硅谷房价，一场正在进行的多方博弈

 

 

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硅谷的房地产价格高，是众所周知的事实。因经济发达，高科技公司云集，就业机会多，对房产的需求量大；且工程师报酬丰厚，房产又有限，价钱便越抬越高，以至于达到荒唐的地步。 

 

但一般来说，在市场经济中，供需会逐渐达到平衡。房产价格高，表示需求不足。供给方受到激励，进入市场来开发新房产。供给增加了，需求压力得到缓解，价钱就会下降。 

 

为什么这样的事情没在硅谷发生？经常有人说，这是因为硅谷是两条山脉中间的一片狭长的谷底，可以用来盖房的平地有限。这个地理因素，导致了硅谷房价居高不下。 

 

但我对这个说法很怀疑。硅谷两侧山坡上有些地方是不能开发的自然保护区，这一点没错。但硅谷不是曼哈顿，人口并不稠密。即便硅谷中心地带也是一片大农村，朝东、南稍微开个十几英里，更是到处都有大片空地。 

 

虽然有些空地可能不适合盖房，但不可能全部不能盖房。在房产价格这么高、开发商明显有暴利可图的情况下，房地产的供给却一直远远落后于需求，这一点让人迷惑。 

 

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苹果公司总部所在的库比蒂诺有一个叫Vallco的购物中心。Vallco建于七十年代，大小适中，交通方便，街边两排高大的榆树，环境很优雅。但近十来年里，随着实体零售业的式微，或许也有自己经营不善的因素，Vallco渐渐萧条。随着商铺一家一家关闭， Vallco 几乎成为一个鬼城。 

 

2014年，专精硅谷房地产开发的沙丘（ Sand Hill）地产公司将这块地买下来，提出了重建计划。 

 

但重建计划遭到了当地居民的强烈反对，因为该计划不是要把Vallco建成一个新的购物中心，而是将既包括零售商业，也包括公寓住家。当地居民反对的，就是这些住宅单位。 

 

有了这些住宅单位，就会有更多人住进库比蒂诺，而且住所是好几层的高密度的公寓，不像库比蒂诺其他地区大都是有前后院的独立住宅。这么多人涌入库比蒂诺，他们的孩子势必要进入远近闻名的成绩优异的库比蒂诺学校，他们上下班要走周边公路，势必增加交通拥塞。更不用说本来一座安静优美的郊区小城，要增加这么多质量比较低的住宅单位，对城市的形象、定位，尤其是房价，都很不利。 

 

库比蒂诺的市民开始了对这个计划的抵制，其激烈的程度，跟抵制亚裔细分的运动不相上下。在2016年的大选中，沙丘公司将Vallco修建计划放在选票上，让库比蒂诺市民公投。结果55%的市民投了反对票，沙丘公司的重建计划只好被搁置。 

 

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对美国社会稍有了解的人，都熟悉“邻避”（NIMBY，“不要在我家后院”，Not in My Back Yard的缩写）这个词。有些对整个社区有利、却对当地居民有负面影响的建设项目，比如垃圾场，无家可归者收容所，可能造成污染的发电站等，都会招致当地居民的坚决反对：不要在我家后院。 

 

“不要在我的后院”通常用在态度和行为不一致的语境中，因此被认为是一种虚伪。但它其实很好理解。比如有人反对美国接收难民，有人支持接受难民。争论激烈的时候，反对者常常使出杀手锏：你支持难民，为什么不接一个到你家住？但是我觉得这种说法蛮横无理。支持者完全可能愿意花费自己的纳税收入来接收难民和安置难民，这也是对难民的一种支持。当然那些愿意让素不相识的陌生人住进自己家的人确实令人敬佩，但这些支持接受难民却不愿意让难民住进自家的人也展示了最普通的人性。 

 

在硅谷房价的问题上，很多人都认为房价这么高不是一件好事情。我们的孩子以后要在硅谷居住不一定能买得起房；社区除高科技公司员工之外的人，比如警察教师消防队员，都不能住在附近；即使是高科技工作者，为了这么高的房价，也要承受巨额贷款和沉重的心理压力。 

 

但大家也不希望自己的社区人声嘈杂，交通拥挤。尤其不希望住家附近增加很多高密度住房，导致自己房子的价值下降。所以要增加房屋供给是可以的，但是不要在我家后院。 

 

这样的态度，在整个硅谷乃至湾区都很常见。几乎所有中高档住宅区的居民，都会竭尽全力反对附近的高密度房屋或经济适用房建造计划。库比蒂诺对Vallco购物中心重建计划的反对并不是特例。 

 

也是因为意识到这种邻避现象是加州房屋供给一直不能提高的原因，立法部门提出了不少旨在削弱当地民众对房屋建造计划发言权的法案。至少有一条提案，SB35，去年年初获得议会通过，变成了法律。 

 

SB35的要点，简单来说，就是当一个城市未达到地区住房需求评估所要求的经济适用房建设目标时，必须简化建房审批程序。借这条法案的东风，沙丘集团在Vallco方案中增加了经济适用房的比例，成功地避开了库比蒂诺市的反对。虽然后来沙丘集团又遭遇库比蒂诺市民的诉讼，说不定以后还会有更多路障，但旧的购物中心已经被推倒，建设已经开始，沙丘集团已经往前走了很大的一步。 

 

