Jeff Miao(Boston Realtor)的博客

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房子的故事(二十八)relocation的教训

(2014-06-22 17:49:24) 下一个
在这房子里住了两年,老公又找了一份新工作,又要搬家了。这次relo的条件非常优厚,最重要的是关于房子的policy。

先申明一下,relocation policy是各个公司自己制订的,根据职位的高低不同也完全没有可比性,所以我这里写的只是我们拿到的relo package。这次公司的条件是,先给你几千刀做好卖房的准备,然后你自己得先卖三个月,卖不掉的话relocation company就会买下来。如果你能在第一个月里把房子卖掉,公司还会有几千刀的额外奖励。当然经纪人的费用公司会掏。最后房子卖亏了的话公司还会补贴一半。另外在新的工作地也可以马上买房,在这段时间里公司会给你付低的那个mortgage。

我们一看大为高兴,这次看来是不用卖不掉为房子发愁了。但关键问题是,relocation
company会用什么价钱买你的房子呢?打电话去问,对方说,他们会找两个appraiser来,取中间价。如果两个人的价钱相差超过2万,则会再找一个来,取两个的近的价格的中间值。

这个deal听着是很fair的,但是最大的trick,是在这个appraisal上。同一幢房子,即使找同一个appraiser,不同的顾客很可能会拿到不同的估价。如果是卖主,他拿到的估价会比较高,因为公司想make
you happy。如果是银行,他拿到的估价会比较接近成交价,因为不是太离谱的话大家想make the
deal happen(现在也有一些低于成交价的case出现,不过并不多)。但如果是relo
company,他拿到的估价会偏低。因为在估价公司给的价钱上买下房子以后,如果这房子一直没有卖掉的话,relo company会很不高兴,可能下次就不会用这家了。所以,估价公司情愿叫的低一些也不愿失去这些大顾客。一句话,估价公司就是看人下菜碟的买卖,可信度不高。

不过不管如何,这样的relo policy是解了你的后顾之忧了。但是最佳的策略,还是应该想办法自己尽快卖掉。有过前两次的卖房经历,再加上这个房子本身条件很好,我还是颇有自信的:只要价钱叫得准,这个房子一定很快可以出手。定价嘛,还是老方法,找对当地情况比较熟悉的经纪人。

找来的第一个经纪人是邻居介绍的。这位大姐一来就把我们家房子吹捧得天上人间难找,最后给了一个吓我一跳的价:45万。想想这两年当地的房子是稳中有降,我这房子有没有做任何大的改动,别人一查就知道我两年前多少钱买的,当买家都是傻子啊。二话不说客客气气地把她请走了。

这时候我同一个小区有一幢房子刚刚under contract,那幢房子open house的时候我还去看过,里面非常dated,但是有四卧(我们的是三卧),房型也是更popular的colonial。我觉得如果知道那幢房子卖了多少钱,我的房子值多少心里也就有数了。

但是刚刚under contract的房子,除了当事人和agent以外,是无法知道价格的。我就索性给那个listing
agent直接打电话,说想interview他。他倒是挺爽快,直接就告诉我们那房子卖了36万五。但是我们房子的状态要好很多,他建议卖38万9。我当时的感觉是 觉得叫的偏低了,我觉得应该卖在40万前后吧,但是一想现在市场不好,就尊重了他的意见。也因为他在当地成绩不错,就决定用他了。

几天后relocation company打来电话,说要做房检和估价,为buyback做准备。为什么要做房检呢,relocation company不能买一个有问题的房子不是?所以在接手以前他们必须做彻底检查,让你把该修的东西都修好,在那以后出了问题就是他们的事了。我没多想,就答应了。

就在我们房子上市前几天,房检的公司就来了。一共来了4个人,一看那架势就和往常的房检大不相同,很给人压力。从房子房顶,到外墙,窗框是一个一个地查,家里的插座也是一个一个地试,不漏过任何一个细节。在地下室也是不厌其烦地把东西都挪开。说实话,做过这么多房检,我还从来没有见过这么细致的。四个人,我们不到3000sqt的房子,他们花了整整四个小时检查。我到最后有些不满,因为有很多东西他们挪动以后都没有放回去,我又花了不少时间才一一收拾了。

房子几天后上市,第一天就接了三个offer。经纪人大为高兴,说都打回去让他们bid一把。最后有一家人以40万5的价钱胜出。这个已经是我们可以预期
的最好的价钱了。说好第二天一早签约。不曾想下午relo company把房检报告送来了。根据法律规定,我们必须把房检报告送给买方。经纪人就把报告传真过去了。

第二天一早接到电话,说对方withdraw了offer。原因居然是因为我们送去的那份房检报告。其他倒也罢了,有一条居然说我们房子attic里有一根木头有些发黑,房检公司说是有mold的可能性,需要进一步检测。

我们家的attic,不是walkup的,所以那天他们也是用手电远远的照了一下,那个距离,根本无法作出正确的判断。并且我们屋顶从来没有出过任何问题,attic
fan也是常年累月开着的,我觉得是mold的可能性非常小。但是房检公司是宁肯错杀一千,也不放过一个的。现在的买家又是谈mold色变的占大多数,可怜我的第一个offer就这么没了。

我们这次找的这个经纪人很是能干,他立即给那两个被bid掉的offer打电话,和他们说明情况。这次他学乖了,先把那个房检报告传了过去,说你们看清楚再下offer。结果两家都又下了offer。一个399k,一个397k。在反复确认他们看过我们的房检报告之后,我们自然挑了高的那个。

谁曾想第二天一早经纪人又打来电话,说这个买家又反悔了,原因还是那个mold的问题。我说那不是已经告诉他们了吗?经纪人说是,但是对方回家仔细想想还是觉得不妥,所以又改主意了。

经纪人说这样下去不行,这份倒霉的房检报告是个deal killer,我们得想办法。我说我们不给他们看不成吗?反正买家也都会做自己的房屋检查。他说不行,依照法律,如果我们做了房检,我们就必须disclosure我们的报告。现在看来唯今之计,只有再做一份房检,然后给买家看最新的报告就成了。我们同意了。

不想第二天经纪人又打来电话,说他想办法把那个被两次bid掉的倒霉蛋又拉回谈判桌上了。我一直觉得listing agent没什么太大用处,但是这回我们很庆幸我们用了他,凭我们自己是绝不可能让一个两次被我们拒掉的买家回心转意的。对方只是说要自己做房检,我们当然也没什么意见。

如我们所料,对方的房检根本没有查出什么问题来。倒是我们的房检报告给对方提供了很好的资料,使对方的repair list上多了一大半的内容。不过对方只要不在mold的问题上纠缠不清,别的什么都好说。我们痛快地答应了对方的条件。这次卖房,从房子上市到under contract,不到十天就全部搞定了。

回头想想这次卖房,要不是那个relo company的房检报告捣蛋,我们第一天就把房子卖掉了,还能多卖8000。唉,还是那句话,吃一堑长一智。

下一篇又要买房了。到现在为止都是卖房麻烦,这次居然买房买的很痛苦。
来源: 文学城    作者: ice-ice


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