我叫mitigation公司来，就是希望能发挥他们的破坏力，把工期拖得越长越好。这样我可以跟房客说，不好意思，您另寻住处，等我修好再说吧。

 

Mitigation公司果然不负所托，把橱柜全拆了，厨房的tile也都揭了，墙也割开了。整个厨房用油布隔起来，完全不能进去。还没等我跟房客说，房客主动跟我说，没法住了，能不能搬走。我故作沉痛地说，你们已经在这里住了十几年了，准时交租，从不拖欠，你们走了，还真有点舍不得。但是，天下没有不散的宴席，这样吧，你们就尽快找房子搬走吧。如果你们能在十天内搬走，我给你们付一个月房租！我给他们奖励是为了能让他们尽快的挪地方，我的装修工可以开始工作。

 

房客果然很快搬走了，他们的新地方租金是$1950。以前总觉得他们经济不宽裕不好意思涨租，看来我有点低估他们的经济实力了。

 

这时我想做1031 exchange了。因为这个房子比较老，HOA月费接近$400，HOA管理比较差，整个小区显得有些破败。房客整体素质不太好。恰好有传言1031 exchange的政策可能有变。于是想在政策改变之前用一次，换一个好一点的房子。我的装修工很给力，很快把房子全部装修了一遍，新橱柜，新地板，新油漆，新窗户，新楼梯地毯，破破乱乱的房子焕然一新，连车库也弄得漂漂亮亮的。我买了新电器，洗碗机，炉子，冰箱，洗衣机，烘干机。市面上小区内一个相似的房子要价35万，我估摸着我这个可能能卖高一点点。刨去commission和贷款，估计能拿到20万出头。在装修的过程中，我四处找房子，准备做exchange。后来误打误撞买了一个期房。这是后话，以后再讲。

 

老婆看了装修好的房子，却改了主意，不想卖了。她的想法跟本坛某佬相似：这个房子地税很低，一年只有一千五，换房后这个低税率就没有了，太可惜了！想想老婆从不上本坛，也从不插手房地产的事情，能无师自通真是难得！

 

于是开始贴广告出租。这时已经是holiday season，费了些功夫，找到一对年轻夫妻元旦后入住，租金每月$2050。

 

整个过程三个月左右，装修费，新电器和三个月的空置期大概花费三万，从保险公司拿到5000，实际花费两万五，房租提高$550每月，以后的维护也会轻松很多。总的来说还是很值得的。而且这个房子市场价现在已经蹿到40万出头，是原来的三倍多，可以说是我升值比例最高的一个投资房了。