Condo管理 - 管理不善对房价的影响

在同等条件下，比如同一个区域，同一个房龄，大致相同的户型，那么房价基本上和管理费成反比。新建的Townhouse，很多都没有管理费，这样开发商就可以卖个好价钱，买的人也希望涨的快一些，再卖掉的时候也能多赚一些。但旧的房子，基本上十年以前的，都有管理费，而且管理费的比例是在开发商提交建房资料的时候就确定了的，要改的话必须要有90%以上的业主通过，还要请律师花上一大笔钱。

小的小区，业主董事会自己管理，但法律规定除非经过业主大会批准，董事会成员不能拿工资，所以自行管理的先决条件是要有闲人。而且自己管理的并不意味着就能避免滥用权力的现象。以后可能写一写业主监守自盗的故事。

不管谁在做主，基本上管理费每年都会涨，然后还不够花，所以一旦碰上大工程，就要额外收钱，就是Special Assessment。2010年有一片Townhouse为了修屋顶每户要交近$7000的一次性费用，当年他们有三户在卖房，收到的Offer都在32万左右，额外收费的通知发出来之后，所有Offer都立即被买家取消了，这几家当时铁了心要卖，花费了三个月的时间，最后基本都在28万出头卖掉。之后业主把董事会换掉，管理公司换掉，项目重新审议之后，Special Assessment额度大幅消减到每户$3000，而且提供了一次性支付的选择，这样卖家可以一次性付掉，对买家没有影响，转过年来卖掉的第一户就是34万，半年时间房价就恢复性上涨了6万加元，接下来房价基本上随同周边同步上涨，2014年最高成交超过40万。三年前买入的那三户基本上有了40%的理论涨幅。

另外一个Townhouse小区，水费欠费问题出现之后，当年有十多家都争先恐后在卖房，基本上都在29到30万左右出手，水费问题解决之后两年的成交都在37万以上，最高的一户是38万多。一方面我们把管理费下调，另一方面开始向储备金里存钱，2014年房价也能超过40万。恢复正常水平。

但是那个被骗贷的大楼，这么多年就一直很难出手。被骗贷的偿还还要两年才能结束。然后还有一些大的隐患要修理。现在的房价比20年前还要低。如果这些隐患能够顺利解决的话，房价跳涨50%是毫无悬念的。

所以要买Townhouse的话，你是买同一校区里比较高的房子，还是仔细分析一下，看看受压抑的房子原因是什么，或许里面就有机会。买Condo一定要看Status Certificate，这时候不要计较几百块钱找便宜的律师，好的律师应当能看出来里面的问题所在。内容尽管有大致相同，但细节上的差异，就是关键所在。

验房也是如此，40万的房子不要计较400块钱，尽管大多数人对验房师都有保留意见，但任何行业里都有做得高精尖的。在加拿大是这样，贵的可能也有不好的，但便宜的基本上可以保证不好。

验房的时候不要光看简单的大面上的，要多看看不容易观察到的部分。我以前写过一个“买房不要光看装修，也要多检查一下那些看不见的部分。” 

一个小区走进去就觉得破破烂烂，到处都要修，多半这种小区的管理费都特高。如果你进去把Board换了，把管理费降下来，你就赚了，大家也都跟你赚了，这就是管理公司好坏的差异。