宇哥
南加小地主记录一下地主生涯
收入是房租；cost包括：维修，地税，贷款利息，HOA，折旧，travel， mileage，meal （50%），广告费用，保险等。如果收入减cost算出来是正的，就是有净收入，按Ordinary Income报税；但是如果算出来是负的，不能从ordinary income里抵 （两种情况例外：1.real estate professional可以deduct所有rental loss, 2.收入比较低可以deduct up to $25000 rental loss），只能carry over到出租房盈利的时候从盈利中抵扣，直到deduct完全部的rental loss；如果卖了房，loss还没有deduct完，可以从卖房的property gain里deduct；如果卖房的property gain 还不够deduct 以前的rental loss，可以从卖房那一年的ordinary income里deduct；如果卖房那一年的ordinary income都扣完了还没有deduct完，可以从下一年的ordinary income继续扣。如果你要抬扛说，到死了还没deduct完，我很遗憾的告诉你，不能延续到你娃让你娃接着deduct
关于QBI (Qualified Business Income)，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
关于投资房折旧，无论你报税时是否报折旧，卖房时IRS都按照你折旧过了来计算你的收益。所以报税一定要报折旧。哪些算Cost，哪些算Improvement, 哪些可以折旧，按几年折旧，请看：https://www.irs.gov/publications/p527。对于有一些没提到的东西，基本原则是，可以报成cost的，尽量报cost；能早折的不要晚折；因为这样可以早点抵税，把钱留在自己兜里
。 关于折旧，还有一个条款Section 179，可以把本来需要逐年折旧的东西一次性折完。具体请看：https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650
Q1: 问一下，算上折旧就是负数了，会不会有麻烦啊？去年半年没有租出去，所以没怎么挣钱。不算折旧勉强持平，算了折旧就是负数。
答：不会。据统计，一半以上的房东在报rental loss，特别是在出租的头几年。
Q2: 请问如果比如房客搬走了，但是没有找外面的人来打扫，自己花了几天时间打扫如何算费用抵税呢？
答： 不可以，自己干的不能计入费用。除非，开公司把出租屋放进去，给自己开工资，就可以把这部分工资作为cost，从公司利润里扣除。但是给自己开的工资又属于Ordinary Income，还是需要缴税。这就比较复杂了，超出了楼主作为业余地主的知识范围，抱歉无法做进一步解释
Q3：请问去年买了一个小房子给父母住，父母也不给我房租的。是算投资房吗？也能算折旧和cost吗？还是把它算成自雇公司办公地点更合适？
答： 不能算投资房。算成办公地点也有很大的风险，可能被audit
Q4：地板是需要折旧的。那按多少年什么方法折旧呢？网上说和房子一样按27.5年折旧，这不合理吧？出租房的地板撑不了那么久呀，报税软件上也没有27.5的选项。至于冰箱是不是就直接expense好了
答：地板算improvement。27.5是default，TurboTax里不用选. 冰箱算5年期折旧。Section 179把很多要逐年折旧的东西可以一次性折完：https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650。
Q5: 有loss的前提下冰箱expense好还是折旧好？
答：差别不大，看你什么时候开始盈利。不过还是直接作为expense扣除好，早点盈利就可以早点抵税了
Q6：12月开始换地板，一月初弄完，费用主要发生在去年12月，应该报在2018还是2019里？
答：哪一年付的就按哪一年报
Q7：自己换的地板人工能不能估算后计入成本？
答：不能，同Q2自己打扫的情况
Q8：房子买价可以包括closing cost吗，可以折旧吗？
答：是。closing cost是作为房子的cost basis的一部分，可以折旧。https://www.cspcpa.com/2014/04/14/tax-treatments-of-closing-costs-and-other-items-when-purchasing-investment-properties/?
