Condo管理奇闻-业主就是冤大头

（才注意到文学城尽管在博客和论坛可以同时发布文章，但是评论并没有同步，而我还没有习惯到论坛里去说话，所以希望大家可以到我的博客里来发表评论。）

以下故事，纯属虚构，如有雷同，纯属巧合。

这篇故事的主角是一个中等规模的townhouse小区。这个小区在2002年的时候大概有一百多万在储备金（reserve fund）里。这时候来了一个西人的管理公司（我们暂且称之为路人甲吧，以便和后面的相关人员区分）。因为没有任何的资料留下来，所以不知道当时都做了那些维修项目，总之这一百多万在路人甲接手之后两三年就花完了。之后每年都涨管理费，每隔一两年收一次Special Assessment，一直到了2012年初。另一家西人的管理公司（路人乙）注意到路人甲管辖之下的一栋大楼被法庭指派了管理人，路人乙知道机会来了，开始搜寻路人甲管理的其他小区，然后发现这一家。他们找了两三个住户，让他们拿着（申请书）requisition letter去找其他住户签名，有超过25%的住户申求，就可以召开特别大会，也是业主大会的一种，在这个大会上，如果有超过半数的住户支持，就可以把旧有的board换掉，选出新的管理董事会。

他们成功了。大多数住户都不知道发生了什么，只是知道在一个什么纸上签过字。

路人乙接管以后发现这个小区没有一点油水。Operating account 和 reserve fund account里都没有钱。而全部屋顶几乎都要更换，雪上加霜的是，City通知他们，这个小区过去7年都没有交水费。于是理所当然的他们继续收Special Assessment，收上来的钱没有用于换屋顶，也没有交水费，却在小区里新建了一个Play Ground。然后把五六家后院做了全部硬化。后院本来有草地，如果住户想全部铺上青石板，那么费用应由住户自己负担，以后的维护责任也需要由住户自己负责。而路人乙却大包大揽由小区出钱给做了。然后十几万又花光了。

屋漏偏逢连夜雨。这时候路人甲所用的一个Contractor来索要欠款，说是两年前做的维修，累积二十几万。一直没有支付过。于是路人乙发了个通知，管理费暴涨65%。

于是小区里的一些华人住户联系到了我们。我们帮他们把路人乙换掉。而且这一次我们跟所有住户讲明白了为什么要更换。换掉之后一半华人，一半其他族裔的住户组成了新的Board，主席是一个华人。过了几个月，外族裔的委员会成员给我打电话，说为什么管理公司换成了一个港人公司，而没有用我们这家大陆华人的公司。我曲线询问了一下，基本上属于中国人不信中国人。听之任之便是。

这是一年半之内他们换的第三家管理公司。因为之前我帮他们一起协作的关系，很多住户都认识了我，期间不断有人给我电话，说这家路人丙的物业经理基本见不到人，打电话只有answer machine。他们有事只好找Board，那个主席大包大揽，谁家修谁家不修都由他说了算，又过了几个月，另一个Board成员跟我说，那个主席把房子卖了，而且还没有挂牌，不想让任何人知道，但是因为小区里很多人都打算卖房，所以都有经纪在盯着成交情况。卖掉了房他还不想辞掉Board。其它住户只好在AGM上重新选了几个人进去。

Board再次更换，这次的华人主席对我们比较信任，给路人丙发了termination notice。路人丙于心不死，以业主的名义给所有住户发了匿名的质疑信，鼓动住户向我们发难，质问Board为什么要把路人丙换掉。我跟Board讲，不用怕，一切我来handle，我给所有住户发了通知，定了时间地点开了一个非正式大会，会中有任何问题都可以提问。然后把我们的背景和做事方式对大家进行了讲解。尽管我们当时刚刚接手，什么都还没有做，但是大多数住户还是接受了我们的解释。

然后我们面临的问题是：

1. City的水费，路人乙也没有支付，这样路人甲和路人乙管理期间总共拖欠的水费达40万。

2. 路人甲怎么处理？他们管理的十年间大约花掉了几百万，而大家都不知道修了些什么，只知道路人甲接手不久就换了一辆高级跑车。小区没有任何资料保留下来。

3. 到处都是问题，屋顶漏水，地下室漏水，主管爆裂，树多年没有修理，路面破损，等等等等。

钱呢？小区的两个银行帐号只有几块钱。

怎么办？

我们当时是这家小区两年内更换的第四家管理公司，到目前我们已经管理了三年多，期间管理费我们非但没有涨，反倒还降过一次。更没有增收过Special Assessment。预计再有几年reserve fund也能达到要求的水平。

对于路人甲呢？大家觉得能绳之以法吗？