First Time Home Buyer系列(三): 买房还是租房

      对于大多数人来说 , 买房是自己人生最重要的决定之一 , 也可能是自己到目前为止最大的一笔投资 , 需要谨慎考虑 . 既然是投资 , 自己在考虑回报前要首先考虑风险 . 买房产有没有风险 ? 当然有 . 要不然哪有那么多的银行没收房 (REO) 和短售房 ( Short Sale).

      例如 , 如果你自己确定 2-3 年会搬离目前住的城市 , 不要买房 . 一买一卖需要损失 10% 左右的费用 , 包括卖房代理的服务费 , 买和卖交易税和其他的 Closing Costs. 以目前 2012 年房地产市场来看 , 2-3 年的回报在扣除 10% 的费用后也很难吸引人 . 何况买房 / 卖房是一件很费时间和精力的事情 , 短期投资风险回报不成比例 .

      有的人会告诉你 : 贷款利息和房地产税是免税的 , 可以让你每年推税省很多 . 这其实也不完全准确 . 例如 , 在加州 60 万的房子 , 20% 首付后 48 万的 30 年固定贷款 . 4% 的利率算每年利息大概是 2.4 万 , 加州 1.5% 的房产税 ($9K) 中只有 1% 是免税的 ($6K). 总共免税额总共大概有 3 万 .30% 税率算每年省 $9K, 刚好付房产税 . 租房是不用付房产税的 , 而且报税时也有 $5.8K/ 人的标准免税额 .

      那为什么大家要买房呢 ? 买房有以下好处 : 首先是 " 家 " 的归属感 . 不仅仅是对中国人 , 对于大多数的美国人也一样 , 买房是 " 美国梦 "(American Dream) 的重要组成部分 . 自己买的房子有更多的隐私权 , 更自由的决定对房子的装修 , 布局等等 .

      其次 , 长期投资的风险 / 回报率可观 , 主要是指长期投资 . 从经济发展 , 人口增长和通货膨胀等等因素来看 , 房地产价格从长期趋势看是一直增长的 .2007-2008 年起的经济危机导致了美国许多地区的房价下跌了 40%-50%, 达到 2003 左右的价格水平 . 这是由于过去的货币宽松政策和不负责任次贷 , 导致了房价从 2002-2007 间不正常的疯狂增长 , 而现在只是回落到一个正常轨道上 . 房贷的月付相当于租房的租金 ,30 年的贷款后的回报是已增值而没有贷款的房子 .

      还有目前 4% 的低利率 ( 可能持续到 2013,2014 年 ) 使房贷的负担减轻了很多 . 例如 50 万贷款 30 年 4% 的固定利率每月需要付 $2387. 如果利率是 6%, 40 万贷款每月需要 $2398. 从下面的 2 个图表可以看出 ,6% 的利率对于 30 年固定贷款可不算高利率 , 实际上 6% 在 30 year fixed 中被定义为 " 低利率 ". 其他因素也有很多 , 不一一列出了 .

      什么情况下租房更合算呢?个人认为有以下几种情况比较合适租房:

1). 刚工作,对未来的长期的居住工作地点还不确定.租房有很好的流动性.
2). 有孩子上学需要好学区,而自己的经济能力无法负担好学区的房屋价格.这样一来租房是一个很好的选择.
3).买房后的维护是件很繁琐的事情.院落,管道以及房屋修理都需要房主的精力,时间和金钱.如果你不喜欢,甚至讨厌"动手动脚",租房是个很好的选择.