房屋检查与维护之一：屋顶

这一回的内容应该不限于Condo和Townhouse了。因为房子不像人，不用分公母，没有妇科病一说，所以很难说哪些毛病局限于Single House哪些只限Townhouse。后面几节我会分不同部位来说一下常见的毛病。

 

唯一的区别是谁来修，住Single House的话当然里里外外都是屋主自己的事，而住Townhouse很多时候就可以不管三七二十一先给管理公司打电话，一般管理公司会告诉你是“Free”的还是要自己掏钱。

 

从法律上来说你买带管理费的房子的时候一定会有一个Status Package，很厚的一个信封，最好把里面内容读一遍。涨姿势。

 

里面Bylaw的部分可以重点查一下看看有没有一节叫“Standard Unit Definition”或者类似的名字，其中会定义单元和公用部分的界限，公用部分的修理包括在管理费里。属于单元的部分则由住户自己负责。更复杂一点就要搞清楚损坏的缘由，由此造成的维护费用由谁来支付？为了不造成Confuse，以下略去五千字的少儿不宜内容。

 

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这个冬天比较冷，1979以来的History Record Low。入冬之前刮大风，也是历史记录，Gust风速达100公里/小时，记得我当时到西边去办事，一路上看到不少的房子屋顶都有瓦片被风吹下来，当时真有一种去挨家挨户敲门的冲动，告诉他们你家屋顶要补了。我们去年入冬之前做的一个十来万的屋顶也没能幸免于难。一般来说，不论从材料（warranty由厂家负责）或是人工（由我们负责），都会有一个免责条款，其中一项就是超过多少公里的风速造成的损坏不在保修之内，住户可以考虑走保险来Cover这个额外费用，但如果只是几片被吹落的话，修一下也没有多少钱，走保险不如自己掏腰包。大项目我们一般也不会和客户去Argue，话会讲清楚，不是质量问题，但小修我们可以直接给做了。

 

入冬之前最好不要换屋顶，因为Shingles经过一个或几个夏天之后沥青融化凝结会把瓦片连成一体，轻易就不会被吹落，被大风吹落的，多是新换的屋顶，老的屋顶则是背阴的一面被吹落的可能性大，因为常年不见阳光，瓦片仍然是一片一片的。另外和受风面有关，这关系到流体力学的内容，同样属于少儿不宜再次删去五千字。

 

瓦片修补大多数人都不愿意做，活太小，而修补比整体换要稍微麻烦一点点，比如首先是材料，至少颜色要尽量接近吧，然后最好材料也要同样年限的，但是一般住户都看不出来原来的材料是什么，颜色也是最难描述的东西，拍下来照片颜色就会失真，为了一两百块钱，Contractor就要跑两趟，大多数人都不愿意去赚这个小钱。稍微大一点的公司，常年有人在外面跑路，顺道的时候随时可以去看一下，然后安排工人过来，这样对双方都比较合理。

 

很多人家里的男人比较Handy，这是好事，但我一般的建议是地面上的活可以让家里男人多干干，需要搭梯子的活最好多想想，为了几百块钱落下终身遗憾，终究是因小失大的事，尽管这种事咱国人常干。

 

瓦片是小事，冷冬带来的更大的头疼是结冰，今年屋檐结冰带来的问题比往年都多。就在升温之前，大概是两周前吧，有一户业主从外面买菜回来，刚把Van倒进停在车道上，雨槽就砸了下来，把后车窗玻璃砸个稀碎，车灯、Bumper、车体，都不同程度的损坏。屋主当时就崩溃了。见到我时全身还在颤抖，说迟个一两分钟，她如果站在后面拿买回来的东西的话......

 

那一次先后两天三处不同的地方有五六户的雨槽都砸落下来，万幸的是其余两次没有人和物的伤亡。我们每年冬天都要派人把屋檐上的冰柱敲下来，特别是天暖的时候，但是雨槽里的冰没有办法取出来，冰层越积越多超过雨槽所能承受的荷载，就发生坠落。

 

冰坝（Ice Dam）是结冰之后的另一种现象，屋顶结冰还有很多其他问题，除了加保暖，增加屋顶通风，增加防水纸的铺设面积等等办法之外，终极的办法是加铺加热电缆，不停地加热防止水冻结，但这种方式的后遗症也很多。学术讨论这里就免了，以下省略五千字。

 

不论是旧的建筑还是近些年较新的房屋，设计上的缺陷都有很多，我们当初搞工程的时候对这种design defect都很头疼，做设计的看不起搞工程的，纸上随手一画，施工的时候能不能做或者使用的时候有没有问题，就不关他们的事了。比如特别是大耗子，屋顶面积超大而通风口数量不足，或者追求外观的变化造成雨槽弯角过多，又怕影响美观而落雨管数量不够，凡此种种，很多问题不是单靠后期维护可以解决的。有时候必须要做必要的增加和改动。不论是做设计的还是搞施工的，都属于实际工作，不能搞纸上谈兵，都必须要有足够的现场经验，才能做出实用的设计。

 

反过来，很多做Contractor的缺乏系统知识，单纯靠实践经验，很多时候知其果而不明其因，或者只知道局限的修补办法而提不出长期的解决方案。毕竟如果在国内科班出身的，来了这边多半寄希望于走professional路线，拿不到P.Eng. 也尽量找办公室工作，实在无路可走了才不得不去当体力工，像我们这种在国内就在工地上，出来了也无所谓是搞设计还是继续做工程，这种人少而又少，但如果国人既有文凭又比较Handy的，尽量联合起来，逐渐也能在建筑领域占领一席之地。