美国地产市场将好景不再？

元月20日，美国第一指标道琼斯指数跌去将近2％，成为千禧新年后美国资本市场上的当天最大跌幅之一。 面对如此剧烈的下跌，业内分析人士有这不同的认识，较普遍的观点为这次下跌是道指跨过2000年重回万点后的一次比较像样的调整；有人认为是日本东京市场和高科技股票下跌的拖累；还有人认为潜在的伊朗核危机、本.拉登的再次露面等国际风云变化将导致新的石油危机，所以造成市场恐慌。 以上观点都有道理，同时这些观点短期内将得到市场的印证。但是笔者认为，美国乃至世界的经济分析家们的分析是在避重就轻，没有把美国长达近十年的房地产市场上升趋势如实地向一般投资者作彻底地分析交代。 地产市场和股票市场是投资者的主要投资对象，是构成了人们投资行为的两极。由于资本市场上有众多的投资工具和数量庞大的互惠基金，虽然大众媒体上每天都有数不清的各类股票、债券、票据信息，但是这些信息与其说是给一般投资者看的，不如说是专业人士用来销售投资产品的广告。广大投资者在资本市场上进行直接投资的行为可以说是寥寥无几。 相反，在地产市场上，决大多数购买者都是投资者个人，他们既是房屋的购买者、居住者，也是市场投资者。由于地产市场上的个人购买行为，相对资本市场而言，势必出现比较大的个人盲从性。这也是美国房地产市场持续上升的因素之一。千禧年后，美国为了避免由于数字经济泡沫的破灭带来的通缩，利用公开市场持续降低利率和存款准备金，使贷款利息一度降至40年来的最低。面对如此诱惑的资金成本，人们购置物业的欲望被强烈地刺激起来。 地产市场被拉动了，美国经济好转了，反过来通涨也出现了。2005年底，尽管美国消费品物价出呼意料地下跌，但是按年度计算，美国通涨达到5年来的最高。通涨因素主要来自能源和住房。面对通涨美联储再次加息已经势在必行。加息的结果必然导致房屋贷款的成本加大。一旦住房贷款利息负担大到不堪承担时，必然出现抛售的局面，大量的抛售必然造成市场下跌。地产市场的下跌势必引起资本市场的互动，元月20日美国股市的下跌难道不是对地产市场做出的提前反映? 回顾过去几年来的美国房地产市场，真可谓红红火火，各种各类开发商采用兴建、收购、改建和再贷款等方法，吸引了大量的投资者，有力地推动了经济发展，也不同程度地带来了泡沫。据美国地产商协会17日公布的统计，2005年美国的房地产价格飞速上涨，很多购房者是在火暴的市场驱使下入市的。如重多的首次置业者中，有47％的人没有交首期款(down payment)，首期款的中间值(median down payment)仅为2％。这两个数字清楚地说明泡沫的存在。 如果美国联储继续加息，势必导致那些没有交首期款的房屋购买者出现资不抵债，即他们所欠的住房款大于房屋自身资产价值。如果两者之间的缺口不大，也许还能维持。一旦超过一定比例，贷款银行的行为将有违法律，必然出面迫仓，逼迫购房人还款。这种情况出现之日，就是美国房地产泡沫破碎之时。 另外，美国的PMI房屋贷款保险最新的市场风险指标显示，在未来两年内美国11个大城市房屋价格下跌的风险至少为50％。这些城市包括纽约长岛、落衫矶、旧金山、波士顿、圣地亚哥等。有些机构分析师甚至认为，在未来五年，有些地方的房地产价格将下跌25％。 以旧金山为例，根据房屋市场资料搜集公司DataQuick的资料，湾区2005年12月的房屋交易量较11月减少3.8%，较2004年同月减少15.5%。矽谷12月同样出现下跌，房屋销售较11月下跌6%，较2004年同月下跌16.7%。矽谷12月房屋中间价较11月下跌15，000元。 这些都有力的说明，美国的房地产市场可能出现下跌，最起码要出现像样的调整。专家还近一步分析认为，一旦美国的房地产市场出现10％的下跌，对经济的杀伤力将比2000年科技股崩盘时要大。 事实上，在房地产红火的时候，开发商和经纪人只是一味地销售，向投资者和购房者展示当年房屋的价格较去年上涨的高额百分比。他们绝少提及历史上不动产的上升幅度低于股票，仅比通货膨胀的比例高出一至两个百分点的事实，使原本就比较盲从的个人房产投资行为增加了更多的市场趋同心理。 面对美国房地产的走势，加拿大的投资者和置业者应做出必要的反映。因为美国和加拿大的经济息息相关，随时可能出现唇破齿寒的局面。尽管加拿大市场有自己的特殊性，但是其规模体量小得多，如果美国这块巨型加密诺骨牌真的砸来，它是无论如何也抗不住的。 面对有比较明显下跌倾向的市场，投资者需要冷静观察，认真判断，万不可人云亦云。如果手中确实握有房屋，操作时应多考虑价值，能够在比较好的价位变现则何乐而不为。如果投资者希望购买房屋，应该更多的考虑需求，不必太计较价值。因为这个时期的利率依然很低，虽然有狼来了的恐惧，但是狼也未必一定会光顾加拿大。 面对当前的市场形势，美国地产商协会总经理Thomas Steven尚表示谨慎的乐观态度。在评论无首期付款购房的行为时他声称，对将近一半的人不交首期购房行为并不担心，如果这个数字超过一半，将引起他的关注。鉴于此，身在加拿大的投资者或购买者也应该洒脱一些，不要过分忧虑，该出手时才出手。 作者：惠明