多伦多家园
多伦多的朋友来联系了
我起这个名字，实际上是因为我们是做物业管理的，而不是地产经纪或者做物业托管。很多人并不知道什么是物业管理，除非你住过CONDO大楼或者TOWNHOUSE，所有需要交管理费的物业，就需要有物业管理。
华人所谓的物业托管，多是经纪在做，替客户买了投资房以后，客户给他一些佣金，他替客户出租出去，有问题来处理。我们一般不做这种。
我博客里写了一些业内的事情。感兴趣的可以看一看。
CONDO或者TOWNHOUSE要买卖的时候，必须要开Status Certificate，成交之后房产律师还要把change of owner传真给我们作为新业主的证明。因此除了地产经纪之外，我们也亲身经历了多伦多房地产的疯狂。
近些年所有的物业都在涨。最初很多人还在强调location,location,location，其实水涨船高之后，低价位的地区都在补涨。我们管理的TOWNHOUSE, 五六年前很多都只有30万，20万上下，现在也都翻了一倍还多，不分地区。CONDO最近几个月也都跳了一下，百分之二三十。
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我认为这轮上涨接近尾声了。主要原因是中国在收紧外汇管制。很多土豪们都在抱怨越来越难把国内的钱搞出来了。多伦多的房价主要是海外资金搞起来的。温哥华去年底搞了个海外买家限购，房价应声下跌。政府搞的海外资金调查放了很多烟雾弹，试图证明海外资金比例很低, 最终狮屎胜于熊便。源头一掐立马断流。
多伦多也是如此。只是政府不敢轻易限购，当官的哲学哪里都一样，宁可无所作为也不要出风头捅篓子。所幸中国那边不敢再放任自流了。9个月外汇储备少了30%，不扎紧口袋，RMB就要加速贬值，整个经济都要出乱子了。
当然海外资金不止中国一家，俄罗斯，中东，印巴一带，不分穷国富国，都不缺有钱人。所以中国资金断流之后，其他地区的资金还有陆续涌入，这样多伦多的房价不至于崩盘。
事实上高价豪宅近一年已经出现滞涨。两三百万的房子基本上有讲价的余地。毕竟加拿大家庭平均收入只有4万5，就算多伦多收入高于平均，估计也就在六七万左右。年入十万属于top5%之列，就算多伦多有10%的家庭收入超过20万，税后每月也不到1万，能不吃不喝全部用来付贷款吗？
所以150万以上的房子，基本上属于海外资金的游戏，以及部分所谓小房换大房的市场，加拿大本土工薪阶层的经济实力，还是在100万甚至70万以下的房子作为首选，这就是为什么越是低价房地区近两年涨幅越高。这也是为什么CONDO也跳了起来。
而距多伦多一小时之内车程的大大小小的区域里，独立屋均价低于70万的区域几乎看不到了。
如果能保持温和状态的话，多伦多房价就会稳定在这个高位水平，否则加入明年继续疯狂，后面就要崩盘一下。然后经过十来年的恢复期，才会重新温和上涨.
自住房无所谓,折腾一下也挺麻烦的. 而如果手中有多余一套的房子, 相信能有机会赚个差价出来. 或许30%.
这就是我前些年一直建议有余钱的话要多买一套房,而不是小房换大房. 当然如果是为了提高生活质量, 房子越大越舒坦, 那就和投资无关.
一家之言,不做投资依据.
的确低端的房子都疯长了，但是高端市场的确萎缩了。不过我个人觉得不能全归功于中国炒家，家元汇率暴跌也是一个原因，至少对美金来说这几年跌了40%相对房价多涨些也不奇怪。
我的朋友里面，包括我自己，小房换大房的人数和比列相当的大，这部分其实是本地拉升力量。
可反过来想，多伦多也算是加国一线城市，虽然房价一直在涨，可相比美中其他国家的一线城市（纽约，北上广），房价还有差距。现在独立屋的供应短缺，townhouse和condo价格也就水涨船高。