Q9：Turbotax对于什么情况下出租房能用QBI的解释。没有提到过250个小时的啊
答：2019年版Turbotax确实没提到250小时的要求(它有一个选项让你选要不要用QBI报)。但是250小时确实是IRS的要求：https://www.pscpa.com/irs-provides-qbi-deduction-guidance-in-the-nick-of-time/ "For taxable years through 2022, at least 250 hours of services are performed each year for the enterprise, "
Q10: 去年折旧用的base算错了，可以今年改成对的么？
答：可以今年改成对的，并且amend去年的tax return
Q11： land value 是看买房那年的property tax 上的值还是租房那年的啊？
答：买房那年和租房那年不是同一年吗？你是说自住房改出租的情况吧。那就用出租时的market value乘以一个比例；比例可以用租房那年的property tax statement上的比例
Q12：自住房Heloc的利息现在是不是不能抵扣收入税了
答：看HELOC的钱用来干嘛了；如果是用来improve自住房，比如加一个房间，利息还是可以deduct，如果是作为日常生活花费，并不是花在自住房身上，利息就不能deduct
Q13：几个投资房，是不是算一个整体的收入/支出。还是单个单个算？
答：先单个算，再加总
Q14: 几个投资房合起来报税，卖房时怎么做separate depreciation recapture
答：多个出租房合起来报税也是要先单个算收支的，depreciation也是每个房子单独算的。出租房合起来报税只是把每个房子的净利润（或亏损）加起来而已。每个房子每年的折旧是多少都有记录的，卖掉某个房子后depreciation recapture挺容易算的
Q15：我又上irs仔细看了一下，几个出租房合起来报税是需要申请grouping activities才可以互抵，不然是separate activities。file的表是469(C)(7)(A)election。能这么file的前提之一是房地产从业者。如果这样就满足不了了
答：你知道的，Rental Loss 通常是不能从Ordinary Income里deduct的。但是有两个例外，其中之一是职业房地产从业者，但是有个条件是他们一年至少有750小时的时间花在这些出租房上。这些人在报税的时候就需要考虑把几个出租房作为一个整体合起来报，来满足这个时间上的要求。这跟我们业余地主把房子合起来报税是不一样的。他们是要把Rental loss用来抵Ordinary Income的税。比如一个房地产经纪自己有几个出租房，这些出租房有亏损（Rental Loss）；同时他买卖房子有收入（Ordinary Income），他们要把出租房的亏损从买卖房子的收入里扣除来报税，就要选这个469(C)(7)(A) election。对于我们业余地主来说，一个房子的亏损是完全可以从另一个房子的盈利里扣除的。如果你不特意把出租房分开报税，在TurboTax里是自动把所有出租房的收益加在一起的。
Q16：请教是不是只有出租房卖房子的时侯需要报depreciation？自注房卖房子的时侯是不是就没有这个问题？那出租几年然后再自住的情况呢？多谢！
答:出租房报税才可以报depreciation，自住房不可以。出租几年再自住的话，出租的时候报depreciation，自住的时候不报
Q17: 出租房depreciation是要从第一年就开始报吗？还是可以选择哪年开始报？比如我第一年装修很贵，完全可以 抵扣盈利。可否从第二年开始报？
答：从第一年开始报，不报就lose一年。报了有loss没关系，Carry over 到下一年从利润里扣除
Q18：自住房卖掉之后的gain需要缴税吗？
答：如果你过去5年里自住时间达到或超过2年, 可以头$250k (single) 或$500k(couple) 的gain不用交税，超过的按long term gain缴税
Q19：出租房转自住房卖掉之后的gain要缴税吗？
答：gain要按照出租时间和自住时间的比例拆分，自住的那段时间可以有$250k (single) 或$500k(couple)的免税额；出租那段时间的gain要缴税。
Q20: 自住房出租一个房间，哪些可以抵税
答：用于该房间的修理可以抵税。水费，电费，贷款利息，折旧需要拆分为两部分：自住的部分和出租部分。出租的部分才可以抵税，自住的部分不能抵税。拆分的方法通常有两种：1）出租房房间数和总房间数的比例；2）出租的面积数和房子总面积的比例。
Q21：出租房屋顶坏了，保险公司付了$12000，我自己付了deductible $1000，房子improvement部分增加多少？多少可以用来折旧
答：improvement只能算自己付的那部分:$1000，同样，折旧也只能增加了$1000。
可以给我一个链接吗？我看看我有什么错漏之处，谢谢！
是出租房的净利润那部分，跟w2无关
国税局网站有中文版的税务文件，有更详尽的解释。