买房子时房子已出租，有房客在的时候应该注意的一些事项

多数的卖家是等lease到期，房客搬走，打扫干净之后再列出来卖，这样一般能卖的价格高点。不然有些买来自住的buyer就不会下offer了，除非是非常好的deal，很少有要自住的买家说我买个房子放几个月，等房客走了我再搬进去，这几个月我先租房子住。也有卖家在lease没到期，还有房客住里面的时候就开始卖房子。对这种情况，给出一些在close之前应该注意的一些事项。close之前你可以和卖家讨价还价，让卖家搞定一些事情。Close之后才发现问题，那都是你自己的麻烦了。 

在close之前：

1）问卖家或其代理租房公司要一份现在的lease，仔细研究。到几号结束，月租多少，几号due，utility怎么付，宠物的政策，吸烟的政策，lease终止政策，房客搬走之前需不需要提前30天或60天通知你，等等。

2）问卖家或其代理租房公司，房客是否按时付房租，是否正常使用房屋（没有恶意损坏东西）。再要2-3年的房屋收支维修记录等，看看cash flow。每个房东都应该有个表格，记录每月收了多少钱，HOA费，租房公司代理费，维修等支出是多少。

3）问房客能不能提前解除租房合约，需要补偿多少钱？lease到期后要不要续租？如果房租涨到XX还租不租？以前房子有哪些毛病，修好了没？现在房子有哪些需要修或换的地方？一些常住的房客比房东和home inspection的人更清楚房子有哪些问题？

4）要一份HOA的条款仔细研究。有没有owner occupy %的限制（一个小区只能有多少家可以出租）。能不能养宠物，体重身高限制等等。

5）搞清楚这个房子市政府让不让出租？有些地段的房子市政府规定了不能出租，只能自住。前任屋主往外租（偷偷租，或不知到市政府规定），不表示你可以不做调查，直接买下来往外租。

6）搞清楚这个房子最多可以住几个人。本州3室的房子可以住2家，外带一个成人。小孩个数没限制，也没有人均最小居住面积的限制，但最多只能住3个成人（3室的房子）。如果租给2家人住，有一家必须是single parent（成人总数不能超过3个）。

 

在close之前搞清楚这些问题，就可以让卖家维修或换新的，或补偿钱。如果房租低于市场价，还可以让卖家补偿差额。比如现在房租每个月比市场价低$100，还有10个月lease到期，就让卖家补偿$1000的房租差额。

 

在close之后，第一时间通知房客，告知房租费给谁，怎么付。如果不想折腾，或者现在不好找新的房客，就让旧房客继续住着，等lease到期，好找新房客的时候再找。看购房合同和lease的条款，一般而言close之后是要遵循之前的lease的。也可以和房客协商看能不能提前解除租房合约（可能要补偿一些钱）。

 

如果房客不付房租，给3天notice，3天后还不付钱就启动eviction程序，可能需要律师参与。每个州政策不同，有些是landlord-friendly，有些是tenant-friendly。Evict房客所需的时间也不同。印第安纳州只要14天就可以把不付房租的房客赶出门，相邻的伊利诺伊斯州要6个月。在你决定买出租房之前应该先了解一下当地州Evict房客所需的时间。

 

为了避免任何误解，建议收押金比月租少一点，比如1320押金，1350月租。避免房客“误”以为可以把押金当最后一个月房租用。