更换管理公司是业主的权力，不需要理由

Condo的体制实际上是民主选举在基层的体现。每个住户都拥有Condo Corporation的一部分share，业主大会类似于股东大会，除了听取财政审计报告外，最重要的就是选举，Board在业主大会中产生，也可以在业主大会中被Remove。业主的主要权力就是选举产生这个Board，之后Board将拥有基本绝对的权力来行使决议职责。

业主在平时仍然有索要查阅小区资料的权力，但即使对Board的决定有任何不满，基本上没有权力去否决Board的决定。因此选择谁来当Board至关重要。

管理公司和Condo之间属于合同关系，签订协议后基本上代表Board进行全部的管理职能，同时收取极少量的管理费用，一般只占到住户上缴的管理费的百分之几。

因此更换管理公司只是接触合同关系而已，很多管理公司会在合同里写上各种解约条款，试图维系这种合约关系，比如有些会写Board的决议必须是全体成员一致通过才有效，否则有一个人反对也不能解约，再比如有些合同里会写上解约必须有正当理由，如果因为管理公司有失误行为，那么在一定期限内改正就不能节约，诸如此类。这里我可以严肃地说，所有这些条款都无效，Condo Act规定只要Condo Corporation给出提前60天的通知，那么管理合同就无条件解除。

所以难度并不在于解除合约，而是在于如何能让Board下这个决心。

如果一个小区的住户对管理公司不满意，他、她首先要做的就是争取和Board联系上。一般管理公司会试图隔绝Board和普通业主的接触，对Board一方，他们会以保护Board避免骚扰为名，把Board成员的信息不予公开，这在法律上是合法的。对业主一方，他们则会极力扩大自己的权威，让业主以为他们代表法律，神圣不可侵犯。

业主一定要参加年度大会，这基本是唯一的可以了解到小区运作情况的一次机会，也是认识左邻右舍和Board成员的机会。能够和Board沟通的话，那么就可以以聊天的方式来了解Board是真心代表业主一方，还是与管理公司一丘之貉。

法律赋予业主的另一个权力就是要求旁听Board Meeting，一般管理公司会以各种理由来阻挠，比如说Board meeting是Confidential的等等理由。那么至少住户有权力在开会当时先陈述一下自己的申述或者意见，不论Board或者管理公司都必须听取并做记录。

住户最重要的就是不要放弃自己的权力，其中最重要的就是参加选举的权力，与其看Board眼色仰人鼻息，不如自己参与进去。绝大多数的小区都找不到足够的业主来进入Board，所以有年度大会通知，就要多留意看是否有空缺，然后把自己的名字提交上去，平时多和邻居沟通，准备好一个几分钟的演讲，介绍一下自己的职业背景，为争取尽量多的选票做准备。如果能和现有成员沟通最为理想，这样被选入Board的机会就很大。

不论是强势还是弱势的Board，大家都希望找自己中意的人选进来，这样至少开会时候能和和气气的，尤其对华人来说，更善于韬光养晦，审时度势，先和Board成员处好关系，然后找机会再提出自己的主张。

如果万里有一碰上了一个专横跋扈目中无人的Board，那么业主还有权力把这个Board 换掉。首先写一个Requisition Letter找到15%以上的业主签字，提交给管理公司之后35天之内必须安排特殊业主大会，否则业主有权力在45天之内自行安排会议，这个权力同样是有法律保障的权力，在这个大会上，要争取得到50%+1的业主支持，就可以把现有Board全部移除，同时选举出新的成员。选举不仅在参加会议的人员中进行，不论能否有时间参加会议，住户都可以挨家挨户去游说并收取代理信（Proxy）。

为了避免管理公司或者旧的Board钻空子阻挠业主大会的移除和选举，业主可以找一个律师作为代表在大会中与对方进行周旋，虽然平时律师是按分钟收费的，但是这种时候我一般都会帮业主找一个Flat Rate的资深律师，以免业主有费用失控的担忧。

开Requisition Meeting的关键，是充分发动群众，这是一个需要韧性和耐力的工作，一般需要找到十来个住户一起来完成。而期间拥护Board的一方必然也会以各种办法进行干扰，比如恫吓住户说这是不合法行为等等。具体细节，我一般都会及时给予支持和解答。我能够踏入这个行当，当初就是有机会参与过这样一次行动，才了解到其中的很多内幕。因此到现在我在帮业主更换Board或管理公司的时候，还是义务帮助。

法律还是赋予了业主很多的权力来了解和把握小区的动向，业主不要轻易放弃自己的权力，同时善用和把握有利的机会来参与其中，且行且珍惜，不断充实自己，用专业知识来武装自己，就不容易轻易被欺负。

参与到Board里，就能了解到很多不为人知的信息，就不必等到储备金被挥霍一空或者某天睁眼起来发现管理费暴涨了60%才采取行动。

后面有机会再说说一个印度老头的故事。