13. 投资房产策略：看租金回报还是看升值潜力

     有对冲基金在金融危机后投资几十亿美元专门买佛罗里达的独立屋，我曾经参加过他们的选房培训，因此对其策略有一些了解。 大致归纳如下：

1. 租金毛回报率
2. 租金净回报率
3. 学区 （好学区的租金回报率要求降低，因为升值潜力或保值潜力高一些）
4. 该房产曾经的价值peak value （预示未来升值潜力）
5. 去除1000平方英尺以下的小房子 （不做最低端房产，单位房产交易成本比率太高）
6. 去除23万以上的贵房子 （因为一般租金回报率低）
7. 不买公寓,towhouse（买卖出租限制，HOA费不可控）
7. 维修（fix up) 成本

   这个对冲基金的模型，是综合了几项因素，每种给出加权系数，算出值不值得买。

另一个例子：

２００１年左右在国内某特区城市买１００平米左右公寓，４０万左右，租金一直２５００元左右，回报率近７％　（按原值），１４年后升值到１６０万元。同一年买厂房４５０平米（简化便于计算），每平方米９００元，共４０万元，租金开始时每月４千５百元，回报率１１％，现在涨到七千元，回报率１４.５％，升值到１３５万元。长期而言租金回报率高的物业胜出。当然如果是北京上海的住宅，租金回报率胜出的年份要多很多。