escrow/impound account

 首先，关于什么是Escrow/Impound account ，以及为什么开此account有助于拿到更好的利率，请参见俱乐部前期文章-《为什么Lender都希望Borrower用Impound Account (即Escrow Account)？》 -http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201010/26427.html

             

      这次要讲的是银行（Lender）在贷款close的时候具体怎么对地税（property tax）和房屋保险（home insurance） 收钱，收多少钱。

         

        （1）地税（property tax）

      让我们直接在地税环节开始讲一讲impound account怎么理解。由于地税和保险是跟着本金和利息一起交的。假设贷款金额是$467K，房价是$650K，利率是3.625%，一年的地税要交$7,308.72，房屋保险一年要交$795。那么在开了impound account的情况下一个月要付的payment的总金额是多少呢?答案是$2,129.76 + 7308.72/12+795/12=$2,805.07。因此，在贷款close之后，不要因为在mortgage statement上面显示$2,805.07而觉得银行无缘无故的把本金和利息多收了$675.31, 这$675.31只是说明地税和保险在跟着本金利息一起交而已。

 

      那么地税在impound account里面具体怎么收呢？以加州（CA）为例：

      假设某个贷款在9月份close，那么first payment date是11月1日。（因为银行会把9月份剩下的利息先收到10月1日，而利息是过了这一天才付的，不像房租是先付下个月的，所以11月1日实际上是付整个10月份的payment）在11月1日，银行会收一个月（$609.06）的地税，在12月1日，又会收一个月。那么在加州12月10日的地税due date之前，贷款人（borrower）已经交了2个月地税给银行，但是在加州地税是半年一交故此时银行需要交6个月的地税，怎么办呢？所以，银行在9月份close的时候就会一次性先收上至少6个月份额的地税以保证银行在12月份的时候有足够的钱去交半年的地税。那有人可能会问为什么close的时候不是收4个月啊（4+2=6）？因为加州下半年的地税due date是4月10日，假设9月份的时候只收4个月，那么交完12月份的半年的地税之后，次年只有1，2，3，4四个月的份额，但是4月10日又需要再交半年，这就不够了，所以9月份要收至少个6月的份额。有的银行会加2个月的cushion，收8个月的，以确保钱足够。

       以此类推，有的州一年只交一次地税，假如9月份close，1月份due，那么close的时候就要收至少9个月的份额；有的州一年交四次地税，那么close的时候就会收的少一些。故close的时候交几个月的份额是根据哪个月close以及什么时候tax due来决定的。

 

       另外，对于买房贷款（非重新贷款refinance），impound account地税的税率一般不是按照卖家现在实际交的税率来收的，而是会取1.25%/yr 和实际税率相比，哪个高取哪个。比如上文的例子里面实际地税税率是7308.72/650K = 1.125%，低于1.25%，所以如果这是个买房贷款，银行就会按照每个月650k X 1.25%/12 = $677.08/mo 来收到impound account里面。所以在close的时候如果发现银行收的比实际的高不要紧张，银行并没有吞您的钱而是行业规定就是这样。

 

       （2）房屋保险（Insurance）

       理解了地税以后，其实房屋保险就很容易理解了。接前面的例子，如果说房屋保险一年是$795，那么一个月就是$66.25。与地税不同的是，房屋保险都无论是买房（purchase）还是重新贷款（refinance）都会按照实际的annual premium来收，且一般房屋保险都是一年一交。还是以上面的数字举例来说吧，如果是买房子，9月份close，那么close的时候马上就要把交1年的premium交掉（直接给保险公司，即使是放在HUD伙同down payment和closing cost一起交），使得2013年9月到2014年9月的保险即时生效。那么impound account在close的时候会收多少呢？会收2-4个月，因为11月1日是first payment，那么到次年的9月份之前银行会收10个月的保险份额，故当年9月份要交2-4个月额外的份额用来补足12个月使得银行能够有足够的钱来renew 。注意，impound account里面收的钱是为了交renewal 的，也就是为2014-2015年的保单准备的。

 

说了这么多，给大家列个表直观的理解一下，假设是在加州，且2013年5月份close，first payment date是7月1日，保险在6月份due，数字还是用刚才的例子：

 

Month	Pmt to impound	Pmt to county	County tax	Pmt to ins company	Home Insurance	Impound balance
May/2013*	$1,906.24*	$0.00	$2,436.24	$0.00	$132.50	$1,906.24*
July/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$2,581.55
August/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$3,256.86
September/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$3,932.17
October/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$4,607.48
November/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$5,282.79
December/2013	$675.31	$3,654.36	$609.06	$0.00	$66.25	$2,303.74
January/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$2,979.05
February/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$3,654.36
March/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$4,329.67
April/2014	$675.31	$3,654.36	$609.06	$0.00	$66.25	$1,350.62
July/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$2,025.93
June/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$795	$66.25	$1,906.24

 

       打*号的$2,581.55是怎么来的呢？初始的时候银行收了4个月的地税和2个月的保险，共$2,568.74，但是银行有一个-$662.50的adjustment。  所以初始deposit就是2568.74-662.50 = $1,906.24了。为什么有这个adjustment呢？因为银行要使得2014年6月（1年以后，见表）的impound balance和初始deposit一样多，以此形成循环。

 请注意，impound account开了之后，是银行/escrow公司负责帮您交每年的地税和保险了，贷款人不用再单独去联系county和insurance agent。