Condo管理 - 恶人先告状

这是一个小小区，户数不多，过去二三十年一直都是Self-Manage，Board人数为5人，近十多年一直是其中两人在做主，和他们意见不一致的就给排挤出去。2007年屋顶需要更换，费用有些高，住户对花销颇有异议，于是这两个做主的Board辞了职，业主大会上新选了五个人进Board。原来的二人拒绝提交任何资料给新的Board，相反，在新的Board执政的两年中，这两人持续不断地质询新Board的管理，不断给业主群发Email说新Board不懂Condo运作，财务记录不完整，账目混乱，也没有年度审计，等等，总之什么都不对。其实新Board的管理和他们管的时候没有什么区别。

新的President为了避免更大的冲突就辞了职，管理几乎处于瘫痪状态，临时代理President决定找一家专业管理公司来管理，这时原二人组开始威胁新Board要把他们告上法庭，我们在和这个小区谈的时候就了解到这些情况，同时也收到了二人组的信函，说我们不要插手，否则就将我们一并诉讼。我们是认怂呢？还是认怂呢？

正式接手之后如期接到Court Notice，二人组列了十几项控诉。我建议找一个专门做Condo Case的律师，但是新Board原来有一个律师，于是我先和这个律师接触，准备材料。具体的法律细节就不写了。我是觉得基本上属于无稽之谈，而且似乎对方应当先举证才对。而这个律师还是以我的名义准备了很多的Affidavit，其中包括个人背景介绍，公司资质，安排CA做Audit，很多的陈述资料，有半寸厚。因为二人组拒绝交管理费有一年多，我建议把他们Lien了，但是这个律师说先不要激化矛盾。这些资料提交上去之后，二人组不依不饶，坚持要走Court Trial，拖了半年多，我们跟新Board有了相互了解和熟悉，他们同意我换了一个专业律师，直接把二人组register Lien，而且发了律师函，警告他们属于无事生非，同时以完成的工作建议和解。两个月以后算是告一段落，他们取消了无稽的控诉。半年之后这二人组又想故伎重演，又写信说要把我们告上法庭，这个专业的律师再次给他们发信警告，而且跟我们讲法庭应当不会再次受理。

经过这次合作，我把这家律师行介绍给了另外一个小区。

也是一家不大的Townhouse小区，十年前要修屋顶和门前台阶，经过业主大会批准，从银行借了五十万贷款，之后管理费年年上涨，维修越来越差，最后两年基本上找不到人，业主大会也没有，Board即看不到银行Statement，也要不到报表，两眼一抹黑。一个年长者进了Board以后觉得不太对，和我交流了几次，我跟他们讲了怎么换管理公司，Condo的运作模式，但是Board的主席坚决不同意，经过半年多的犹豫和坚韧的工作之后，这个年长者终于获得了Board里三票通过，有多数同意，其余二人反对也无济于事，然后换了管理公司。他们的主席跟我电话里谈了一个多小时，算是勉强接受了这个结果。

换管理公司是不需要理由的，这方面有法律保障，Board想换就可以换。但问题不在于法律，而是有这个想法的人，如果没有足够说服力的理由，就很难征得其他Board成员的同意，没有多数支持，什么动议也难以通过。事实常常因由彼此相悖，不换掉，往往发现不了问题。理由再多也只是猜测。

40年的小区如果管理完善的话，所有资料应该有十几个箱子，但是他们只有两个纸箱移交过来。财务报表迟迟交不出来。银行账户应当属于小区所有，但是他们在几家银行都开了账户，而且上面只有管理公司的名字，跟他们要求把Authorization移交给我们，迟迟不做，有一家银行我们交涉了两年多，最后我跟我们的经理说直接给他们的CEO，VP直接写信，这才把账户了结，把资料都发送过来。

住户资料也是一团糟。收款记账有1/3都是张冠李戴，他们发过来的Arrears List里基本都是错的。记录上有十几户欠费，我们给这十几户发了通知，请他们核实，并提供Bank Statement以证明付费情况。大部分都反馈回来并有确实证据证明都交了钱。那么到底是哪十几户没有缴费就不得而知。我们花费了很长时间一一核对PAP资料，才能够正确记录缴费情况。

还有其他很多的混乱就不一一细述。最终我们列了个清单，总计有十万余账目不清的项目，请律师提交了诉讼，现在两年多了，还没有结果。

不论任何一方提起的诉讼，对双方都是费时费力的过程，除非迫不得已，我们都轻易不走这一步。尤其是小区又没有钱的时候，能勉强支付律师费就不错，而我们的工作纯属额外付出。

前两年有一个住户在车库和家里一个月逮了50多只老鼠，他的隔壁是一个生活自理有困难的老人，从来不让任何人进他家门，窗帘从来都是拉着。有一次我在他门口谈，他把厕所门开着挡在他身后，但是转身去取东西的时候我瞥了一眼，整个客厅都堆满了东西，光线很暗，也不知道堆的是什么。我们发了很多次通知请他允许我们进入他的单元做Pest Control，他坚决不同意。Board最后无可奈何，请了律师来解决，过了两个月，核查了来来往往的交流信息，派Pest Control取证，花了一万多，律师认为还是没有确凿证据证明老鼠源自他的单元，提交法庭的话也很难获得Court Order强行进入，建议继续观察几个月，但是Board承担不了高昂的律师费，而老鼠也抓得差不多了，只好不了了之。

很多大楼里，如果有点钱的话，管理公司和Board又非要讨个说法，那么就有可能把官司一直打下去，不论结果如何，花个十几万几十万轻而易举。律师是按分钟收费的。