房地产行业致富的方式

经营房地产并不是一种生活，而是一种致富的方式，是一个vehicle，它能送我到达我理想的退休生活。当然我现在也很享受在车上的这个旅程：get hands dirty, 是为自己而不是为别人工作。

 

通过房地产挣钱的方法很多，做地产经纪（realtor）和买出租房当房东是这一行里面大部分在美华人的选择。少数大牛级的人物会做fix-flip（低价买进破房，翻新之后高价卖出）。还有一些其他方式也能挣钱，但很少能看到中国人的身影。

 

1. 做地产经纪（realtor）：挣的是辛苦钱，尤其刚入行的，可能忙乎几个月也拿不下一单生意。好不容易close一个sale，还要给上头broker提成1/3. 如果新realtor能坚持下来，慢慢熬出头，打出知名度，积累了人脉，达到小康或以上水平应该没问题。但只做realtor的话，没有passive income，不做就没钱赚，没法退休。所以很多realtor也会买出租房当房东，积累passive income，当cash flow足够的时候就可以退休了。

 

2. 买出租房当房东：如果你已经当上了房东，那么恭喜你，再接再厉，多多买房，争取早日退休。还没买房的要抓紧了。如果你想买出租房，就不要死撑第一套自住房，把存款和credit（贷款额度）一次用完的话，就game over了。在你买了第一套自住房之后，应该还留有足够的credit和付首付的钱。具体看我的另一篇博文“买自住房和出租房的策略”。

 

3. fix-flip（翻新后出售）：个人认为这是所有通过房地产挣钱的方法里面最能快速积累财富的方法，最也是fun的一个（可能是我喜欢get hands dirty，自己换过好几套出租房的地毯和地板）。一个小的rehab可以挣20K~30K, 一个大的rehab可以挣50K~100K, 或更多。当然新手亏钱的可能性也很大。整个fix-flip牵扯到的方方面面很多，如果没有一个有经验的partner或mentor给于充分的指导，不光会赔钱，还会把自己的生活搞得一团糟。我第一次听到别人做fix-flip的时候就很感兴趣，但苦于没人指导，一直不敢上手。几个月前的一次机会遇到我的mentor（做过上百个fix-flip，有一个team可以给新手指导），我终于可以出手做fix-flip了。现在rehab接近完工。具体请看我的另一篇博文“第一次做房屋rehab project”。在这里提醒一下，真正做过上百个fix-flip的人很稀少，都是大牛中的肥牛（有钱有经验的）。一年能做5-10个fix-flip的都已经是牛人了。按一个fix-flip花4-6月时间计算，一年能做5个以上fix-flip的肯定是multiple projects同时进行，不是常人能做的来的。如果你遇到一个人说他做过几十个fix-flip，那么你面前的这个人要么是个真正的大牛，要么就是满嘴胡话，极不靠谱的一个人。

 

4. Wholesell：发现一个deal，先买下来或者under contract，然后加价卖给做fix-flip的人。

取决于deal的好坏，能挣几千到几万不等。也有只能挣很少的钱或砸在手里亏钱的可能。做wholeseller 虽然入门不高，不需要花钱或只需要几十块钱，能找到好deal的话也能快速挣到钱。很多刚开始做Wholesell的都是热情满满，忙活一段时间（一两个星期到一两个月）之后发现不得要领，没有leads或有leads但抓不住机会。一直挣不到钱，慢慢就没了激情，转做其他的了。少数做成功的，也需要每天接几十上百个电话，及时跟进leads，door knock和seller讲价谈合同，每天都会很忙。所以说想做wholeseller的人需要问问自己，我享受这个过程吗？

 

5. Note：每月有cash-flow，还没有当房东的烦恼。当然也会遇到收不到钱，最后被迫当房东的情况。

 

6. tax deed：据说能有10-20%的投资回报率，属于长期投资，不是一个能快速积累资金的方法。

 

Note和tax deed我了解的不是很多，曾上过两个大牛的3-day classes，但我发现自己对rental 和fix-flip 更感兴趣。除了以上6种，可能还有其他方式。360行，行行出状元。通过做房地产挣钱的方法很多，每方面都有做成功的人。但首先要问自己，我对这个感兴趣吗？我享受这个过程吗？我以后想要成为这样的人吗？然后给自己3-6个月时间努力做下来，如果挣不到钱的话就需要反思是什么地方做错了。总之一是要做自己感兴趣的，二是要能挣到钱。