mREIT 风险谈 -- Extension Risk 篇

Prepayment 会给mREIT的运营带来风险， 或是减少盈利，或是可能导致资产缩水而造成leverage的危险。那么如果一点也没有prepayment是不是就是最好的结局呢？想来如此。不过，在今天这一篇里，我们来谈谈一种叫做Extension Risk的风险。

Prepayment的发生，主要原因之一就是利率下降了，大家都要做refinance等等。 Extension risk 也是和利率有关。如果利率稳步上升，自然不会有人去做refinance了。抵押贷款也就不会被提前付清。这样，相对prepayment来说，还款周期是被“extended”了 （尽管还在原来的还款计划内。）。

但是，这样一种“不提前还款”也使得mREIT们在利率上扬的环境下，没法去借出基于更高利率的借款或购入基于更高利率的以抵押贷款为抵押的债券了。这样的话，mREIT的实际收益就会在此时的比较高的利率环境里被打折了。这就是所谓的Extension Risk。这正好和prepayment的风险情况相反。极端情况下，mREIT可能会被迫卖出一些资产来换取流动性来购入高利率借贷。这样就有可能看到短期的资产损失。

说到这里，不由得想起一句话来：“是进亦忧、退亦忧，然则何时而乐耶？” 不过Extension risk 毕竟只是让mREIT少收点钱，或许在今天的利率环境下，还不至于是一个要命的事情。那就先乐着吧。