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事实上，现在硅谷各个城市都面临库比蒂诺的窘境。硅谷房价的博弈，是现在进行时，因为湾区正要进入下一个地区房屋需求评估阶段（ Regional Housing Needs Assessment，简称RHNA ）。  

 

RHNA计划周期为8年，上一个周期从2015年到2013年，下一个周期从2023年到2031年。湾区政府协会（ Association of Bay Area Governments ）去年底公布了每一个城市在下面8年需要允许修建的房屋单位数目。下面是圣塔克拉拉县的16个城市的数字。前两列是目前的8年周期，后两列是下面一个8年周期。在每一个周期中，第一列是经济适用房的数字，第二列是总数。 

 

 

从这张图可以看出，下一个8年要允许建造的房屋数目比上一个8年有很大增长。比如Mountain View上一个8年的数字是2926，下一个8年则是11238，增长了将近4倍。 

 

小城市分到的数字很少，但它们比大一些的城市更愁眉苦脸。比如Monte Sereno本来就只有3000多人口，拿我认识的一个当地居民的可能有些夸张的话来说，总共只有一块空地。你教他们怎么建191个房屋单位？盖一座191层的高楼吗？ 

 

允许修建的房屋数字不等于实际修建房屋的数字，城市的责任是更新土地使用规划（zoning law），允许在自己城市的土地上修建更多房屋。如果一个城市规定所有住房都必须是独立房屋，而且占地必须在1万英尺之上，那么它们允许修建的房屋数量肯定很有限。 

 

不能达到要求的城市将面临惩罚，比如在以后本市建筑项目中的决定权会被剥夺或消减，库比蒂诺的Vallco项目就是一个先例。 

 

我敢肯定，修改土地使用规划来允许高密度住宅开发，是每个市议会下面一年半里最头痛的事。目前的数字只是草案，各城市可以在夏天提出申诉。虽然一般没啥大用，但都还要做垂死挣扎。最后的数字年底公布后，各地便可以在2022年紧锣密鼓地定计划，在下一个周期开始前拿出方案。 

 

 

现在各个城市都在召开公听会，征求市民意见。关心自己所在城市房屋修建计划的人，不妨到城市的网站了解一下，现在是一个了解、参与、献计献策的好时候。 

 

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在市场经济和计划经济之间，市场经济有巨大优势，这一点是不容置疑的。尤其是我们这些在中国长大的人，亲眼看到了市场放开之后，整个国家发生的巨大变化。 

 

但这并不表明政府不能对市场进行任何干预。政府完全撒手不管的自由放任的资本主义是资本主义的原始阶段。在有上百年历史的成熟的资本主义社会中，早就存在着政府对资本的一定程度的管制。问题不是政府可不可以管，这场争论早已结束。现在的问题是政府要管多少，在什么时候应该管，怎么管才不会帮倒忙，遏制经济的活力。 

 

硅谷的房屋市场本来也不是完全的市场经济。过去几十年里积累下来的各式各样的法规，对于什么地方可以盖房，房应该怎么盖，已经有很多人为的限制。而房价的恶性增长，表明自由竞争的市场已经失灵。寄希望于市场的看不见的魔手来调整当地房价，从这几十年的经历来看，恐怕是一厢情愿。 

 

在崇尚个人自由、主张公民自治的美国，更高一级的政府插手当地房屋市场的做法，势必引起反弹。但这也是目前美国的一个缩影。因为全球化和科技的进步，美国的贫富悬殊越来越严重，而既得利益者通常不愿主动放弃自己的利益。随着社会上的不满情绪越来越强，政府或许会出台一些看起来是侵犯个人自由的强硬举动。 

 

如果我没猜错的话，很多硅谷居民跟我都有类似的想法。我们知道这里的房价恶性升高的问题应该得到解决，这样可以让社会更加公平，也有利于地区的长期健康。但另一方面，我们也喜欢自己的居住环境，不希望改变自己乡村般宁静的生活。每个人多多少少都是“邻避”，只是有些人眼光比较短浅，有些人眼光更远大。

 

对每一个关心硅谷房价的人来说，下面会是一段有趣的时光。即使人微言轻，也应该积极参与政策成型的过程。最后事情会怎样发展，硅谷房价会何去何从，博弈各方会有些什么新动作，让我们拭目以待。  

 

（本文首发于“硅谷生活家”微信公众号）

[维立]

想法是有的，这不是在写文章吗 :-)、

但要说有解决办法，真不敢吹这个牛。这个多人都在试图解决这个问题，但大家看法不同，吵得一锅粥，我也不知道谁是对的。能说清楚现在进行的这些操作都是怎么一回事就很不错了。


回复 'GoBucks!' 的评论 :

[zdwmg]

楼主去深圳长长见识吧。

[mpc8240]

You can move to Gilroy, nobody is forcing you to stay at the center of Bay Area. Oh wait, even Gilroy house price is not that affordable anymore. Capitalism so bad.

[GoBucks!]

说了半天也没有解决办法。没有想法？

城市规划是必须的，但不容易做到。东海岸某些大城市的做法是建筑商必须建部分补贴房，给低收入的市民居住。有很多百万房子的小区，里面有低收入的小房子。这个办法也有问题，贫富双方看不起对方，习惯了也没有什么。

[维立]

在这么复杂的问题面前，佩服你表现出来的洞察一切的满满自信！

回复 'ahniu' 的评论 :

[ahniu]

硅谷房价高恰恰是因为政府管制。