关于现金流

刚才去投资理财坛看了一下，大家都在谈那个做地主好还是投资股票好，这个经久的话题.

争论之中其中有一个观点是讲到投资房产一定要有正现金流，没有正现金流就不能投。而这冾冾是我这几年在做房地产投资中经常考虑的一个问题，而且我觉得结论不是那么简单单一的 - 用买房时的租金除以房价，看有没有10%的ROI.(大概如此)。我的经验是principle 是对的，但要用时间差去看这个问题。

08-09 年的时候，第一次听到这10% rule, 很相信它。用它来算算湾区中心好区的房, 全是负现金流，没有一个能租金cover cost, 即便是现在看起来那么便宜的房价。当时也是要贷款，觉得买不起，也养不起。所以我只好去了弯曲外围很便宜的地方，买了几个白菜房，算算回报真有近10%，而且没房贷压力小。几年下来磕磕碰碰也挣了几万块租金。到2012年自己胆子大了一点想想还是应该在弯曲的中心买房子。那时候明显的看到这里的房子房价已经涨得很快，可那个时候去买房子的时候还是觉得现金流不够，唯一可能ROI 打平的是multiplex. 一个机会让我在家附近买到了一个楼，当时勉强能够打平。但是我进去后把房子翻修了一下，就在买进和翻修再陆续租去这二年里，眼看着房租每半年涨一成，然后开始收到各种offer, 要买我的房子，才知道房价又长了50%. 这时候算算，房子cost is fixed, 30年房贷固定，涨上去的房租早已cover cost, 还有5-10% net return. 这是我当初无论如何也没有想到的，当初只是觉得这个房子能够到我们退休的时候给我们一点回报就很不错了。这个事情学到的经验就是看这个ROI, 以后从时间差上来看. 只要买 合适的时机, 比如房价在涨的时候，而且弯曲的房价在涨, 租金在长, 那么实现正现金流还是很有可能的。在回头一看在周围的老一代人的中间, 他们的房子当年早就买到手这么多年下来那些房子一定都是有正现金流的。再来看我那几个白菜房，5，6 年下来，房租基本没长，现金流也还是那样，虽然房价也长了，但那和我的日常收入无关。最近发现湾区的房的net return 也赶上了白菜房的了。

讲完上面的道理，问自己的问题是，现在还能再买吗？用现在的rent/cost， 是没有正的现金流了，那再加上时间差呢？Looking forward，rent还会继续涨？房价是涨还是跌？上面的狗屎运，还会再有吗？