mREIT 收益风向标 -- Mortgage Application Survey 篇

在2012年的9月份， a-mREIT来到一个近期的历史高点，然后迅速回落。 原因为何？我想大家都会同意这个说法：这就是那QE3惹的祸。QE3每月$40B买入的MBS给了长期贷款利率极大的压力。利率的spread变得相对平坦，影响到了mREIT的获利空间。非常好的解释。可是，这样的解释不能回答另一个问题。看看QE3后4个月的今天, 如果到Freddie Mac 的网站看一看 (http://www.freddiemac.com/news/finance/index.html) ，自去年11月以来，30年固定利率竟然是一个缓慢的向上增长的趋势！这和这几个月来的AGNC或NLY的走势暗暗相合。 QE3到底起到了想要起的效果吗？

 

回答是当然起到了。但是我们之所以有这一问题，实在是因为我们忽略了其它影响到mortgage rate的因素。在种种别的因素中，与之有较紧密联系的可以有如下一些：Treasury Bond Yield, Home Sales, Gross Domestic Product, Consumer Price Index, Consumer Confidence, 和Job Reports， 等。但是，无论什么因素造成了利率的变动，最终mortgage rate 的变化，会在申请Mortgage 的数量的变化上上反映出来， 因为这正是mortgage供求关系的反映。

Mortgage Bankers Association (MBA) 每星期公布上个星期mortgage 申请数量的变化 (http://www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/PressCenter)。 称作Mortgage Application Survey。 可惜网站没有提供相应的曲线。不过下面这个网站根据MBA的数据，制作的工具堪称完美。 (使用时，请仔细阅读工具图表下的CHART TIPS) (http://www.mortgagenewsdaily.com/data/mortgageapplications.aspx)。

利用这一工具，可以看到，自2012年11月中起，mortgage application的数目一直在缓步增长(圣诞期间有季节性下降)。该图表只绘出了到2013年1月6日的数据。最近两个礼拜的数据，可以从前面提到的MBA网站上直接读取，分别比上星期上涨11.7%和15.2%。可以看到，QE3一方面压低了mortgage rate， 另一方面也刺激了（缓慢）经济的扩张的持续，让有更多的买家加入到住房市场中来， 使得mortgage的申请出现上扬趋势。正是这样的对mortgage的要求推动了利率的上扬。

现在尚不能说mortgage application的增长和mortgage rate 的变化有多少定量的correlation。一则没有看到这方面的统计数据，二则mortgage rate的变化还制约于别的因素。 写这一篇短文的目的，是想说明其它因素的变化，都最终会在mortgage application 上表现出来。而mortgage application直接反映的是mortgage的供求关系。 其重要性不言而喻。对于投资在mREIT, 尤其是a-mREIT的投资者，是一个值得紧密关注的参数。尽管这不是一个mREIT股价运行的直接标志，但对于帮助了解利率变动，以帮助了解mREIT收益趋向， 这一数据至关重要。