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Condo管理 - 恶人先告状

(2016-05-20 07:50:29) 下一个

这是一个小小区,户数不多,过去二三十年一直都是Self-Manage,Board人数为5人,近十多年一直是其中两人在做主,和他们意见不一致的就给排挤出去。2007年屋顶需要更换,费用有些高,住户对花销颇有异议,于是这两个做主的Board辞了职,业主大会上新选了五个人进Board。原来的二人拒绝提交任何资料给新的Board,相反,在新的Board执政的两年中,这两人持续不断地质询新Board的管理,不断给业主群发Email说新Board不懂Condo运作,财务记录不完整,账目混乱,也没有年度审计,等等,总之什么都不对。其实新Board的管理和他们管的时候没有什么区别。

新的President为了避免更大的冲突就辞了职,管理几乎处于瘫痪状态,临时代理President决定找一家专业管理公司来管理,这时原二人组开始威胁新Board要把他们告上法庭,我们在和这个小区谈的时候就了解到这些情况,同时也收到了二人组的信函,说我们不要插手,否则就将我们一并诉讼。我们是认怂呢?还是认怂呢?

正式接手之后如期接到Court Notice,二人组列了十几项控诉。我建议找一个专门做Condo Case的律师,但是新Board原来有一个律师,于是我先和这个律师接触,准备材料。具体的法律细节就不写了。我是觉得基本上属于无稽之谈,而且似乎对方应当先举证才对。而这个律师还是以我的名义准备了很多的Affidavit,其中包括个人背景介绍,公司资质,安排CA做Audit,很多的陈述资料,有半寸厚。因为二人组拒绝交管理费有一年多,我建议把他们Lien了,但是这个律师说先不要激化矛盾。这些资料提交上去之后,二人组不依不饶,坚持要走Court Trial,拖了半年多,我们跟新Board有了相互了解和熟悉,他们同意我换了一个专业律师,直接把二人组register Lien,而且发了律师函,警告他们属于无事生非,同时以完成的工作建议和解。两个月以后算是告一段落,他们取消了无稽的控诉。半年之后这二人组又想故伎重演,又写信说要把我们告上法庭,这个专业的律师再次给他们发信警告,而且跟我们讲法庭应当不会再次受理。

经过这次合作,我把这家律师行介绍给了另外一个小区。

也是一家不大的Townhouse小区,十年前要修屋顶和门前台阶,经过业主大会批准,从银行借了五十万贷款,之后管理费年年上涨,维修越来越差,最后两年基本上找不到人,业主大会也没有,Board即看不到银行Statement,也要不到报表,两眼一抹黑。一个年长者进了Board以后觉得不太对,和我交流了几次,我跟他们讲了怎么换管理公司,Condo的运作模式,但是Board的主席坚决不同意,经过半年多的犹豫和坚韧的工作之后,这个年长者终于获得了Board里三票通过,有多数同意,其余二人反对也无济于事,然后换了管理公司。他们的主席跟我电话里谈了一个多小时,算是勉强接受了这个结果。

换管理公司是不需要理由的,这方面有法律保障,Board想换就可以换。但问题不在于法律,而是有这个想法的人,如果没有足够说服力的理由,就很难征得其他Board成员的同意,没有多数支持,什么动议也难以通过。事实常常因由彼此相悖,不换掉,往往发现不了问题。理由再多也只是猜测。

40年的小区如果管理完善的话,所有资料应该有十几个箱子,但是他们只有两个纸箱移交过来。财务报表迟迟交不出来。银行账户应当属于小区所有,但是他们在几家银行都开了账户,而且上面只有管理公司的名字,跟他们要求把Authorization移交给我们,迟迟不做,有一家银行我们交涉了两年多,最后我跟我们的经理说直接给他们的CEO,VP直接写信,这才把账户了结,把资料都发送过来。

住户资料也是一团糟。收款记账有1/3都是张冠李戴,他们发过来的Arrears List里基本都是错的。记录上有十几户欠费,我们给这十几户发了通知,请他们核实,并提供Bank Statement以证明付费情况。大部分都反馈回来并有确实证据证明都交了钱。那么到底是哪十几户没有缴费就不得而知。我们花费了很长时间一一核对PAP资料,才能够正确记录缴费情况。

还有其他很多的混乱就不一一细述。最终我们列了个清单,总计有十万余账目不清的项目,请律师提交了诉讼,现在两年多了,还没有结果。

不论任何一方提起的诉讼,对双方都是费时费力的过程,除非迫不得已,我们都轻易不走这一步。尤其是小区又没有钱的时候,能勉强支付律师费就不错,而我们的工作纯属额外付出。

前两年有一个住户在车库和家里一个月逮了50多只老鼠,他的隔壁是一个生活自理有困难的老人,从来不让任何人进他家门,窗帘从来都是拉着。有一次我在他门口谈,他把厕所门开着挡在他身后,但是转身去取东西的时候我瞥了一眼,整个客厅都堆满了东西,光线很暗,也不知道堆的是什么。我们发了很多次通知请他允许我们进入他的单元做Pest Control,他坚决不同意。Board最后无可奈何,请了律师来解决,过了两个月,核查了来来往往的交流信息,派Pest Control取证,花了一万多,律师认为还是没有确凿证据证明老鼠源自他的单元,提交法庭的话也很难获得Court Order强行进入,建议继续观察几个月,但是Board承担不了高昂的律师费,而老鼠也抓得差不多了,只好不了了之。

很多大楼里,如果有点钱的话,管理公司和Board又非要讨个说法,那么就有可能把官司一直打下去,不论结果如何,花个十几万几十万轻而易举。律师是按分钟收费的。

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